Снизит ли правительство цены на жилье

01.02.2013, Gazeta.ru

Может ли увеличение объемов строительства снизить стоимость жилья

Вчера Дмитрий Медведев заявил о том, что объем строительства жилья в России должен увеличиться до 100 миллионов квадратных метров в год – в 2012 году, по данным Росстата, в стране было построено 65,2 млн кв.м. "Газета. Ru" выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, можно ли в России строить больше, а главное — снизит ли это стоимость жилья?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум":

В 2011 году жилой фонд в России составил 3,2 млрд кв. м. Объем ветхого и аварийного фонда составляет 98,9 млн кв м. (3% от общего объема ЖФ). При таком объеме обеспеченность населения жильем составляет 23 кв м на человека. При вводе жилья на уровне 60-70 млн. кв. м жилой фонд прирастает на уровне 2-2,5%. По итогам 2012 года обеспеченность жильем останется на прежнем уровне — в районе 23 кв. м на человека. Данный показатель в 2-3 раза ниже показателей обеспеченности населения жильем в развитых странах. Чтобы повысить коэффициент обеспеченности, необходимо строить не менее 100-150 млн. кв м в год (сейчас мы строим на уровне 60-65 млн. кв.м в год). При таком раскладе цены могут снизиться процентов на 30. Но без улучшения уровня платежеспособности населения ситуацию все равно не переломить.

По итогам 2012 года средний уровень зарплаты, например, по Москве, увеличился на 5,7%, при этом уровень инфляции составил 6,6%. То есть, очевидно, что у нас уровень заработной платы населения не успевает даже за инфляцией. По факту, реальный уровень доходов населения падает. При этом на протяжении второго полугодия 2012 годы мы видели рост ставок по ипотеке, соответственно, жилье становится еще более недоступным.

В эконом-классе лишь небольшая доля населения может позволить себе купить квартиру со 100%-ной оплатой или рассрочкой, от 40% до 70% сделок проходит через ипотеку. Поэтому увеличение объема предложения должно идти одновременно с увеличением покупательской способности населения. Иначе, если покупательская способность останется на низком уровне, но при этом объемы строительства мы увеличим, это приведёт к обвалу цен, но не приведет к сопоставимому росту сделок. Соответственно, может возникнуть ситуация "затоваривания" рынка и существенного превышения объема предложения над платёжеспособным спросом, что негативно скажется на строительной отрасли и приведет к банкротствам застройщиков. К тому же, сегодня маржа у застройщиков уже не такая значительная, как была до кризиса. Средняя цена по Подмосковью составляет 80 тыс. руб. за кв.м., себестоимость СМР - 20-30 тыс. руб., при этом дополнительно застройщики несут затраты на покупку участка, проектирование, получение ИРД и пр. То есть запас между себестоимостью и рыночной ценой небольшой. При падении цен они приблизятся к уровню себестоимости, что для застройщиков критично.

Поэтому я считаю, что осуществление предложения Медведева возможно, но оно должно реализовываться не оторвано от экономической ситуации. Параллельно должны быть приняты меры, направленные на повышение платежеспособности населения, в первую очередь – на понижение ипотечных ставок. В Подмосковье строить можно и нужно, но это также должно происходить комплексно – с улучшением транспортной доступности и строительством необходимой инфраструктуры.

Александр Пыпин, директор аналитического центра "ГдеЭтотДом.Ру":

При прочих равных и неизменных условиях, гипотетический рост объемов строительства жилья до 100 млн кв. м в год, конечно же, приведет к снижению его стоимости, но вряд ли более чем на 10-15%. Нижняя планка цены ограничена себестоимостью — застройщикам работать в убыток не интересно. Чтобы в стране действительно начался бурный рост объемов жилищного строительства, необходим солидный приток инвестиций, а его может обеспечить, в первую очередь, приоритетное развитие системы ипотечного кредитования на рынке новостроек, причем кредитования с низкими льготными ставками, чтобы население могло взять кредиты и вложить в новые стройки. Более того, придется придумывать способы ограничения "спекулятивного" спроса на дешевые кредиты. Простейший расчет показывает, что для реализации стомиллионного сценария рынок ипотечного кредитования должен, как минимум, утроиться, что в реальностях российской экономики маловероятно.

