Условно годное жилье

Апартаменты, которых в Москве строится все больше, стали камнем преткновения между столичными властями и девелоперами. Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов назвал этот формат недвижимости «серым» жилищным строительством и пообещал, что застройщиков обяжут возводить апартаменты вместе с социальной инфраструктурой.

Кто построит школу

Сегодня, по мнению экспертов, рынок апартаментов в Москве стремительно растет. Если верить аналитикам рынка недвижимости, то на конец 2012 года доля апартаментов в общей структуре предложения жилья в новостройках составляла 15%, на конец 2013 года – 29%, а к 2015-му она может достичь 40%. Такое увеличение объемов объясняется тем, что на рынок стали выходить апартаменты эконом-класса. Правда, ни одного сданного проекта пока нет, ввод в эксплуатацию большей части комплексов намечен на 2015–2016 годы.

Другие данные привел заммэра Москвы Марат Хуснуллин в интервью газете «Коммерсант»: «Доля апартаментов на рынке жилья Москвы с учетом ранее выданных разрешений и инерционности инвестиционного климата в 2013 году составила не более 10%. Учитывая, что теперь появились апартаменты эконом-класса, приобретаемые для постоянного проживания, сейчас прорабатывается вопрос о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой».

Впервые апартаменты появились на столичном рынке в 2006 году в комплексе «Москва-Сити». Потом их начали предлагать в центре Москвы, в том числе в реконструированных фабриках (лофты). На рынке апартаментов очень высока доля инвестиционных сделок – 25–30%. Арендные ставки апартаментов и квартир ничем не отличаются, следовательно, инвестиции окупятся быстрее.

Сергей Кузнецов в ходе «круглого стола» «Большая московская эпидемия апартаментов» сообщил, что в новых проектах власти будут обязывать девелоперов строить социальную инфраструктуру. Обеспечение социалкой уже существующих проектов город возьмет на себя. «Апартаменты ничем не должны отличаться от жилых помещений, в том смысле, что и там и там живут люди», – подчеркнул Сергей Кузнецов.

По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, уже в этом году должны быть подготовлены новые правила строительства апартаментов, у застройщиков появится обязанность обеспечивать их инфраструктурой. Также планируется утвердить новые нормативы по качеству и комфорту проживания.

Девелоперы уверяют, что детский сад и школа – не та инфраструктура, которая требуется покупателям апартаментов. «Апартаменты – это другой продукт, не надо его смешивать с жильем, социалкой и всем прочим. Их покупатели – это в принципе другие люди. Например, инвесторы. Развитие рынка такого жилья – это в первую очередь развитие рынка доходных домов, которых в Москве недостаточно», – сказал на «круглом столе» Борис Левянт, руководитель архитектурного бюро ABD Architects.

Вне закона

Де-юре апартаменты не считаются жильем, и ряд норм, регламентирующих жилищное строительство, к ним не применим. В конце прошлого года Москомстройинвест даже выпустил памятку для покупателей апартаментов. Ведомство предупреждает, что продажи апартаментов не регулируются 214-ФЗ, даже если был заключен договор долевого участия. Тарифы на электроэнергию в апартаментах примерно в два раза выше, чем в квартирах, – как для нежилых помещений. Застройщик не обязан строить подъездные дороги, нормы СанПиН, установленные для жилых помещений (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.), на апартаменты не распространяются.

Наконец, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Зарегистрироваться можно только временно, как в гостинице.

Эта памятка вызвала ответную реакцию у рынка. О том, насколько это рискованное дело – покупка апартаментов, рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». «Новые правила распространяются на всех, кто работает и строит по 214-ФЗ. Застройщики апартаментов также строят в соответствии с этим законом. Покупатели апартаментов, так же как и дольщики многоквартирных новостроек, защищены законом от срыва сроков сдачи объектов. В случае нарушения девелопером указанных в проектной декларации обязательств по темпам строительства инвесторы имеют право требовать с него денежную компенсацию. Защищены они и от двойных продаж, так как каждый договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», – пояснила она.

Однако при банкротстве застройщика покупатели апартаментов действительно оказываются в проигрышном положении. Например, их не защищает вступивший в силу 30 декабря 2013 года приказ Министерства регионального развития РФ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших».

Эксперты доказывают, что обладатели «нежилого жилья» не так уж и сильно проигрывают квартировладельцам. «Аналитики компании «Метриум» посчитали не примерно, а точно: стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло – на 25%, на электричество – на 27%. Плюс 27% к тарифам для квартир – это никак не в два раза выше. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. метров будет на 2–2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной квартиры», – уточнила Мария Литинецкая. Экономия на разнице в цене покрывает переплату по налогу более чем на 150 лет вперед (ставка налога на апартаменты в 5 раз выше, чем на жилье). Правда, получить налоговый вычет при покупке апартаментов нельзя, а при продаже придется заплатить подоходный налог.

Дальше – меньше

В любом случае бурный рост рынка апартаментов остался позади. По прогнозам аналитиков, объем предложения в 2014 году увеличится на 30–40%, соответственно, доля апартаментов составит 35–40%, не больше. «Основной пик, который пришелся на 2012–2013 годы, уже прошел. Сейчас количество апартаментов в реализации сопоставимо с объемом предложения жилья бизнес-класса – и там и там по 50 с небольшим проектов (53 и 57)», – уточняют в «Метриум».

Планы московского правительства по ужесточению норм и правил для строителей апартаментов также будут способствовать уменьшению строительного бума в этом сегменте. Необходимость возведения детских садов и школ неизбежно скажется на стоимости такого жилья. Да и отношение к апартаментам столичных властей может способствовать сокращению этого рынка. «У города есть официальная позиция, и это позиция мэра Москвы Сергея Собянина: апартаменты в том виде, в котором есть, когда сказали, что построят гостиницу, а на самом деле строят жилье, мы больше строить не будем», – жестко сказал Сергей Кузнецов.

Светлана БАЕВА