22 мая 2013
Столица уходит за МКАД

На что обращают внимание покупатели подмосковного жилья

Эксперты рынка недвижимости, продолжая тему вытеснения жилья экономкласса за пределы столицы, рассказали "МН" об аспектах, на которые следует ориентироваться при покупке и выборе жилья рядом с Москвой. Они также поведали о том, какие направления максимально подходят для жизни, на что следует обратить внимание при выборе жилья в Подмосковье и какие факторы могут увеличить стоимость квартиры.

Решает транспорт

Границы московского региона в последнее время значительно расширились. Но, сближаясь, столица и расположенные рядом с ней подмосковные города все еще различаются по целому ряду факторов. Один из них — транспортная инфраструктура, которая в Подмосковье развита слабее, и это существенно влияет на решение, покупать квартиру за городом или нет. Речь идет о загруженных вылетных магистралях, ведущих в столицу, отсутствии станций метро поблизости и неудачно расположенных платформах Московской железной дороги.

"Особенно актуальна эта проблема для тех, кто работает в границах МКАД. Современные люди осознают, что тратить немалую часть жизни в пути на службу и обратно — это весьма расточительно, поэтому стараются приобретать недвижимость с учетом оптимальной транспортной доступности", — говорит управляющий партнер офиса "На Маяковской" компании "БЕСТ-Недвижимость" Яна Мандрыкина. По словам эксперта, сегодня наиболее востребованы те направления, где есть или будут в обозримой перспективе станции метро, — Солнцево, Переделкино, Новопеределкино, Бутово, Митино, Новокосино, Жулебино. Метро пользуются или смогут без дополнительных сложностей скоро пользоваться жители Щербинки, Красногорска, Химок, Реутова, Люберец.

"Пример Реутова очень показателен: город вышел на первое место по стоимости недвижимости во многом благодаря станции метро "Новокосино". Открытие станции значительно упростило для многих жителей этого города путь на работу и обратно", — констатирует исполнительный директор "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.

Эксперты прогнозируют, что в ближайшем будущем спрос будет смещаться за пределы МКАД в города северного и северо-западного направления просто потому, что именно там будет открыто большинство новых станций метро. Как результат цены на недвижимость приблизятся к московским, и пример Реутова демонстрирует это. По словам вице-президента МГК "ИТЕРА" по управлению непрофильными активами компании Александра Удодова, за последние полтора года стоимость 1 кв. м в Новокосине и Реутове за счет открытия метро выросла на 28%.

Там, где станции метро строить пока не планируется, цены на жилье ниже. Но есть другая финансовая проблема: дорожает проезд. "Подмосковные жители постоянно жалуются, что качество услуг РЖД не повышается, в то время как цены на проезд в электричке регулярно растут. Например, билет до Москвы от Долгопрудного, который расположен в 5 км от МКАД, стоит 50 руб. в одну сторону. Если к стоимости проезда на электропоезде добавить стоимость поездки на метро и маршрутке, выйдет, что на дорогу работающий подмосковный житель ежедневно тратит в среднем 150–200 руб.", — рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.

Есть еще несколько непопулярных в плане покупки жилья направлений. По оценкам участников московского рынка недвижимости, проблемными считаются такие вылетные магистрали, как шоссе Энтузиастов, Щелковское шоссе, Волгоградский проспект, Рязанское и Варшавское шоссе.

И в школу, и на работу

Важную роль в выборе квартиры за пределами Москвы стала играть обеспеченность того или иного населенного пункта объектами социально-бытовой инфраструктуры. "Цена и локация всегда будут определяющими для всех категорий покупателей, но ключевым становится наличие инфраструктуры поблизости или непосредственно на территории поселка, причем важна не бытовая, торговая инфраструктура, а именно образовательно-спортивная. Продукты можно купить раз в неделю на МКАД, а вот ходить ребенку в школу, детский сад, спортивные секции нужно каждый день и желательно как можно ближе к дому", — говорит вице-президент девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

Он отмечает, что все больше людей готовы тратить больше времени на дорогу на работу или в магазин, но совершенно не готовы обрекать на пробки своих детей и хотят, чтобы школа была поблизости от дома. По словам экспертов, развитие социальной инфраструктуры напрямую связано с популярностью направлений, поэтому достаточным количеством детских садов, школ, оздоровительных комплексов могут похвастаться крупные подмосковные города, приближенные к МКАД, — например, Красногорск, Химки, Реутов, Люберцы, Мытищи.

Это, впрочем, не означает, что в жилых комплексах и поселках, расположенных, к примеру, на некотором отдалении от Кольцевой автодороги по Ярославскому шоссе или на Варшавке, нет ни одной школы или детского сада. Однако здесь все же значительно меньше объектов развлекательной и торговой инфраструктуры. Как писали "МН" на прошлой неделе, эта проблема теперь будет решаться превентивным способом: власти одобрят жилые строительные проекты в том случае, если застройщик обеспечит организацию всех уровней инфраструктуры. "К счастью, сейчас власти реализуют политику не только развития дорожных сетей, но и торгово-развлекательной и деловой составляющей именно за МКАД. Это делается для того, чтобы привязать жителей к своим жилым кластерам, минимизировав необходимость массового трафика в центр столицы", — отмечает Котровский.