Впрочем, есть и другой сценарий достижения заданной цели — строить жилье по государственному заказу. Правда, для этого придется существенно изменить бюджетные приоритеты — например, почти полностью отказаться от оборонного заказа и вместо танков и истребителей строить дома. Но и при наличии денег, есть еще множество ограничений, на преодоление которых потребуется много лет — развитие промышленности стройматериалов, обучение и привлечение высококвалифицированных кадров, юридическая очистка и подготовка земельных участков для жилой застройки, разработка проектов комплексного освоения территорий. И, конечно же, главный вопрос, в том, что "голое жилье" само по себе ценностью и целью государственной политики быть не должно.

Задача государства в создании благоприятной среды обитания, где квартира или дом — лишь один из элементов, которому должны сопутствовать рабочие места, места отдыха, покупок, досуга, социальная инфраструктура и т.д. и т.п. И здесь выходит, что на 1 рубль вложений в голое жилье должен быть, как минимум, еще 1 рубль вложений в создание полноценного места обитания человека, где он будет работать, отдыхать, воспитывать детей, получать образование. Все это потребует существенного изменения приоритетов государственного бюджета, государственного развития. Так что если вернуться к реальности, то нас ждет вялотекущий рост объемов жилищного строительства на несколько процентов в год, при условиях сохранения стабильной экономической ситуации. Что же касается Москвы (в старых границах), то здесь рост ввода в строй жилья происходить не будет, так как приоритет политики новых властей однозначен — создание благоприятной среды обитания, а не рост квадратных метров. Судя по всему, в сторону этой же политики повернутся и подмосковные власти и будут настойчиво требовать от застройщиков создания не прежних "бетонных джунглей", а качественной среды обитания, что, скорее всего, приведет к стагнации объемов ввода в строй жилья, так как себестоимость строительства возрастет. При этом подмосковные власти будут стараться преодолеть разрыв между объемами жилищного и социального строительства, который образовался за предыдущие годы.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU:

Заявления первых лиц о том, что надо строить больше жилья, звучат давно. Владимир Путин еще до кризиса ставил задачу строить по квадратному метру на человека в год. Это примерно те же 100 млн кв.м в год, о которых сейчас заявляет Дмитрий Медведев. Но по большому счету воз и ныне там. Нынешние объемы строительства до сих пор не превысили докризисные показатели, и до обозначенных темпов в 100 млн кв.м — пока далеко.

Власти декларируют, что надо строить больше и снижать стоимость земли, но существенных шагов в этом направлении пока не сделано. Руководство так и не проявило политическую волю, чтобы наконец дать застройщикам строить много. Более того, нынешняя политика ведет к наращиванию затратной части бюджетов застройщиков, а значит, и к росту себестоимости строительства – через налоги, высокую стоимость земли, дорогие кредиты.

Бизнес давно просит снизить ставку рефинансирования, чтобы кредиты для предпринимателей стали дешевле. Центробанк в ответ заявляет, что не снизит ставку из-за опасений, связанных с возможным ростом инфляции. Когда застройщики вынуждены занимать деньги под 15 – 20% годовых, то при сроке строительства в 3 года только на кредитах происходит удорожание жилья в 1,5 раза. На западе, например, стоимость кредитования обычно не превышает 5%.

Не появилось и прозрачности в распределении земельных участков. Фонд РЖС пытается пустить неиспользуемые земли в оборот и в этом направлении есть определенные успехи. Однако доля Фонда РЖС в общем объеме рынка крайне мала. И сама практика получения площадок под застройку по-прежнему связана с административным ресурсом, с коррупционной составляющей. Прозрачного рынка земли под застройку, чтобы любой девелопер мог, на понятных условиях, приобретать участки и строить без препятствий, так и не появилось. Кроме того, несмотря на кризис и падение стоимости недвижимости, есть примеры существенного роста кадастровой стоимости земли. Так, после очередного пересмотра стоимости земли в Москве она оказалась существенно выше рыночной. А именно от этой цифры исчисляются арендная плата для застройщика на период строительства, налоги на землю, если она выделена в собственность.

