28 ноября 2013
Столичная избушка
Московские новости

Можно ли поселиться в частном доме в пределах МКАД

Дом с огородом в Москве - похоже на сказку. Но доля такой «сказки» в столице - ни больше ни меньше, а 5% от всего жилого фонда. Риелторы предупреждают, что приобрести такой дом непросто, дорого, да и с оформлением скорее всего будет масса сложностей. Но если вы стали счастливым обладателем такой недвижимости, то остается только надеяться на то, что «теремок» не снесут. «Московские новости» изучили «сказочную» конъюнктуру в столице.

Последний из могикан

Сегодня риелторы скажут вам, что в Москве много частных домов. Но стоит уточнить, что их много лишь с учетом «новой Москвы», куда попало значительное количество поселков и деревень, расположенных за пределами МКАД. Такой экзотикой потребителя не удивишь. А вот в пределах «старой Москвы» частных домов действительно мало, и смотрятся они крайне непривычно среди многоэтажек и магистралей. Но они есть, и, по подсчетам «Метриум Групп», из 40 тыс. жилых зданий в столице порядка 5% приходится на частный сектор, к которому, впрочем, относятся и постройки прошлого века, и элитные коттеджи. Однако, по мнению риелторов, этого сегмента на рынке недвижимости в столице почти нет. «Рынка частных домов в Москве фактически нет, если не считать новые поселки, такие как «Остров фантазий», например, некоторые поселки таунхаусов. Особое место в этом ряду занимает поселок художников на Соколе, там очень редко что-либо сейчас продается, так же как и в поселке им. Ларина (находится в районе Лианозова. - Прим. ред.), хотя он и значительно дальше от центра», - констатирует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Спрос Есть, Предложения Нет

Как ни странно, но спрос на такого рода жилье достаточно высок, несмотря на головокружительный уровень цен. Все-таки иметь частный дом в столице - весьма престижно. Даже если это деревянный коттедж старой постройки - ни назойливых соседей, ни лишних звуков, и главное - собственное пространство двора. Однако количество предложений ограничено, а достойные и разумные из них можно по пальцам пересчитать. «Поскольку все объекты такого рода уникальны, вопрос цены в большой степени зависит от позиции продавца и зачастую не сильно привязан к окружающим реалиям. То есть за уникальный объект запросить можно и уникальную цену. В расчете на удачу. В любом случае это очень недешево», - говорит Вадим Ламин.

По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, старые особняки в Москве, по сути, являются отдельным сегментом на рынке недвижимости, который по-прежнему остается одним из самых востребованных, дорогих и ликвидных. Отсюда опять же вытекают и его главные тенденции: низкий уровень предложения, стабильно высокие спрос и цены.

Центровая география

Большинство особняков расположено преимущественно в центре Москвы, в лакомых местах, привлекательных как для конечных владельцев, так и для арендаторов. Каждый из таких до-' мов - уникальный и интересный объект с оригинальной архитектурой и собственной историей. «Поэтому приобретение особняка - это прежде всего имиджевая покупка, которая выгодно подчеркивает статус и финансовое положение владельца», - говорит Мария Литинецкая. По ее словам, основными покупателями этих зданий являются посольства иностранных государств, банки, крупные коммерческие фирмы, которым особняки всегда были интересны для размещения своих представительских офисов. «Наиболее востребованы сегодня отдельно стоящие двух- или трехэтажные здания с уже завершенной реконструкцией, что позволяет сразу после сделки использовать их под собственные цели либо для сдачи в аренду», - рассказывает эксперт.

В старых поселках, которые сохранились на территории города, несмотря на все разговоры об их сносе, фактически нет ни спроса, ни предложения. Дома, расположенные в них, крайне редко выставляются на продажу. При этом срок экспозиции подобных предложений чаще всего растягивается на месяцы и даже годы.

