26 октября 2013
Скелеты в шкафах б/у квартир
Московские новости

Инструкция «МН»: Как купить неновую квартиру и не разориться на штрафах и ремонте

Вне закона

Самый распространенный и самый опасный подводный камень, который продавцы предпочитают скрывать, — это незаконная перепланировка. По данным Мосжилинспекции, ежегодно столичные суды выносят более 500 решений по устранению незаконной перепланировки. Не меньшее количество случаев просто остается неучтенным. «Никто не спорит, что, возможно, после демонтажа или переноса одной из перегородок жить в квартире стало намного удобнее. Но подобные преображения могут существенно осложнить жизнь будущему собственнику», — констатирует генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. При этом надеяться на авось не приходится, потому что покупателю не удастся доказать, что ремонт делал не он, а предыдущий хозяин. «В таком случае необходимо потребовать у продавца технический паспорт на квартиру, в котором указаны точные размеры помещения и расположение всех комнат. Если владелец все-таки сделал перепланировку, у него должны быть документы, подтверждающие, что она была согласована с Мосжилинспекцией», — рекомендует Мария Литинецкая.

Продавцов же таких квартир эксперт предупреждает, что незаконная перепланировка является административным правонарушением и влечет за собой весьма ощутимые штрафы, которые, кстати, не так давно были повышены. В июле текущего года столичные власти приняли поправки в законодательство, согласно которым штраф для юридических лиц за нарушение требований в сфере переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах вырастет с 2,5 тыс. до 100 тыс. рублей. Закононепослушным «физикам» придется выложить до 5 тыс. рублей. Существуют санкции и пожестче. Так, собственники помещений, не исполняющие решение суда о восстановлении квартир после незаконной перепланировки, станут до момента исполнения обязательств еще и невыездными.

Ненужные соседи

Как и скрытая перепланировка, неприятной неожиданностью для приобретателя вторичного жилья станет неудовлетворительное санитарное состояние квартиры. Под обоями или штукатуркой новых жильцов может ожидать неприятное открытие в виде грибка или плесени. Порча внешнего вида и изменение прочности конструкций — это не единственное отрицательное влияние грибка. Намного более коварным является его влияние на здоровье находящихся в помещениях людей. «Продукты их метаболизма практически на всех стадиях являются если не прямым ядом, то по крайней мере аллергеном. Развиваясь, грибки выделяют жидкие и летучие токсины, а также споры, которые легко разносятся потоками воздуха, попадая в дыхательные пути человека», — рассказывает иммунолог-аллерголог, кандидат медицинских наук Надежда Логина.

Как подать жалобу на незаконную перепланировку

Если ваши соседи делают незаконную перепланировку, которая может стать причиной затопления или других неприятностей, следует обратиться в управляющую компанию (ДЕЗ, ТСЖ, ЖСК и т.п.) и управу района, в комиссию по выявлению и пресечению несанкционированного переустройства, в обязанности которых входит принятие незамедлительных мер. Для рассмотрения вашего обращения Мосжилинспекцией, проверки изложенных фактов и принятия мер необходимо письменное обращение с указанием фамилии, имени, отчества, адреса (с номером вашей квартиры) и контактного телефона для связи (городского и мобильного), а также номера квартиры, в которой, по вашему мнению, произведена несанкционированная перепланировка. В соответствии с законом в письме должны стоять личная подпись и дата. Обращение можно направить по почте или доставить лично. Если это все не помогло, следует обращаться в суд с иском о нарушении прав, в том числе об угрозе безопасности вам как одному из жильцов многоквартирного жилого дома.

Такие «соседи» появляются в помещении в виде скоплений зеленых, черных или голубоватых точек и, как правило, из-за высокой сырости и застоя теплого и влажного воздуха. Факт наличия плесени достаточно легко скрыть. Например, можно покрасить стены или поклеить перед просмотром новые обои. В этом случае обнаружить грибок чрезвычайно трудно: продавец — собственник квартиры вряд ли разрешит сдирать краску или обои, если у потенциального покупателя возникают подозрения. По сути, в такой ситуации можно надеяться только на совесть продавца. «Если после покупки квартиры плесень все-таки найдена, от нее нужно срочно избавиться. В противном случае она кардинально испортит весь отделочный материал. Для борьбы с грибком необходимо произвести полную антисептическую обработку помещения. Зачастую, однако, этого недостаточно, и через некоторое время грибок появляется снова. Для того чтобы в квартире восстановился нормальный микроклимат, придется скорее всего утеплять стены и устанавливать новые окна, а это совсем недешево», — говорят эксперты из «Метриум Групп».