Пока дальше деклараций дело не зашло. Поэтому ни существенного роста объемов строительства, ни повышения доступности жилья ждать не стоит, пока перечисленные проблемы не будут решены на практике.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

За последние годы объемы строительства, несмотря на кризис, заметно выросли. Число построенных квартир уже достигло предкризисного периода. Безусловно, вводимого в стране жилья недостаточно для удовлетворения существующей потребности: регионы по-прежнему нуждаются в новом жилом фонде. Наибольший объем нового жилья вводится именно в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, а также в Краснодарском крае, Республике Татарстан и Башкортостан, Ростовской области. Сложная ситуация с вводом жилья сложилась в регионах с наибольшей потребностью - на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Сибири. Так, в России рынки недвижимости можно разделить на развитые (это Москва и Санкт-Петербург), динамично развивающиеся с подачи центра (Республика Татарстан и Краснодарский край), самостоятельно развивающиеся (Ростовская область), где вводится больше всего жилья, и находящиеся в стагнации (это большая часть страны).

Достигнуть объемов строительства в 100 млн кв.м в год вряд ли получится, как это было с большинством целевых показателей Федеральной целевой программы "Жилище" и нацпроекта "Доступное и комфортное жилье". Но приблизиться — вполне реально.

Падения цен, которое мы наблюдали в 2008 году, когда жилищный пузырь, раздутый новой политикой повышения доступности жилья и экспансии ипотеки, лопнул, больше не повторится. Уже сейчас цены вернулись к предкризисному периоду и продолжают плавный рост. К тому же в условиях перманентного кризиса жильё остается самым надежным активом. Поэтому снижение цен практически невозможно. Другим фактором, стимулирующим рост цен, является рост ипотечного кредитования, которое помогает сделать доступным массовому потребителю недоступное жильё.

Задача понижения цен не может быть решена увеличением объемов строительства: так, в Москве и Подмосковье самые высокие темпы строительства – но и темпы роста цен на недвижимость. Цены возможно только "зафиксировать" в рамках одного класса жилья — эконом-класса, ориентированного на массового потребителя, где чувствительность спроса к изменению цены высокая. Здесь сам застройщик заинтересован не поднимать цены выше предельного для эконом-класса, поскольку может потерять покупателей и, как следствие, снизить свой оборот.

Если говорить о доступности жилья в целом, объемы строительства мало на него влияют. Самое недоступное жильё находится в бедных субъектах страны, где новое жильё даже эконом-класса девелоперам строить невыгодно из-за неплатежеспособности спроса. Самое доступное жильё находится в богатых субъектах нефте- и газодобычи, но новое жильё здесь также практически не строится из-за сложных природно-экологических условий, а старый жилой фонд приходит в негодность. Про развитые рынки недвижимости можно сказать, что с ростом уровня развития показатели спроса и предложения приводят показатель доступности жилья к нормальному значению.

Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер":

В принципе, строительство подобного объема жилья вполне возможно. Естественно, достижение таких объемов займет не один год, и даже, наверное, не пять лет. И тут мы сталкиваемся с регулярной проблемой современной России — кризисами, которые отбрасывают строительную отрасль по объемам на несколько лет назад. Между тем, строительство — довольно консервативный сектор экономики с длительными жизненными циклами товара — новостройками, с огромными объемами инвестиций и трудоемкостью. На другой стороне — тот факт, что существенное увеличение объемов ежегодного ввода жилья, если оно продлится годами, несомненно, окажет влияние на уровень цен на рынке. Во-первых, есть надежда, что дефицит предложения жилья эконом-класса (из-за которого в 2010-2012 гг. существенно росли цены по Москве) перестанет существовать. Насыщение рынка приведет к усилению конкуренции. Это, в свою очередь, вынудит девелоперов повышать качество строительства и уровень комфорта, одновременно конкурируя за покупателя по уровню цен.

Насыщения Подмосковного рынка, с моей точки зрения, на сегодня не существует. Ближнее Подмосковье и города-сателлиты по инфраструктуре, транспортным связям и качеству жизни составляют единое целое со спальными районами Москвы. И если рассматривать Московский регион в целом, то объемы ввода сегодня сопоставимы с докризисными значениями — в среднем 8 млн кв.м. Но если сейчас 85% площадей приходится на ввод в Подмосковье, то до кризиса было примерно поровну — в среднем по 4 млн кв. м в Москве и в Подмосковье. Так что никакого перенасыщения нет и в ближайшие два года не случится. Если уж сценарий в 100 млн кв.м в год и будет воплощаться, то наибольший вклад в это, несомненно, внесут экономически наиболее активные и привлекательные для проживания регионы, в число которых естественно входит и Москва с Подмосковьем.

Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс":

Да, безусловно, при увеличении предложения цены должны снижаться. Это закон рынка, который "работает" во всех сферах. Большой объем сделает невозможным рост цен на недвижимость, который возникает в результате дефицита предложения. Например, в Москве сейчас существует острый дефицит новостроек эконом-класса, при том, что приток спроса из других регионов очень высокий, и это делает цены на столичные новостройки недоступными для подавляющего большинства граждан. В столице и ближайших городах Подмосковья существует острая потребность в малогабаритном жилье, многие готовы купить квартиру по минимальной итоговой стоимости.

Увеличение объемов строительства также способно снизить его себестоимость за счет массовых закупок стройматериалов и распределения инженерных коммуникаций по большему количеству домов. Об этой задаче власти говорят уже давно, она является одной из приоритетных. Однако для того, чтобы сделать жилье доступнее, одного увеличения объема жилья недостаточно. Основная задача — подготовка готовых площадок с коммуникациями для застройщиков. Важно также сократить процедуру согласований для застройщиков на всех этапах. К тому же, государству необходимо принять серьезные меры по субсидированию населения и созданию доступной ипотеки, чтобы обеспечить платежеспособный спрос.

Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-A-Tet:

В ряде регионов России на стоимость жилья влияет себестоимость строительства. Надо понимать, что застройщик не будет работать себе в убыток. Цена зависит и от динамики цен на стройматериалы и рабочие ресурсы. В Москве и области несколько иная ситуация: себестоимость складывается не только из стоимости рабочих ресурсов и стройматериалов, на нее влияют и цена земли, прокладки коммуникаций и проч., а Москве и области эти составляющие обходятся гораздо дороже, чем в регионах. Для увеличения объемов строительства необходимо, в первую очередь, решить именно эти вопросы и здесь государство может сильно помочь девелоперам путем, например, финансирования строительства инженерной инфраструктуры (например, как это реализовал фонд РЖС). В этом случае девелоперам может стать интереснее зарабатывать именно на строительстве больших объемов жилья, т.е. с оборота. Именно при активном участии государства можно добиться увеличения строительства и до 100 млн кв.м в год.

Важно, что нынешний пересмотр инвестконтрактов в Москве происходил именно для того, чтобы уменьшить нагрузку на транспортную и социальную структуры. Если эти вопросы не решать, с увеличением объемов строительства может произойти транспортный коллапс. Потому что просто непродуманное увеличение объемов строительства без соответствующего обеспечения рабочими местами, инфраструктурой и т.д. просто приведет к ухудшению ситуации, а она и сейчас непростая.

Конечно, само понятие перенасыщенность рынка – условное: если средняя цена растет, то спрос есть, если падает – рынок перенасыщен. На конец 2012 года на первичном рынке жилья Подмосковья средняя цена за кв.м. составила примерно 73520 рублей. В среднем за 2012 год цена увеличилась на 10 %. Поэтому пока говорить о перенасыщении рынка не приходится. Более того, в связи с неясной политической обстановкой в области, сменой губернатора, пересмотра многих инвестпроектов, реализуются, в основном, старые проекты, а принятие решений по новым контрактам проходит более чем осторожно.

Александр Хрусталев, глава компании "НДВ-Недвижимость":

Проблема катастрофической нехватки жилья охватывает всю Россию, поэтому увеличение объемов строительства является насущным и долгожданным шагом, позволяющим уменьшить стоимость жилья. Не секрет, что в условиях ограниченного предложения растет спрос и, соответственно, цена. И наоборот. Впрочем, в стране для эффективной борьбы с недоступностью жилья одного увеличения объема строительства мало. Сейчас застройщики вынуждены тратить значительные деньги на "лишние" расходы. Около 30-40% инвестиций съедаются в результате согласовательных процессов и отчислений естественным монополиям. Соответственно, дорожает квадратный метр. Цены на жилье станут ощутимо меньше, если не только увеличить объемы строительства, но оказать поддержку строителям – упростить согласовательные процедуры, помочь с выделением земельных участков и коммуникациями. Причем этот процесс должен идти параллельно с развитием системы ипотечного кредитования.

Стоит добавить, что Москва стоит особняком. Столица, где спрос на жилье безумно высокий и где практически не осталось свободных мест под застройку, согласно рыночной экономике не может быть априори дешевой. Есть, конечно, отдельные проекты "эконом" и "комфорт" класса с демократичной стоимостью квадратного метра, но они единичны. Разумеется, мера по увеличению объемов строительства применима только к районам, где нет перенасыщения рынка.

Юлия Погорелова