25 мая 2016
Столица не спит
Коммерсантъ # Дом

Почему растут продажи в самом дорогом секторе московской недвижимости

Апрельские показатели рынка столичного городского жилья немного снизились по сравнению с мартом, однако продолжают впечатлять, если сравнивать их с теми, что наблюдались год назад. В эконом и комфорт-классе ситуация в апреле стала напоминать ту, что складывалась осенью на загородном рынке: продавцы не могут, покупатели не хотят, отсюда и некоторый спад. А вот в высокобюджетных сегментах, где сделок традиционно немного, наметилось явное оживление, и на то есть свои дорогостоящие причины.

Рублевый эффект Вторичный рынок Москвы в апреле немного скорректировался, уйдя по объему сделок вниз на 5%, до 12 714 трансакций. После мартовского взлета, когда количество заключенных договоров купли-продажи выросло сразу более чем в полтора раза, такой показатель падением не назовешь - скорее, все осталось на прежнем уровне. Тем более что нынешний второй месяц весны по отношению к аналогичному периоду 2015 года все еще выше на 12%.

Похожая ситуация и на рынке новостроек, который в марте по сравнению с февралем рванул вверх на 26%, а в апреле откатился назад на 6% - и по-прежнему на 23% превышает прошлогодний показатель. А вот кто остался безусловным лидером по цифрам, так это ипотека, которая и за март прибавила 33%, и за апрель еще 10%. А по сравнению с прошлым годом ипотечных кредитов в Москве было выдано на 20% больше.

По ценовым сегментам, однако, данные разнятся. В эконом и комфорт-классах апрель не оправдал ожиданий большинства участников рынка. "Относительно марта количество заключенных сделок снизилось на 10%, а звонков - на 20%", - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". И хотя на март, по ее словам, повлиял ажиотажный февраль, все же нашлись и другие причины.

Во-первых, из-за продолжительных майских праздников многие потенциальные клиенты решили взять в конце апреля отпуск и не занимались решением жилищного вопроса. Во-вторых, банковские вкладчики держат средства преимущественно в валюте. А укрепление курса рубля, которое, казалось бы, должно было поддержать рынок недвижимости, дало в итоге обратный эффект. "Вкладчики оказались не готовы менять доллары на рубли по невыгодному для них курсу и вкладываться в другой актив", - резюмирует эксперт.

Мы ждем, падайте!

Мария Литинецкая отмечает и еще одну тенденцию: многие покупатели все еще надеются на снижение цен, так что от первого звонка в офис продаж до подписания ДДУ в лучшем случае проходит месяц. "В апреле у нас было несколько сделок с такими клиентами, посетившими офис продаж еще в январе и феврале", - рассказывает глава "Метриум Групп". Увы, в ситуации, когда от месяца к месяцу растет объем сделок, цены падать не спешат. Более того, в апреле по многим проектам стоимость увеличилась на 3-5%. Но покупатели то все равно ждут падения. Все это напоминает застой, случившийся прошлой осенью на загородном рынке Подмосковья, когда покупатели, вдохновленные ростом курса доллара, пытались настоять на огромных дисконтах, а продавцы отказывались понимать, что их объекты настолько подешевели. Со временем этот сегмент пришел в равновесие - и покупатели умерили свои аппетиты, и продавцы, тяжело вздыхая, стали давать большие дисконты. А вот на рынке городских новостроек "конфликт интересов" пока еще не преодолен. "И это одна из главных проблем первичного рынка недвижимости", - подводит итог Мария Литинецкая.

Что же касается высокобюджетных сегментов, то здесь, по наблюдениям Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, клиенты просто устали от бесконечного информационного хаоса и решаются на покупку, так что спрос на премиальные новостройки заметно оживился, и это заметно невооруженным глазом, стоит только взглянуть на цифры. "В апреле на первичном элитном рынке были закрыты 54 сделки, что на 15% больше аналогичного месяца 2015 года и на 10% больше, чем было закрыто в марте 2016 года", - отмечает эксперт.

