Технологии рынка: Заплатить за продажу

Каждая десятая квартира в строящемся доме продается по договору переуступки прав. За оформление сделки клиенту придется заплатить «премию» девелоперу.

Количество инвестпокупок снизилось после кризиса — в этом сходятся все опрошенные «Ведомостями» эксперты. Но разнобой в оценках доли квартир, продающихся по переуступке, у риэлторов и застройщиков велик: 2% у «Граса» и «Миэль-новостроек» и 8-12% у «НДВ-недвижимости» и «Метриум». У компании «Континент», по словам ее гендиректора Галины Гараевой, — около 20%. Аналитик Est-a-Tet Денис Бобков считает, что доля тех, кто перепродает квартиры до завершения строительства, — около 30%. Наибольшее количество подобных сделок происходит в активно застраивающемся Подмосковье.

Почему продают

Впрочем, далеко не все сделки по переуступке относятся экспертами к инвестиционным. Помимо желания заработать (купить «на котловане» и продать, когда дом почти готов) Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум», называет еще несколько причин. В их числе, например, изменившиеся жизненные обстоятельства (развод, наследование другой квартиры или срочная необходимость погасить кредит). Однако такие случаи, оговаривается она, скорее относятся к форс-мажорным ситуациям и крайне редки.

Еще одна причина — получение инсайдерской информации о проекте, обычно с негативной окраской. «Если дольщик узнает, что срок строительства комплекса сильно затягивается или девелопер находится на грани банкротства, то он скорее всего попытается как можно быстрее продать проблемный актив», — рассказывает Литинецкая. Но, уверяет она, сейчас экономическая ситуация более-менее стабильная и жилые проекты реализуются, а не замораживаются.

Гендиректор «Домус финанса» Павел Лепиш добавляет, что сделки по переуступке могут быть одним из способов для девелопера регулировать денежные потоки от продаж. Часто сам застройщик или аффилированная с ним компания скупает значительную долю квартир в собственном объекте. Затем по мере повышения строительной готовности жилье выводится на рынок по все более высокой цене.

Доходные сделки

Сколько можно заработать на вложениях в новостройку, зависит от проекта и от удачливости инвестора. Доходность хоть и упала после кризиса, но по сегодняшним меркам остается достаточно высокой. Мария Литинецкая считает, что инвестор вправе рассчитывать в среднем на 25-35% или больше, если проект ликвидный. Павел Лепиш подсчитал, что в среднем 20-25%, а по некоторым проектам — до 35-40%. Маркетолог ГК «Грас» Петр Кирилловский уверяет, что стандартный монолитный жилой комплекс в Москве дорожает за время строительства (1,5-2 года) примерно на 40% (без учета инфляции). У панельных объектов цены за время стройки подрастают на 30-35%, но возводятся такие объекты примерно в 2 раза быстрее.

Бонус для девелопера

Часть полученного дохода частному продавцу придется отдать застройщикам, чтобы получить согласие на проведение сделки. Хотя, отмечают риэлторы, брать за это деньги девелоперы чаще всего не имеют права. Мария Литинецкая говорит, что переуступить права (до тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию) можно практически по любому договору: предварительной купли-продажи, вексельному, долевого участия и т. д. Переуступка может быть оформлена без участия застройщика, подтверждает управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев: «Строго говоря, уступка имущественного права, в том числе прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве, — это императивное право, которое дольщик может реализовать вне зависимости от желания или нежелания застройщика». Просто уведомить застройщика любым удобным для себя образом — без какой-либо оплаты.

Но Галина Гараева считает, что лучше не рисковать: «По оплаченным договорам дольщик, безусловно, может оформить уступку самостоятельно, если иное не предусмотрено договором. Но не всегда это оформляется грамотно, в результате страдают сами покупатели». Она приводит пример: человек, перепродавая объект по переуступке, «что-то пообещал от имени застройщика» (богатую инфраструктуру, быстрые сроки сдачи дома и т. д.). Но поскольку застройщик не брал на себя эти обязательства, конечный покупатель оказывается обманутым. Кроме того, из-за неправильно оформленных договоров переуступки нередко возникают проблемы при оформлении прав собственности после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому многие девелоперы в договор долевого участия включают пункт о том, что продажа по переуступке оформляется только с согласия застройщика. «Это, по сути, услуга по оформлению сделки, и инвестор, приобретая квартиру, заранее соглашается с тем, что переуступка будет оформляться застройщиком, и эта услуга платная», — резюмирует Гараева.

Как отмечает руководитель отдела продаж новостроек «Азбуки жилья» Сергей Якир, тариф обычно устанавливается девелопером (или риэлтором) по своему усмотрению и не меняется в зависимости от адреса, стадии готовности дома или других объективных причин. По данным Софьи Лебедевой, гендиректора «Миэль-новостроек», в Москве оформление договора по переуступке стоит около 1% от цены объекта, в Подмосковье — 3-4%. Но может доходить до 10%. У некоторых девелоперов существует твердая такса — от 90 000 до 150 000 руб. Urban Group, рассказывает маркетолог Леонард Блинов, оказывает услугу по переоформлению квартир за 60 000 руб. «Это адекватная, с нашей точки зрения, цена за работу менеджера с документами и его временные затраты. Услуга востребована, но есть покупатели, которые берутся оформлять документы по переуступке сами — это их право», — объясняет Блинов.

В «НДВ-недвижимости» оформление договора переуступки стоит от 2 до 5% от цены объекта. За эти деньги риэлтор не только берет на себя бумажную работу, но и готов искать покупателя и проводить взаиморасчеты (закладку-выемку денег в банковской ячейке). «Грас» готов помочь клиентам за комиссию в 1-2%. «Если человек нашел покупателя сам, но хочет, чтобы все документы мы оформили за него, она составляет 1%. Если же клиент хочет, чтобы ему нашли покупателя и оформили сделку, то 2%, — рассказывает Кирилловский. — В случае оформления переуступки ближайшему родственнику мы берем только 10 000 руб. за услуги нашего юриста».

Источник: Ведомости. Жилой фонд