Цены на жилье в Подмосковье могут вырасти

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум"

И в Москве, и в Подмосковье принято решение больше не строить высотные здания. Небоскребы не прижились на русской земле. И если для Москвы это решение скорее в плюс, то для Подмосковья — в минус, ибо грозит возможным ростом цен до 50%.

В этом году столичные власти утвердили высотный регламент, согласно которому в пределах МКАД полностью запрещено строить здания выше 75 м, то есть 24—25 этажей, а в исторических местах, даже удаленных от центра, и того меньше. Данный запрет коснется только новых проектов, которые еще разрабатываются и не выходили на рынок. Его необходимость власти объясняют прежде всего сохранением градообразующих и исторических видов, нагрузкой на социальную и транспортную сеть. Кроме того, вопрос безопасности жильцов высоток в случае возникновения экстренных ситуаций — достаточно болезненный. С этой точки зрения данный запрет действительно необходим.

С другой стороны, все мегаполисы мира сейчас развиваются в сторону высотного строительства. И в этом плане Москва сильно отстает. Конечно, строительство невысоких домов — это неэффективное использование дорогой земли (особенно в центре города). Но, учитывая и без того уже немалую уплотненность города, плюсов в данном запрете больше.

На стоимости жилья это решение если и скажется, то несущественно. Предложение квартир в столичных высотках на первичном рынке ограниченно, основной объем приходится на бизнес-класс. В низком ценовом диапазоне таких зданий вообще нет (кроме ЖК "Богородский", который относится к комфорт-классу), а в элитном классе такие проекты можно пересчитать по пальцам — небоскребы в "Москва-Сити" и несколько зданий в пределах ТТК. Поэтому решение ограничить высотность отразится именно на комплексах бизнес-класса. А учитывая, что таким жильем Москва "затоварена", можно ожидать лишь небольшого удорожания стоимости квартир, расположенных на верхних этажах, на уровне 10—15%. Однако нельзя сказать, что это тенденция, все зависит от конкретного объекта.

А вот в Подмосковье ситуация иная. Здесь регламенты пока еще только разрабатываются. Обещают их принять в следующем году. Однако уже известно, что власти хотят "урезать" Подмосковье до девяти этажей. Если такое решение будет принято, оно серьезно повлияет на рынок новостроек. Во-первых, пострадают производственные мощности. Дело в том, что многие ДСК, работающие сегодня на рынке Подмосковья, изначально "заточены" на выпуск панелей от десяти этажей и более. При снижении этажности страдает экономика производства — ДСК это просто невыгодно. По крайней мере ДСК-1 — крупнейшее предприятие с огромными мощностями — уже озвучил свою позицию и сказал, что им невыгодно будет строить дома в девять этажей. Если будет установлена планка в девять этажей и ДСК придется перестраивать свою производственную линейку, то вырастет себестоимость квадратного метра.

Во-вторых, у девелоперов возникнет упущенная выгода. Стоимость участка не уменьшится, расходы на подведение коммуникаций могут вырасти в разы, но количество квадратных метров, которые можно построить на этом участке, снизится. Себестоимость одного "квадрата" может вырасти процентов на 40—50%, учитывая, что до сих пор Подмосковье застраивалось в основном 25-этажными домами, минимум 17-этажными. Девелоперам придется компенсировать свои затраты за счет либо увеличения цены, либо продажи своей земли.

Застройщики, которые уже разработали или находятся в процессе разработки проекта и пока еще не получили разрешения на его строительство, оказались в самой незавидной ситуации. Сидят и гадают, что же с ним делать: развивать по старым нормам или перестраиваться на новые рельсы. А это означает для них, во-первых, новые затраты на реконцепцию и согласование, а во-вторых, перенос сроков выхода многих проектов. Таким образом, в перспективе 1—2 лет нас ждет еще и провал по объемам строительства.

В условиях, когда у нас крайне низкие показатели обеспеченности людей квадратными метрами, эта инициатива может иметь больше негативных моментов. Ограничения по высотности и, соответственно, снижение плотности застройки и объема продаваемой площади наверняка приведут к повышению цены квадратного метра. А учитывая, что область обладает достаточным земельным ресурсом, причем свободным, для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости, эти ограничения по высотности на текущем этапе мне кажутся излишними.

К тому же данное решение полностью противоречит заявленной "политике партии" на увеличение строительства жилья. При этом мы декларируем, что должны строить не просто больше, а больше дешевого жилья. Таким образом, на словах чиновники озвучивают одно (заявляют о необходимости строительства доступного жилья), а по факту делают ровно обратное — ужесточают правила игры на рынке, что никоим образом не стимулирует застройщиков строить больше и дешевле.