Когда сравнение не в пользу

Об инфраструктуре можно говорить много, но значение стоимости жилых метров при выборе квартиры переоценить сложно. По этому параметру Москва впереди Подмосковья, несмотря на стремительно растущий спрос на "замкадное" жилье, подстегивающий рост цен. Эксперты "МН" сравнили стоимость и параметры доступных новостроек в Москве и Подмосковье и выяснили, что сегодня стоимость объектов в ближнем поясе Подмосковья для покупателей более привлекательна, чем в московских домах на окраине города, значительно уступающих по своим потребительским характеристикам.

"Примерно за равный бюджет можно приобрести однокомнатную квартиру в столице либо двухкомнатную в области. Скорее всего в Подмосковье получится подобрать более качественный дом в экологически чистом районе, с благоустроенной территорией, паркингом и т.д. Выбор первичной недвижимости в Подмосковье намного больше, разнообразнее", — говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.

По данным МИЭЛЬ, самую недорогую квартиру в Москве, например, можно приобрести за 3 млн руб. Это будет однокомнатная квартира в доме гостиничного типа общей площадью 17 кв. м с четырехметровой кухней в районе Кузьминки. За эти же деньги в Подмосковье можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 квадратов и с шестиметровой кухней в пятиэтажном доме в таких городах, как Железнодорожный и Подольск, однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м в пятиэтажном панельном доме в Наро-Фоминске или трешку в таком же доме в Серпухове.

По данным "Метриум Групп", самый бюджетный вариант в Москве в пределах МКАД — квартира за 3,93 млн руб. Студия площадью 36 кв. м есть в ЖК "Ваниль", который строится сейчас в районе Москворечье-Сабурово (ЮАО). "Примерно за ту же цену можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м в построенном доме в мкр-не Некрасовка-Парк. Однако сам объект находится в новом районе застройки за пределами Московской кольцевой автодороги, в 28 км от центра города", — рассказывает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

При этом самую доступную по цене однушку экономкласса в ближайшем Подмосковье можно приобрести в мкр-не Светлый, расположенном в Электроуглях, в 20 км от МКАД по Носовихинскому шоссе. Студия общей площадью 30,5 кв. м предлагается за 1,4 млн руб. Панельный дом находится на стадии возведения третьего этажа, окончание строительства намечено на IV квартал 2013 года. В диапазоне до 2 млн руб. находится жилье еще в двух строящихся проектах экономкласса — в ЖК "Новое Бисерово" (1,74 млн руб. за 29 квадратов) и ЖК "Заречный" (1,86 млн руб. за 34 кв. м). Первый комплекс расположен в 14 км от МКАД по Горьковскому шоссе, второй — в поселке Марусино Люберецкого района, что в 9 км от Кольцевой автодороги.

Сравнение цен не в пользу московских объясняется также не слишком широким выбором дешевого жилья в пределах столицы, отмечают участники рынка. "Доля предложения первичного жилья "эконом" и "комфорт" в пределах МКАД на сегодняшний день составляет почти 26%. На долю чистого "эконома" приходится не более 10%. Всего в активной продаже в Москве находится около 20 новых жилых комплексов, обеспечивающих покупателей недорогими качественными квартирами", — объясняет ситуацию директор департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость" Юлиан Гутман.

Понижение плотности

Дальнейший сценарий развития рынка массового жилья Москвы и Подмосковья будет зависеть от множества факторов, говорят эксперты. Участники рынка не сомневаются, что качество самой жилплощади и уровень развития инфраструктуры всех категорий будут расти. При этом ценовой разрыв в стоимости жилья со временем будет уменьшаться, в первую очередь на самых популярных направлениях. Это скорее всего не повлияет на спрос, так как выбор жилья в столице значительно уступает ассортименту Подмосковья и в обозримом будущем ситуация вряд ли изменится. "Уплотнение жителей на столичных землях останавливается. И слава богу, к этому стремятся и власти, и сами потребители. Это положительная во всех отношениях тенденция", — резюмирует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Студия как способ сэкономить

Самый популярный посткризисный тренд у девелоперов на рынке бюджетной недвижимости — строительство и продажа так называемых студий, или квартир с единственной комнатой и встроенной кухней. По данным аналитического центра Est-a-Tet, уже сейчас покупка студии занимает до 15% на рынке стандарт- и экономкласса, до 7% в бизнес-классе, 5% на элитном рынке в старой Москве и 3% от рынка недвижимости Подмосковья. Этот сегмент можно назвать одним из самых перспективных: именно студии небольшого метража сегодня являются самым доступным жильем. Например, в старой Москве в новостройках они представлены апартаментами, и за 2,5–5 млн можно приобрести площадь 18–30 кв. м.

Стоимость 1 кв. м в таких студиях довольно высока — 110–141 тыс. руб., однако покупка жилья может быть приемлемой из-за небольшой площади. Нередко студии приобретают родители для своих детей-студентов. Владельцы бизнеса и служащие покупают такое жилье как альтернативное, когда семья, например, живет в пригороде, а в городе владеет квартирой. И конечно, популярны студии у молодых семей, как правило без детей, которые хотят жить в Москве и могут позволить себе только небольшое по площади жилье. Учитывая рост числа студий в новых жилых комплексах, в ближайшие годы рынок аренды Москвы существенно пополнится за счет этого предложения, уверены эксперты Est-a-Tet.

Рита Долженкова

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.