Поезда по расписанию

Неблагоприятное окружение — еще одна характеристика жилья, которую продавцы стараются обычно скрыть. Если дом находится рядом с железной дорогой, вертолетной площадкой или аэропортом, покупатель должен понимать, что ему предстоит жить в зоне постоянного шумового дискомфорта. Продавцы уже давно научились маскировать этот негативный момент. Например, назначают просмотр квартиры на время «окна» в движении поездов, при этом сама железная дорога находится вне зоны прямой видимости и можно даже не догадаться о ее наличии поблизости. К тому же всегда можно включить телевизор погромче, чтобы с его помощью попытаться скрыть шум.

Также продавцы часто скрывают неблагоприятное окружение, влияющее на экологическую обстановку. Одно дело — пекарня по соседству, и совсем другое — табачная фабрика, химический завод или мясокомбинат. И дело даже не в неприятных запахах, которые можно завуалировать освежителем воздуха, а в реальном вреде для здоровья человека. Для того чтобы вывести продавца на чистую воду, достаточно, во-первых, выключить все источники звука, распахнуть окна и оценить уровень шума и запаха с улицы. А во-вторых, можно опять же поговорить с соседями. Словоохотливые бабушки и молодые мамы скорее всего будут готовы сообщить о том, какие проблемы с окружением есть у дома. При этом для «разговора по душам», конечно, лучше выбирать соседей, живущих в аналогичных квартирах, то есть расположенных в той же секции, этажом выше или ниже.

Мастера маскировки

Существуют проблемы, выявить которые при беглом осмотре практически невозможно, например технического характера. «Если трубы вмонтированы в стену и к ним нет доступа, сложно проверить, старые они или новые, например. То же самое можно сказать о других коммуникациях, для доступа к которым придется повредить отделку. Или другой частый пример — шум от двигателя привода лифта, расположенного, как правило, на верхнем этаже. Днем, когда шумовой фон выше, выделить его сложно, но вот ночью он вполне может прервать сон», — объясняет управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. По словам эксперта, был и такой случай, когда квартира продавалась осенью, и покупатели только летом, почти через год, ощутили вибрацию от установленных внешних блоков кондиционеров.

Нюансов, иными словами, очень много, часть из них вполне может распознать опытный риелтор. «Идеальным представляется случай покупки квартиры после проживания в ней по договору аренды в течение пары лет, когда недостатки себя проявили. Но, к сожалению, такое встречается крайне редко», — резюмирует Вадим Ламин.

Порядок согласования перепланировки

Существует два пути узаконивания перепланировки: обращение в местную администрацию, если перепланировка еще не произведена, и в суд, если перепланировка стала свершившимся фактом. Чтобы официально узаконить произведенные изменения, в суд готовится исковое заявление определенной формы. До его подачи обязательно нужно получить:

— технический паспорт до и после произведенной перепланировки, чтобы было видно, какие изменения произведены (технические паспорта заказываются в органах технической инвентаризации, на последнем техпаспорте должен стоять штамп «самовольная перепланировка»);— заключение о техническом состоянии несущих конструкций;

— заключение Санэпидемнадзора о том, что санитарно-техническое состояние соответствует установленным нормам;

— заключение Госпожарнадзора о том, что перепланировкой не нарушены требования пожарной безопасности (такое заключение, как правило, можно получить в районной пожарной части);

— документы, подтверждающие права лица, сделавшего перепланировку, в отношении жилого помещения (свидетельство о собственности, ордер, справка с места жительства). Если в квартире несколько собственников, то они обязательно выступают соистцами.

В случае, если все вышеуказанные заключения положительные, то есть правила и требования не нарушены, все санитарные, строительные, противопожарные нормы соблюдены, правомочия в отношении жилого помещения установлены, у суда имеются все данные, чтобы вынести положительное решение. На основании судебного решения органы БТИ выдадут новый технический паспорт, куда будут внесены необходимые изменения. Если суд признает перепланировку незаконной, то владельцы квартиры станут невыездными до тех пор, пока не исправят все, что успели переделать 100 тыс. руб. — максимальный штраф для юридических лиц за незаконную перепланировку квартир.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.