Ценовые нереалии

По оценкам участников рынка, стоимость особняков начинается от 3,5 тыс. долларов за один кв. метр. Однако здесь речь в основном идет об объектах, предназначенных для размещения офисов, представительств и т.д. «Процент особняков с жилым назначением исторически невелик, и подобные резиденции, как правило, дороже офисных в силу автономности и уюта. Стоимость квадратного метра в них варьируется от 8 до 70 тыс. долларов», - рассказывают в «Метриум Групп».

Где сосредоточены частные дома

В настоящий момент в старых границах Москвы насчитывается около 40 тыс. жилых зданий, при этом доля частных домов в общей структуре жилищного фонда не превышает 5%. Основной объем подобных объектов сосредоточен в центре (старые особняки), а также в исторических поселках - Сокол, Серебряный Бор, Терехово.

Москва не резиновая

Если говорить об увеличении количества частных домов, то эксперты утверждают, что сейчас это уже из области фантастики. «Не думаю, что в Москве еще есть место для «теремков», причем любого уровня. Конечно, наверняка будут реконструкции, больше похожие на новострой, но новые объекты от котлована - вряд ли», - констатирует Мария Литинецкая.

Предложения частных жилых домов в столице единичны, и вряд ли количество таких объектов будет расти. Сейчас на рынке элитной недвижимости действительно можно приобрести частное домовладение или таунха- ус (например, ЖК Knightsbridge Private Park). Однако строительство подобных комплексов весьма ограничено. Во-первых, для их реализации необходим участок довольно внушительных размеров, которых в центре Москве фактически не осталось. А во-вторых, из-за высокой стоимости земли девелоперам экономически выгоднее строить не отдельные резиденции, а многоквартирные дома.

Не без проблем

Частный дом в Москве - случай особый. Но таит в себе множество рисков. По оценкам экспертов Spencer Estate, основные опасности исходят от властей - это риск сноса в результате какого-нибудь градостроительного решения. Есть еще риски, которые просчитываются и исключаются при покупке - юридические. Что касается технических вопросов, то все они решаемы при соответствующем уровне доходов, без которого думать о частном доме в «старой Москве» бессмысленно.

Ветхость строения в большинстве случаев подразумевает изношенность внутренних инженерных коммуникаций. Причем самостоятельно проверить их состояние практически невозможно. Для этого потребуется специалист. Кроме того, покупателей особняков в центре подстерегает еще одна опасность. Если здание имеет историческую ценность, во-первых, его нельзя сносить, а во-вторых, у собственника автоматически появляется обязательство по его реставрации. А тут уж как повезет - все зависит от того, что именно необходимо сберечь для потомков: весь фасад, главный фасад или, например, лепнину, лестничные перила, колонны и т.д. В некоторых случаях требуется сохранять в неизменном состоянии элементы внутреннего оформления, например камин или лестницу. Однако одной реконструкции здания недостаточно - собственники должны поддерживать сохранность такого особняка в хорошем состоянии. Кроме того, они обязаны обеспечить доступ к объекту контролирующих лиц, которые с периодичностью раз в пять лет осуществляют контроль за памятником архитектуры.

Частный дом в центре

На Болотном острове стоит частный дом - построенный в конце XIX века флигель усадьбы купцов Матвеевых, поставщиков двора его императорского величества. Хозяин домика - пенсионер Виктор Анатольевич Розанов живет там с самого детства. По рассказам, его отец еще в 20-х годах поселился в совершенно разрушенном доме, с промороженным водопроводом, без окон, дверей и крыши. Он его восстановил и согласно порядкам того времени стал полноправным хозяином. Впервые семью Виктора Анатольевича попытались выселить уже через три года, после того как его отец стал там жить. Соседний техникум захотел забрать флигель для хозяйственных нужд. Во время войны во флигеле поселили еще три семьи, а в начале 70-х дом поделили на две квартиры. Новая битва разгорелась с началом приватизации. Правильно составив заявление, Розанов получил в собственность не просто квартиру, а весь дом целиком. За участок пришлось повоевать - тяжба длилась пять лет. Теперь Розанов полноправный хозяин частного домика в центре столицы.

Рита Долженкова

Источник: Московские новости


обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.