Тяни-толкай: стрессы и рекорды рынка жилья Москвы в 2017 году

Активность на рынке недвижимости Москвы в 2017 году напоминала игру в перетягивание каната: Москва уводила покупателей у Подмосковья, а столичные новостройки переманивали спрос у «вторички». При этом, как отмечают опрошенные РИА Недвижимость эксперты, текущий год был богат на судьбоносные для рынка события и законодательные инициативы.

Вихри перемен

Текущий год был богат как на законодательные инициативы, так и на события на рынке недвижимости Москвы. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова в первую очередь вспоминает программу реновации, под знаком которой, по сути, прошла вся вторая половина текущего года. «Решения, связанные с ее реализацией, особенно в части создании фонда реновации, в скором времени могут серьезно видоизменить расстановку сил на столичном рынке строительства жилья», — полагает она.

Правда, пока значительного влияния программы на рынок не наблюдается, если не считать кратковременного роста цен на квартиры в «хрущевках» и снижение предложения этого продукта. Тем не менее долгосрочный эффект все-таки будет заметен, ведь объем предложения нового жилья по результатам реновации вырастет, что осложнит ситуацию с профицитом на столичном рынке, добавляет управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE, Мария Литинецкая.

Другой важный аспект реновации — это то, что с рынка уйдет спрос со стороны людей, проживающих в «хрущевках», считает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. Причем это касается и первичного, и вторичного рынка. «Жителям пятиэтажек, получается, нет нужды покупать более качественную квартиру в другом доме или в новостройке. В условиях сложившейся ситуации это потеря достаточно существенна», — уверен он.

А вот в списке законодательных инициатив на первое место эксперты ставят вступившие в силу с 1 января 2017 поправки к 214-ФЗ. «Принятые изменения были направлены, прежде всего, на защиту покупателей от недобросовестных застройщиков и ликвидации с рынка проблемных компаний. Другой причиной введения поправок стало активное развитие рынка недвижимости в предыдущие годы, а именно существенный рост объемов строительства и сделок, что привело к необходимости ужесточения государственного регулирования сектора», — говорит генеральный директор АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании «Мосреалстрой».

Введение поправок к 214-ФЗ, по его словам, увеличило срок подготовки новых проектов и «притормозило» выход новых жилых комплексов на рынок в I квартале 2017 года. Помимо новых юридических аспектов, необходимых для старта продаж, для многих застройщиков подготовка проектной декларации по новому образцу стала непростой задачей. Так, в первом полугодии Москомстройинвест отклонил более половины поданных заявок по причине некачественного заполнения документов. Однако уже в октябре текущего года Минстрой России принял к утверждению проект приказа об упрощении формы проектной декларации, обращает внимание Суниев.

При этом генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина считает, что последние изменения в 214-ФЗ не так существенно преобразовали рынок первичного жилья, чем поправки, введенные в середине и конце 2016 года. Однако даже новые изменения вынуждают многих участников первичного рынка вносить существенные коррективы в свою деятельность. «Повышенные требования к уставному капиталу, открытости информации и введение дополнительной административной ответственности за нарушение указанных требований в условиях непростой экономической ситуации вынуждают застройщиков консолидировать все свои резервы и механизмы продаж», — указывает Шаталина.

Также, добавляет она, более жесткими стали требования к финансовой устойчивости застройщика: во время строительства он должен поддерживать объем собственных средств на уровне не менее 10% от планируемой стоимости проекта, а также обеспечить минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости. «Это увеличивает финансовую нагрузку на девелопера. Поэтому мы ожидаем, что в следующем году снизятся темпы выхода новых проектов на рынок, а также сократится число объектов, одновременно реализуемых одним девелопером. Основной выход новых проектов придется на первую половину 2018 года, а во втором полугодии следует ожидать затишья», — предполагает эксперт «Миэль-Новостройки».

Между тем, пока рынок только начал настраиваться на работу в новых условиях, появилось решение об отмене долевых схем с заменой их проектным финансированием, сетует Доброхотова. «И пусть это произойдет не сразу, но в ближайшие три года спрос на строящееся жилье останется высоким еще и потому, что потом купить квартиру по низкой стартовой цене на этапе котлована будет невозможно», — отмечает она.

