16 августа 2017
Рынок вопреки
Бизнес-журнал
Можно сказать, что стройка - это лакмусовая бумажка, определяющая положение дел в стране. Поэтому один из главных вопросов, который волнует экспертов и игроков не только этой густонаселенной отрасли, - можно ли ждать постепенного роста? Или удел ближайшего будущего - дальнейшее падение?
Российская стройка начала стагнировать еще в 2013-2014 годах, когда все стейкхолдеры рынка заговорили о приближении настоящего кризиса. Сегодня мнения разделились - от падения рынка в ближайшие несколько лет до постепенного роста к концу 2017-го. Что на самом деле происходит в отрасли?
За последние годы рынок заметно изменился в лице. В SRG (московской компании, в числе прочего специализирующейся на консалтинге в сфере строительства) подсчитали, что с 2014 года с рынка в общей сложности ушло более семи тысяч организаций.
Волна банкротств (а также слияний и поглощений) за последние два года прошла по всей России. По количеству банкротств среди застройщиков отличилась Москва. Второе место поделили сразу пять регионов: Московская, Тюменская, Новосибирская, Волгоградская области и Башкортостан.
Прошлый год прошел под знаком покупки одного из крупнейших застройщиков - "Мортона" - компанией "ПИК", а также банкротством другого лидера рынка - СУ-155.
"На строительном рынке появляются новые компании-подрядчики, однако часть из них не ведет профильную деятельность, - отмечает Елена Самсонова, заместитель директора направления "Сопровождение строительных проектов" в SRG. - Некоторые эксперты связывают это с обострением борьбы за госзаказы, так как их участие поможет создать конкурсную массу. Второй возможной причиной может быть налоговая оптимизация генподрядчика при создании им длинной цепочки субподрядчиков".
Многим экспертам кризис в строительной отрасли видится закономерным развитием событий: печальный итог для перегретого рынка предсказывали уже много лет. Как объясняет Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group (Москва), все началось более десяти лет назад, во времена "прилива" нефтедолларов. В "тучные годы" недвижимость являлась наиболее привлекательным активом для вливания свободных денег, цена на недвижимость постоянно росла, а доходность от инвестиций в квадратные метры опережала банковские депозиты. Причем кризис 2008-го лишь подстегнул население вкладываться в этот самый надежный актив. "К 2010-2012 годам, - рассказывает Первиков, - на рынке образовался ажиотажный спрос при недостаточном количестве предложения. Посмотрев на выросший вследствие этого на 20-30% ценник, многие предприниматели захотели воспользоваться ситуацией: началось строительство множества новых объектов. Поскольку цикл девелоперского проекта составляет 5-6 лет, сегодня мы подошли к моменту, когда они все выходят на рынок. При этом объективно экономическая ситуация в стране ухудшилась, а спрос сократился".
На фоне нарастающей стагнации были и приятные сюрпризы: неожиданное оживление покупательской активности в начале 2017-го. К примеру, в московском "Стройпроекте" рост продаж составил 70% в первые пять месяцев текущего года (по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом). Однако риелтор Алексей Вяльцев из воронежского агентства недвижимости "4 комнаты" называет такое оживление временным явлением: "В начале года покупатели, испуганные слухами о прекращении действия программ госсубсидирования ипотек, которые распространялись на фоне общего падения цен на жилье, несколько повысили свою активность. Тем не менее тенденция к сокращению уровня доходов жителей страны привела к быстрому преломлению позитивных трендов. В итоге рынок снова "встал", а эксперты предсказывают падение цен к концу года на 5-7% в среднем по стране".

