В поисках исчезающей доходности

11.12.2012, Ведомости

В Москве жилья в 2012 г. построят меньше запланированного, в области — больше, считают аналитики

Дорого — не мило

$2300–3800 стоит 1 кв. м на первичном рынке в подмосковном Реутове. На вторичном 1 кв. м обойдется покупателю в $2100–4900. В 2012 г. ежемесячно здесь продавалось в среднем по 81 квартире.

$1100–1350 стоит 1 кв. м на вторичном рынке в Шатуре (109 км от МКАД). Жилья на первичном рынке в предложении нет. Ежемесячно в Шатурском муниципальном районе в среднем реализуется по 120 квартир.

Источник: Rway

В Москве в 2012 г. должно быть сдано 2,54 млн кв. м, но по факту сдадут не более 1,5 млн, прогнозирует Александр Крапин, гендиректор Rway, объясняя это "инвестиционной паузой, которая образовалась при смене московской администрации". Но уже с 2013 г., обнадеживает он, объемы строительства вырастут: "Утверждены новые регламенты работы со структурами городской администрации, они стали прозрачнее". Предполагаемый объем сдачи жилья на 2013 г. — 2,54 млн кв. м, прогноз от Rway — 2,5-2,9 млн кв. м.

А вот Московская область в 2012 г. план перевыполнит: вместо заявленных 6,5 млн кв. м на рынок выйдет примерно 7,5-7,7 млн кв. м, говорит аналитик, ссылаясь на данные областной администрации.

Ввод и цены

Несмотря на сокращение ввода новостроек, цены на жилье в Москве, по данным аналитиков, фактически не растут: по информации портала gdeetotdom.ru, с начала года стоимость 1 кв. м в рублях увеличилась на 7% со 154000 до 164700 руб., что сопоставимо с официальной инфляцией за истекший период. По данным irn.ru, 1 кв. м в современных монолитных домах в конце ноября стоил примерно 173000 руб., что всего на 1% больше октябрьского показателя.

Покупателей спасает вторичный рынок: предложение на нем выросло более чем в 2 раза — с 620000 кв. м в январе до 1,35 млн кв. м в декабре 2012 г., говорит Крапин. И заявленные проекты на 7-7,5 млн кв. м в многоквартирных домах: за год котлованное предложение, по данным Rway, увеличилось в 3 раза — со 191000 до 629000 кв. м.

В Подмосковье, несмотря на активный ввод жилья, цены на первичном рынке поднялись примерно на 9%, подсчитала "Метриум". На вторичном рынке 1 кв. м подорожал с 67600 до 74000 руб., информирует gdeetotdom.ru.

Больше сделок

Ценовая стагнация положительно сказывается на объеме сделок. В Москве в этом году ежемесячно в среднем заключается 7000-8000 сделок купли-продажи жилья (данные Росреестра), в Подмосковье — более 16000 (данные Rway). За первые 10 месяцев 2012 г. в области был заключен 161551 договор купли-продажи жилья.

Перегретое Подмосковье

За МКАД застройщики возводят 1271 многоэтажный дом общей площадью 17,3 млн кв. м, что на 80% больше прошлого года, такие данные содержатся в автоматизированной информационной системе подмосковной администрации "Мониторинг застройщиков". И 1,5 млн кв. м малоэтажных и сблокированных домов (таунхаусов).

За год в Московской области, по информации "Метриум", вышло около 80 проектов на 7,5 млн кв. м. Около 60% домов — панельные, но "идет постоянное смещение в сторону монолитного домостроения", отмечает Дмитрий Коновалов, гендиректор Tekta Group. Чтобы сохранить рентабельность проектов, девелоперы вынуждены снижать издержки. "Любые просчеты очень больно бьют по застройщику", — делится Коновалов. По его словам, сейчас доходность проектов "в пределах 20%" (на 2-3 года) считается хорошей. "Есть проекты, которые уходят в минус. Есть проекты, которые строят в ноль. Изначально планировали что-то заработать, но за 4-5 лет ситуация изменилась", — сетует он.

Нормальная доходность девелопера на проекте за три года — 30%, уверяет Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group: "Когда у застройщика маржа в несколько процентов, это пугает". Себестоимость 1 кв. м общей площади в Подмосковье, по его данным, — $1500, а затраты на инфраструктуру, землю, дороги небольшие, говорит он, но все равно считает, что на рынке не должно быть предложений по 45000-50000 руб. за 1 кв. м. По его мнению, такая ситуация на подмосковном рынке сейчас"хуже, чем перегрев".

Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум", не исключает затоваривания областного рынка новостроек. По ее мнению, в первую очередь проблемы с продажами могут быть у малоэтажных комплексов с плохой транспортной доступностью.

Псевдоквартиры

В Москве (без учета присоединенных территорий) в 2012 г. на рынок вышло около полусотни новых проектов на 2 млн кв. м (информация "Метриум"), в продаже находится 15300 единиц жилья. Из них 1900 (или 12%) — это апартаменты(помещения свободного назначения). В сегменте премиум-класса их предложение достигает 40% от рынка квартир, говорит Литинецкая.

С начала года на рынок вышло 10 новых элитных проектов, из них только два (Barrin House, "Дом на Смоленском бульваре") — жилые дома, остальные — комплексы с апартаментами, добавляет Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.

Застройщики массово выводят на рынок апартаменты — это "недожилье", как выразился один из консультантов, — но платежи за содержание такого объекта примерно в 1,5 раза выше, чем за квартиру(по данным ГК ПИК, 5200 руб. в месяц против 3500 руб. за помещение в 60 кв. м).

Клиентов подкупают местоположение объектов (часто близко к центру) и цена: по данным Sminex, на 15-20% дешевле, чем за сопоставимое по классу жилье. Стоимость 1 кв. м в апартаментах варьируется от $2900 (во "Флотилии" от ГК "Грас") до $25000 (Smolensky Deluxe от "Дон-строй инвеста"), говорит Литинецкая. По ее словам, проектов с апартаментами заявлено на 1,5 млн кв. м, но "планы девелоперов могут поменяться из-за конкуренции". Белоусов, напротив, уверен, что за апартаментами будущее Москвы.

Вместо промзон

Апартаменты, как правило, появляются на месте бывших промзон. Впрочем, девелоперы, как и власти, за комплексное развитие этих территорий. Инвесторам предложено развивать "Полуостров ЗиЛ" (4,5 млн кв. м недвижимости), заммэра Марат Хуснуллин заявил, что "разобрать все промышленные зоны столицы планируется в течение пяти лет". Сейчас под ними — 7000 га.

Светлана Данилова