01 ноября 2013
РОСТ ПО КИРПИЧИКУ
Журнал РБК

В обозримом будущем цены на жилье, скорее всего, не обгонят темпы инфляции

Скоро осень закончится, а никакого сезонного ускорения роста цен, которое якобы по традиции должно произойти, как не было, так и нет.

Многие застройщики и инвесторы - владельцы квартир верят, что ценовой бум неизбежен -и к Новому году, и после него. По их мнению, угнетенное состояние отечественной экономики, а также тревожные новости из Америки и других важных частей света рано или поздно заставят россиян осознать угрозу маячащего впереди кризиса. И поэтому они вот-вот бросятся защищать свои капиталы, переводя их из ненадежной денежной формы в надежную монолитно-кирпичную или панельную. На самом же деле влияние общеэкономической неразберихи на рынок недвижимости обратное: она способствовала и еще долго будет способствовать сдержанному росту спроса на "квадраты", притом что их предложение растет более-менее стабильно. Так что для устойчивого подорожания жилья просто нет причин.

МЕТРАЖ КРИЗИСА

Поразительную логику демонстрируют порой представители рынка недвижимости, рассуждая о ней как о защитном "антикризисном" активе. Например, недавно на одной конференции топ-менеджер крупной девелоперской компании заявил, что раздрай в системе управления госфинансами США (имелись в виду "частичное закрытие" правительства 1 октября и неспособность тамошних политических кланов тихо и заблаговременно договориться об очередном повышении так называемого потолка госдолга, без которого страну ждет технический дефолт) грозит жестким кризисом всему миру. А раз так, значит, надо спешно затариваться жильем, поскольку "с ним точно ничего не случится". Заметим, что подобная точка зрения достаточно популярна.

Но каков же механизм воздействия упомянутой угрозы на принятие решения потенциальными покупателями? Обсуждать его как-то не принято. Если американцы и впрямь сойдут с ума и допустят дефолт, это сильно подорвет репутацию доллара. Что как минимум будет означать нивелирование фундаментальных причин для укрепления его курса по отношению к другим валютам, в том числе российской. А зачем россиянам "бежать" из рубля, если он не слабеет? Кстати, несмотря на то что в последние пять лет рубль крайне нестабилен, он пользуется довольно высоким доверием со стороны населения. Обратите внимание, что по состоянию на 1 сентября 2013 года в структуре банковских вкладов физлиц на иностранную валюту приходилось лишь 18% по сравнению с 14% на эту же дату в благодатном 2007 году.

Если же американского дефолта не будет, тогда отменяется сам повод говорить об "антикризисном" спросе на недвижимость. Все остается как есть, а есть вот что: хотя в той же Москве традиционная активизация сделок в этом году началась еще в августе, сопутствующего подскока цен толком не наблюдается. Так, согласно Индексу стоимости жилья IRN.ru, в начале октября "квадрат" стоил в среднем лишь на 1% дороже, чем в начале августа (5114 долларов, или 164,2 тыс. рублей, против 5059 долларов, или 162,3 тыс. рублей). И это притом что за время летнего затишья (май-июль) долларовые цены упали примерно на 4%, а рублевые не изменились.

НАДЕЖНАЯ СТАГНАЦИЯ

Сегодняшние цены в долларовом выражении на 0,5% ниже, чем год назад, а в рублевом - выше всего на 3%. И они все еще не вернулись к пиковым уровням пятилетней давности (более 6 тыс. долларов, или 170 тыс. рублей за 1 кв. м). То есть с точки зрения инвесторов это время прошло впустую. Впрочем, они и не толпились на рынке. По оценкам экспертов "Метриум Групп", если до кризиса доля так называемых инвестиционных покупок в столичном регионе составляла 30-40% от общего объема сделок (а на рынке жилья бизнес-класса она доходила до 50%), то сегодня - всего 8-12%. Даже если в отечественной экономике вдруг начнется заметное оживление, например благодаря взлету цен на нефть выше уровня 120 долларов за баррель, никакой "паники покупателей" на рынке не будет, полагает Мария Литинецкая, генеральный директор упомянутой компании. А Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, добавляет, что в случае усиления спроса на недвижимость владельцы квартир постараются воспользоваться ситуацией, чтобы удачно выйти из инвестиций. Как результат, оживление рынка выразится не столько в буме цен, сколько в буме объема сделок.

Заметим, что с точки зрения инвестора фундаментальная ценность всякого актива в долгосрочной перспективе определяется регулярными выплатами по нему (например, дивидендов по акциям, купонов по облигациям, процентов по вкладам). В случае с жильем это доходы от сдачи его в аренду. Посмотрим, насколько прибылен этот бизнес. По данным IRN.ru, в Москве даже в таком низкокачественном жилье, как "квартиры с маленькой кухней в старых кирпичных пятиэтажках", 1 кв. м в начале октября стоил около 160 тыс. рублей. Значит, "однушка" площадью в 35 кв. м обходилась в среднем в 5,6 млн рублей. Даже если сдавать ее за 30 тыс. рублей в месяц (360 тыс. в год), что можно считать хорошей ценой, рентная доходность составит всего 6,4% годовых. Между тем сегодня даже в извечно прижимистых госбанках можно открыть вклад под 7-9% годовых.

Но инвесторы-оптимисты руководствуются идеей, что возврат на капитал будет обеспечиваться не только рентой, но и приростом стоимости объекта. С какой стати? А хотя бы с той, что, дескать, доходы населения устойчиво растут, так что рано или поздно условно лишние деньги обрушатся на рынок жилья. Действительно, сейчас доход среднестатистического россиянина в номинальном выражении примерно на 70% выше, чем перед шоком 2008 года. Таковы данные Росстата. По его же информации, рублевые цены на рынке жилья в среднем по России в нынешнем году приблизительно на 3% ниже, чем в 2008-м.

Однако те, кто считает, что подобное расхождение в динамике должно быть нивелировано в результате догоняющего роста цен на жилье, пусть вспомнят, что в период бума 2006-2008 годов средняя стоимость 1 кв. м подскочила в 2,3 раза, притом что доходы населения за тот период увеличились всего в 1,8 раза. Между тем в дальнейшем Россию ждет лишь очень умеренный рост доходов, о чем в последнее время все чаще говорят и независимые экономисты, и чиновники. Кстати, правительство отказалось от индексации зарплат бюджетникам в 2014 году, а ведь до сих пор в основном именно благодаря ей и фиксировался рост средних доходов. Так что обогащение народных масс как драйвер рынка теперь вообще не актуально

График.jpg

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.