СВОБОДНОЕ ПАДЕНИЕ

     Часть экспертов строительного рынка ожидают падение и впредь. На прошедшем недавно Национальном конгрессе по недвижимости в Воронеже был озвучен пессимистичный сценарий, также связанный с дальнейшим сокращением реальных доходов населения: эффекта не ждут и от уменьшения стоимости жилья. "Существует вероятность, что 2017 год станет самым сложным для жилищного строительства", - подчеркивает Елена Самсонова (SRG). По ее мнению, падение продолжится и в 2018 году. И лишь в 2019-м, возможно, рынок постепенно начнет расти. Впрочем, некоторые эксперты сохраняют оптимизм. Управляющий партнер Gravion Group (Москва) Юрий Неманежин считает, что рынок недвижимости даже в самые трудные времена умеет быстро отыгрывать свои позиции: "Сейчас, после двух-трех лет стагнации, мы наблюдаем постепенную стабилизацию рынка, и к осени возможен плавный рост". В своих оценках Неманежин опирается на недавние исследования аналитиков JLL, из которых следует, что в первом полугодии объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России оказался почти на 40% выше, чем за тот же прошлогодний период, что примерно соответствует докризисным показателям. "На рынок пришли иностранные инвесторы, - с оптимизмом добавляет Юрий. - Их доля составила 3,5% от общего объема всех сделок, и это очень хороший показатель".
Еще одним сигналом к позитивным изменениям стало увеличение сделок по ипотечному кредитованию. Согласно исследованию московского Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в мае объемы выдачи ипотеки выросли на 35% по сравнению с тем же периодом 2016 года, составив 140 млрд рублей. Майские результаты оказались рекордными за всю историю развития ипотечного кредитования в России. Что касается прогнозов, в АИЖК ожидают дальнейший рост количества сделок: объемы выдачи кредитов в 2017 году могут достигнуть 1,8 трлн рублей, и в агентстве не исключают превышения этого порога.

СКОРЕЕ ЖИВ, ЧЕМ МЕРТВ

     Коммерческая "недвижка" чувствует себя заметно лучше жилой. "Рынок коммерческой недвижимости постепенно приходит в норму, - отмечает Юрий Неманежин. - За счет стабилизации арендных ставок начинает развиваться торговая и офисная недвижимость". Аналитический департамент международной брокерской компании Kappa Brokers подсчитал, что за минувший квартал в сегмент пришли инвестиции на сумму в $1,4 млрд, а за полгода эта сумма составила $2,2 млрд, что на 39% больше, чем в прошлом году. Выросло число сделок, ориентированных на вложение в начальный этап строительства. По суммам арендной платы также наблюдается медленное восстановление - в сравнении с годом-двумя ранее. Возможно, это объясняется еще одним трендом: даже в Москве покупкам в последнее время инвесторы предпочитают аренду - главным образом офисных и складских помещений (на рынке остаются свободными всего 6-7% площадок). По традиции в полном порядке стрит-ритейл: в этой нише и происходит большая часть (до 60% от общего количества) сделок. Так или иначе, в целом экономика в этом сегменте постепенно "распрямляется": если арендные ставки на "плохие участки" продолжают падать, то хорошие, наоборот, дорожают.
При приобретении коммерческой недвижимости инвесторы уже не брезгуют доходностью в 6-8%, констатируют в Kappa Brokers.
Основными положительными факторами для развития рынка коммерческой недвижимости сегодня являются довольно крепкий рубль и снижение ставки Центробанка.