Средняя цена проданного лота составила порядка 583 тыс. руб. за 1 кв. м, превысив мартовский показатель на 10%. Средняя площадь проданного лота составила порядка 133,8 кв. м (+9% по сравнению с мартом 2016 года). Средняя стоимость экспонируемых лотов составила порядка 75,4 млн руб. (на 14% больше, чем в марте 2016 года).

Инвестируем во что-нибудь

Помимо "информационной усталости" у покупателей с большими бюджетами есть и другая причина для того, чтобы приобретать недвижимость именно сейчас, говорит Екатерина Румянцева. Заканчивается "офшорная амнистия", ее срок истекает 30 июня, а это значит, что у "неопределившихся" осталось совсем немного времени, чтобы легализовать деньги, подав декларации. В противном случае проблемы с зарубежными финансовыми активами российского происхождения могут возникнуть уже в июле. Это стимулирует многих вкладывать деньги в недвижимость.

По данным Kalinka Group, этой весной состоятельные граждане инвестируют в самые разные объекты: и в новостройки класса бизнес и премиум, такие как "Воробьев дом", "Современник", и в сегмент de luxe (Knightsbridge Private Park). "Мы также отмечаем повышенный интерес к инвестиционно привлекательным первичным предложениям в ММДЦ "Москва-Сити"", - утверждают в компании. Здесь заметно смещение спроса в сторону коммерческих объектов: в основном клиенты интересуются офисами, арендным бизнесом, но высок и спрос на апартаменты.

Логично при этом, замечает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, что запас ликвидного, качественного и объективно оцененного предложения постепенно сокращается и выбор у покупателей становится все меньше и меньше. Выход новых проектов на рынок ограничен, а стройки идут полным ходом и близятся к завершению, так что все труднее приобрести квартиру в домах, возведение которых будет завершено через 1-1,5 года - именно такой продукт сейчас интересует клиентов больше всего.

Джентльменский набор

Девелоперы, опрошенные корреспондентом "Ъ-Дома", в целом довольны результатами апреля. Светлана Шмакова, вице-президент ГК "Сапсан", говорит, что спрос на ее объекте был аналогичен мартовскому, но по-прежнему выше прошлогоднего: относительно апреля 2015 года рост покупательской активности составил порядка 20-30%. "Количество звонков, посещений объекта сохраняется на прежнем уровне даже несмотря на то, что мы продолжаем планомерное повышение цен, связанное с увеличением стадии строительной готовности проекта", - резюмирует эксперт.

В "ЮИТ СитиСтрой" отмечают, что количество обращений клиентов увеличилось по сравнению с мартом на 10%. "Самое главное, что интерес клиентов начал качественно меняться, смещаться из плоскости мониторинга цен к реальным покупкам, - замечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании. - Об этом говорит и возврат клиентов, обращавшихся в компанию еще в прошлом году". Сейчас на рынке присутствует полный набор положительных факторов для приобретения недвижимости, считает он: здесь и высокие скидки, и льготная ипотека, а также пусть короткая, но стабилизация в экономике. Ко всему этому в апреле добавилось еще и повышенное внимание к покупателю перед длинными майскими праздниками, говорит эксперт.

Важным итогом апреля стало снижение размера скидок на первичном рынке: дисконт свыше 5% все чаще свидетельствует о наличии проблем с ликвидностью проектов либо о том, что цены завышены к рынку. "Исключение составляют краткосрочные акции, стимулирующие спрос", - признает Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики "РГ-Девелопмент". Она также делится своими наблюдениями о том, что повышение цен на подавляющее большинство проектов комфорт-класса в апреле 2016 года привело к оттоку части покупателей в более высокий качественный сегмент, где цены сохранились на уровне показателей марта. Но это временное явление, отмечает эксперт: вопреки обыкновению, в мае - июне ожидается рост цен на соответствующие ожиданиям рынка новостройки бизнес-класса, а за ним последует обратное перераспределение покупательских потоков.

Автор: Марта Савенко

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.