Рынок недвижимости упал, но не в разы

Покупатели инвестиционных квартир попали в число пострадавших

Инвесторам по-прежнему советуют покупать квартиры на начальном этапе строительства.

В среду в российских СМИ появилась сенсационная новость: продажи квартир в России снизились за год в два раза, за два года – в четыре раза. На самом деле падение продаж в этом году не более 20%, а «сенсация» появилась из-за путаницы с данными Росреестра. Тем не менее, рынок недвижимости действительно в глубоком кризисе: продажи падают, несмотря на то, что цены почти не растут. Главными жертвами кризиса стали те граждане, которые надеялись использовать жилье как объект для инвестиций.

Отечественный рынок недвижимости падает, но не такими темпами, как успели преподнести некоторые издания. Днем ранее можно было увидеть сообщения о снижении продаж квартир в РФ в два раза по сравнению с 2014 годом и в четыре раза – по сравнению с 2013-м.

Как уточнялось, такие оценки были сделаны на основе отчетов Росреестра за январь–сентябрь этого года и аналогичный период предыдущих лет.

Однако сводки Росреестра, опубликованные на официальном сайте ведомства, содержат другие данные. Падение есть, но не столь стремительное. В январе–сентябре 2015 года количество зарегистрированных физическими лицами прав собственности на жилые помещения достигло 6,7 млн. Из них около 2,4 млн – договоры купли-продажи (мены).

В январе–сентябре 2014-го количество зарегистрированных прав достигало 6,8 млн, из них 2,85 млн приходились на договоры купли-продажи. То есть, если говорить о заключении договоров купли-продажи, падение составило около 16%.

За первые девять месяцев 2013-го количество зарегистрированных физлицами прав собственности на жилую недвижимость, судя по отчетам Росреестра, было в пределах 7,1 млн. Более детальных данных – в частности, о сделках купли-продажи (мены) – Росреестр для 2013 года не приводит. Но исходя из статистики за последние несколько лет можно предположить, что и в этом случае продажи вряд ли упали в разы.

Одно остается фактом: рынок недвижимости все равно переживает не лучшие времена. Как сообщают специалисты компании «Инком-Недвижимость», большинство сделок сейчас совершается с дисконтом. Такова вынужденная реакция рынка на сокращение доходов населения, девальвацию рубля, шоковое повышение ставок по кредитам, произошедшее почти год назад и, несмотря на усилия властей внедрить льготную ипотеку, до сих пор не забытое потенциальными покупателями квартир.

По оценкам «Инком-Недвижимости», на московском вторичном рынке в октябре этого года с дисконтом продавался 81% квартир против 78% в сентябре. И это максимальный показатель за всю историю 10-летних наблюдений – приводит данные компании специализированный портал «Индикаторы рынка недвижимости».

По региональным сводкам новостей, цены на жилье падают и в других городах. Например, по данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге «на 16 ноября 2015 года средняя цена предложения 1 кв. м общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке… составила 71 385 руб., что на 6,4% ниже показателя, фиксировавшегося в начале текущего года».

Кемеровостат сообщает, что по итогам третьего квартала в Новокузнецке и Кемерове цены на жилье на вторичном рынке упали с начала года в среднем на 7,3%. В Новосибирске вторичное жилье, по оценкам агентства недвижимости «Жилфонд», подешевело с начала года на 5,3%. Такие новости перемежаются сообщениями о падении в российских городах стоимости аренды жилья.

Жилая недвижимость теряет в России свой инвестиционный потенциал. «Количество инвесторов на рынке за последние месяцы уменьшилось», – подтверждает «НГ» гендиректор компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее уточнению, обычно инвесторы делают ставку на однушки площадью от 35 до 45 кв. м и двушки площадью 50–60 кв. м.

Как замечает гендиректор Ikon Development Евгения Акимова, «мы наблюдаем постепенное снижение покупок однокомнатных квартир – с 60 до 40% – и увеличение доли продажи двухкомнатных и трехкомнатных квартир». «Сегодня доля инвесторов снизилась. Все больше клиентов приобретают квартиры для собственного проживания», – добавляет Акимова.

«На рынке фактически отсутствуют покупатели с живыми деньгами. Одновременно с этим государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, то есть на приобретение инвестиционных квартир», – продолжает Литинецкая. Заканчивается это тем, что некоторые инвесторы-собственники вынуждены идти сейчас на демпинг.

Тем не менее эксперты надеются, что в будущем ситуация для инвесторов может улучшиться, особенно если они воспользуются сейчас дисконтом и выберут правильный для инвестирования объект.

По словам Литинецкой, для инвесторов есть несколько правил выбора объекта инвестиций на рынке недвижимости: «Это начальная стадия строительства, надежный застройщик, аккредитация в крупнейших банках, выгодное расположение с перспективой дальнейшего улучшения транспортной ситуации. Именно такие жилые комплексы показывают прирост стоимости в пределах 20–30% за весь цикл строительства». Правда, в сложившихся кризисных условиях нет гарантии, что начатое сегодня строительство успешно завершится в будущем или что цены на недвижимость спустя несколько лет действительно существенно вырастут.