ЗАТЯНУТЫЕ ПОЯСА

      Последние три года стоимость строительных работ стабильно снижается, затраты же на строительство только растут. Все это вкупе со снижением покупательной способности приводит к массовому уходу с рынка маленьких фирм. "В таких условиях сложнее всего удержаться на плаву мелким организациям, - объясняет Елена Самсонова (SRG). - Крупные застройщики корректируют свои планы, отказываются от масштабных проектов и за счет этого продолжают функционировать".
В новой реальности конкуренция между застройщиками многократно возрастает, и компаниям, для того чтобы оставаться на плаву, приходится прибегать к различным ухищрениям. Прежде всего, пересматривать свою ценовую политику. "Новые жилые комплексы, как правило, выходят с дисконтом к рынку, чтобы привлечь внимание покупателей, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". - Средний размер скидок заметно увеличился с началом кризиса (до 15% в 2015 году), но сейчас он скорректировался до 7%, хотя до кризиса не превышал трех-пяти".
Кроме того, компании стремятся перещеголять друг друга в вопросах повышения качества проектов. Покупателям предлагается жилье с продуманной планировкой, качественной инженерией, развитой инфраструктурой. "Если еще 3-4 года назад в сегменте эконом- и комфорт-класса крайне редко приглашались именитые архитекторы, то новый тренд - это привлечение международных архитектурных бюро в сегменте бюджетного жилья, - сообщает Максим Куцый, гендиректор "Стройпроекта". Известно уже несколько подобных примеров: так, в первом полугодии стартовали продажи в жилом комплексе "Селигер Сити" от застройщика MR Group, архитектурную концепцию которого разрабатывала нидерландская компания MLA+ (ранее она проектировала жилой комплекс комфорт-класса "Домашний"); в разработке проекта жилого комплекса SREDA от PSN Group участвовал испанец Рикардо Бофилл, известный по проектированию здания Национального театра Каталонии в Барселоне, небоскреба Shiseido Building в Токио и другим крупным проектам. Растут и некоторые другие расходные статьи. По словам Марии Литинецкой, строительные компании увеличивают затраты на рекламу и маркетинг проектов: по сравнению с началом кризиса эта статья выросла почти на 30%.
Впрочем, в целом компании держат свои расходы в рамках жесткой оптимизации: застройщики стали отдавать предпочтение отечественным материалам и оборудованию, для того чтобы снизить себестоимость работ, а заодно - цену на жилье.
Что касается бизнеса, строительные компании предпочитают меньше рисковать. По словам Михаила Жука, директора по продажам компании "Охта-Парк Девелопмент" из Санкт-Петербурга), они осторожнее входят в новые проекты, обходят стороной большие квартальные объекты и "уменьшают" площадь предлагаемых квартир. А популярность договоров страхования только растет: компании предпочитают застраховать свою ответственность на случай, если проект не будет сдан. По подсчетам Kappa Brokers, число подобных сделок за последнее время выросло до 500 тысяч - на общую сумму в 2 трлн рублей. В этом году страховщикам уже приходилось платить по ряду проблемных проектов. Например, СК "Ринка" выложила около 2 млрд долларов по двум страховым случаям, а СК "Респект" предпочла "помочь" застройщику двумя миллионами рублей, чтобы впоследствии не потерять 250 млн.

МАЛОЙ КРОВЬЮ

      На рынке малоэтажного строительства (представленного коттеджами, банями, дачными домами) застройщики также испытывают трудности. По оценкам Тимура Дасаева, генерального директора московской компании "Дачный Сезон", закрылось около 20% организаций. Здесь также пострадали в первую очередь мелкие фирмы: многие покинули рынок, а часть ушла в тень. "Частная строительная практика выглядит так: "компании" набирают бригады, в индивидуальном порядке находят клиентов и строят - как частные мастера. Дома, построенные таким образом, получаются дешевле, однако нет гарантии качества", - отмечает Дасаев.
Сегодня средний чек в Москве составляет 4-5 млн рублей, в регионах - 3 млн. Как отмечают застройщики, за последние несколько лет сумма заказа в среднем упала на 10-15%. Люди не отказываются от идеи построить дом, однако выбирают более скромные варианты.
В условиях уменьшения конкуренции оставшиеся застройщики утверждают, что чувствуют себя относительно неплохо. "Спрос на 5-10% ниже, чем был пару лет назад, - объясняет Тимур Дасаев. - Но многие прогнозировали более серьезный кризис. До сих пор мы слышим голоса, нагнетающие обстановку. Но, на мой взгляд, они сгущают краски. В своем бизнесе мы не ощущаем достоверности таких прогнозов и настроены оптимистично".
Игрокам в этом сегменте также приходится больше вкладываться в продвижение, чтобы сохранять количество заказов на приемлемом уровне. Например, компания из Ярославля "Строй Артель" сделала ставку на интернет-маркетинг. Совладелец этой фирмы Кирилл Прядухин считает, что игроки, игнорирующие рекламу и маркетинг, в скором времени покинут рынок: "Предприятий закрылось много, особенно мелких, которые привыкли работать по сарафанному радио. Но в кризис "сарафан " резко кончился. Единственный выход - заниматься комплексно маркетингом, особенно в интернете. Однако предприниматели в сфере строительства делать этого не умеют, они не хотят вкладываться в продвижение и нанимать хороших дорогостоящих специалистов. На мой взгляд, те, кто не занимается профессионально маркетингом, обречены. Это показал кризис. Со временем "полушабашные" организации в сфере малоэтажного строительства просто вымрут".
Работать приходится и над ассортиментом, и над ценой. "За последние два года мы расширили ассортимент проектов наших домов за счет более лаконичных и бюджетных вариантов, - рассказывает Тимур Дасаев, - а также начали предлагать гибкие условия выплат, чтобы клиентам было легче осилить платеж".