Еще об одной важной инициативе властей этого года напоминает Литинецкая: Минстрой внес законопроект, касающийся статуса апартаментов. «Чиновники предполагают ввести в Жилищный кодекс понятие „апартаменты“ как помещения в многофункциональных комплексах, которые фактически используются для проживания. Это свидетельствует о том, что власти все-таки принялись за легализацию данного формата жилья», — рассуждает собеседница агентства.

Ну и, конечно, все эксперты вспомнили о снижении ставок по ипотечным кредитам. «Данный тренд связан, прежде всего, со снижением ключевой ставки ЦБ, которая за 2017 год уменьшалась пять раз и сейчас составляет 7,75%. В начале года она составляла 10%», — поясняет Каширцев.

В 2018 году ожидается дальнейшее падение ставок, замечает Суниев. Так, уже анонсирован запуск спецпрограммы ипотечного кредитования. Она распространяется на семьи, в которых с 1 января 2018 года рождается второй или третий ребенок. При покупке квартиры на первичном рынке или рефинансировании ранее полученного кредита, семьи смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6% годовых.

Новостроек ровный строй

Уходящий 2017 год для столичного рынка новостроек ознаменовался новыми рекордными показателями, как по объемам предложения, так и по покупательскому интересу. Так, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напомнил, что в марте 2017 года был зарегистрирован абсолютный рекорд по числу сделок за всю историю (5418 регистраций ДДУ по данным Росреестра).

Предложение сейчас составляет 2,87 миллиона квадратных метров, что на 18,6% выше, чем было в начале года, говорит Шаталина. Несмотря на высокий покупательский спрос, предложение выросло заметно, что обусловлено высокой девелоперской активностью. Новые проекты выходили как в рамках редевелопмента бывших промышленных зон, так и на свободных столичных участках.

А вот в новой Москве на протяжении нескольких лет сохраняется низкая девелоперская активность, обращает внимание руководитель направления стратегии и маркетинга группы компаний «Инград» Анна Соколова. «С начала года в продажу вышло только 3 новых проекта. С одной стороны, это связано с повысившейся конкуренцией со стороны московских новостроек, с другой — с нежеланием девелоперов приступать к реализации новых проектов, пока перспективы конкретной территории не будут определены — и по транспорту, и по социальной инфраструктуре», — объясняет ситуацию она.

При этом, по ее словам, в три раза сократился разрыв по количеству ДДУ между Москвой и областью, что означает, что Москва оттянула треть подмосковных покупателей на себя за счет демократизации цен.

На рост популярности жилья в столичных новостройках, по мнению аналитиков «Avito Недвижимость», оказывают влияние три основных фактора. «Во-первых, увеличивается количество предложений в строящихся объектах в среднем ценовом диапазоне. Во-вторых, при покупке квартиры в новостройке банки предлагают более благоприятные ипотечные условия, чем при покупке вторичного жилья. Но главное — стоимость квадратного метра в Москве становится дешевле, причем новостройки дешевеют сильнее «вторички», — поясняют в Avito.

Хотя, как отмечает Литинецкая, в целом цены на «первичку» сохранили слабую динамику 2016 года, и высокий спрос пока не может переломить тенденцию стагнации на фоне огромного объема предложения. В ноябре 2017 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массовом сегмента Москвы составила 150,2 тысячи рублей, что только на 1,1% больше, чем за аналогичный месяц 2016 года (148,6 тысячи рублей). «Во втором крупнейшем сегменте рынка — бизнес-классе — расценки продолжают снижаться. По итогам III квартала средняя стоимость „квадрата“ составила 223 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как в IV квартале 2016 года она достигала 232,2 тысячи рублей. Таким образом, с начала года она сократилась на 4%», — приводит данные собеседница агентства. Отрицательная динамика в данном сегменте, по ее словам, связана с выходом большого числа новых проектов в уходящем году: если в начале года на рынке было представлено 74 проекта, то сейчас их насчитывается 88.