БЮДЖЕТНАЯ ЭКОЛОГИЯ

    На фоне проблем традиционных игроков представители новых рынков, прежде всего экологичного строительства, чувствуют себя на коне. Основатели московских компаний "Ярадом" и "Разэкодом" Андрей Удод и Константин Нонкин с ростом интереса ко всему экологичному (питанию, косметике, образу жизни...) видят большие перспективы и для "зеленых домов". Ведь постепенно этот тренд распространяется и на жилье. На данный момент рынок экодомов только формируется, спрос также пока невелик: компания строит 4-5 домов в год. Однако, по словам Удода, каждый год спрос растет на 30-50% и пока обещает держать этот темп в дальнейшем.
Экологические компании Удода и Нонкина специализируются на строительстве домов из соломенных блоков и соломенных панелей. В основе лежит хорошо известная технология строительства каркасных домов, однако вместо утеплителя из минеральной ваты (или других промышленных материалов) используется солома. Андрей Удод раскрывает тонкости этой технологии: "Мы применяем соломенные блоки, которые закладываются в деревянный каркас. В идеале - ржаная солома как содержащая большее количество кремнезема и более жесткая (острая) для проживания там грызунов. Солома защищается с двух сторон обмазкой штукатурки на основе глины и затем еще финишной, гипсовой штукатуркой".
Строительство - основное направление бизнеса компаньонов, которое приносит около 80% всей прибыли. Однако предприниматели предпочитают не класть все яйца в одну корзину: ассортимент услуг их компаний включает не только проектирование домов, но и продажу экологичных стройматериалов, средств по уходу за домом, а также "зеленой" мебели - вроде соломенных кроватей. "Наши потребители, - рассказывает Андрей, - это люди, которые пришли к пониманию, что здоровье определяется не только образом жизни, но и окружением, где человек проводит большую часть времени, - его домом.
Нашими услугами пользуются люди с самыми разными доходами: от очень состоятельных (владельцев крупного бизнеса) до имеющих скромные сбережения, но желающих жить вне города, на земле". Как объясняет Удод, строительные материалы для возведения подобного дома обходятся дешевле традиционных, а люди, занимающиеся земледелием, могут построить его практически бесплатно: для создания соломенных блоков или панелей необходимо наличие зерновых и пресс-подборщиков (тюкователей), которые имеются практически в любом фермерстве. Чтобы научить людей самостоятельно возводить "соломенные" дома, в компании проводят семинары - щц четыре-пять в год.
Последние три года на фоне общего падения спроса затраты на строительство только растут. Это приводит к массовому уходу маленьких фирм. Желающим удержаться в новой реальности ничего не остается, как еще больше уменьшать свою маржу - за счет дисконта и комфорта, который начинает распространяться и на бюджетные предложения
Автор: Красильникова Ольга

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.