Что касается предпочтений и бюджетов покупки, то наибольшим спросом в 2017 году пользовались квартиры и апартаменты площадью от 40 до 60 квадратных метров, их доля в среднем составила 29,9%. Большинство сделок закрывалось с квартирами и апартаментами стоимостью от 3 до 9 миллионов рублей. К концу года доля сделок с такими квартирами достигла 52,4%, отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.

К слову, в конце года, в ноябре, и особенно в декабре 2017 года корректировка средней цены произошла в большей степени благодаря традиционным новогодним акциям от застройщиков. «Ряд ведущих застройщиков запустил программу предновогодних скидок на выделенный объем квартир: ПИК (10%), „Донстрой“ (10-33%), „Инград“ (5-15%), „Гранель“ (до 20%), „Центр-Инвест“ (до 10%), „Интеко“ (до 17%) и другие», — указывает Суниев.

Равновесие «вторички»

Одним из локомотивов развития вторичного рынка столичной недвижимости стала ипотека. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в III квартале доля ипотечных сделок на вторичном рынке достигла 42%. Это рекорд как минимум с 2009 года, указывает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Средняя цена продаваемых квартир, по данным компании, в ноябре составила 8,66 миллиона рублей.

Ипотека действительно вдохнула в рынок новую жизнь. Снижение ставок ниже психологически важного 10-процентного рубежа вернула в этот сегмент рынка тех, кто до этого мог интересоваться лишь новостройками, добавляет руководитель аналитического центра ЦИАН.

Средняя цена предложения в ноябре 2017 года, по данным компании «Инком-Недвижимость», составила 178,2 тысячи рублей за столичный квадратный метр.

А вот во взаимоотношении покупателей и продавцов, по словам Каширцева, не происходило ничего нового. Первые в большинстве случаев ожидают существенный дисконт к цене — в среднем 10%. А продавцы неохотно идут на снижение цены. В результате многие собственники начали снимать квартиры с продажи, что привело к снижению объема предложения в границах «старой» Москвы по сравнению с январем на 18% в суммарной площади квартир и на 19,8% в пересчете на количество квартир. Объем предложения опустился ниже 3 миллионов квадратных метров и на текущий момент составляет 2,59 миллиона «квадратов», указывает эксперт.

Впрочем, Толстик замечает, что процент тех собственников, которые соглашаются с корректировкой стоимости в процессе рекламирования и конкретных переговоров, увеличился. А вот покупатели изменились не в лучшую сторону. «Покупателей сейчас достаточно много, половина — ипотечники. С ними стало сложнее работать, так как они экономят на риелторах, но при этом выставляют жесткие требования продавцу», — сетует она.

Разумеется, стрессовый эффект, хотя и ненадолго, для рынка «вторички» имела объявленная программа реновации. Так, часть продавцов таких квартир по-своему расценила внимание властей к их недвижимости. «Вообразив, что теперь высокая ликвидность их жилья фактически признана на государственном уровне, такие собственники подняли цены на свои объекты — зачастую на 300-500 тысяч рублей», — указывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Но они так и не дождались покупателей, чей возросший интерес к «хрущевкам» ограничился звонками. В течение месяца спрос вернулся к норме — не более 10% на рынке «вторички», рассказал эксперт.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу реновации, с начала года возросла на 4,9% и составила в ноябре 6,4 миллиона рублей.

Отмечают эксперты и обострение противостояния вторичного и первичного рынков столичной недвижимости. Отток покупателей со «вторички» из-за увеличившегося предложения жилья в новостройках, в том числе в сегменте масс-маркета, в «Инком-Недвижимости» отмечали еще в 2016 году. Тогда потери оценивались на уровне 15% от объема спроса. По итогам 11 месяцев 2017 года в компании говорят о 25% покупателей, которые предпочли покупке жилья на вторичном рынке квартиру в новостройке.

В целом же, основные показатели вторичного рынка жилья старой Москвы в уходящем году в целом сопоставимы с прошлогодней статистикой, утверждают эксперты компании «Инком-Недвижимость». «Сегодня мы не говорим о кризисе на рынке жилья, а констатируем его переход в новое состояние — достижение точки равновесия, обеспечивающей определенный баланс во взаимоотношениях продавцов и покупателей, а вместе с ним — стабильность ключевых рыночных показателей», — заключает Шлома.