11 мая 2017
Прозрачные дома
Бизнес журнал, Москва

Попытка реформировать "серый" рынок аренды с помощью доходных домов когда-нибудь может стать настоящим трендом в девелопменте. Сейчас этому мешает нестабильная экономика и уровень жизни россиян.

Идея реанимировать рынок доходных домов в России витает давно: идея красивая, с хорошей историей и даже отвечает современной шеринговой концепции "не владей, а пользуйся". В прошлом году с подачи сверху она начала обретать очертания. После одного из заседаний Госсовета по проблемам рынка арендного жилья Владимир Путин поручил правительству РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья (включая апартаменты), в том числе с привлечением частных инвестиций.

С помощью показательных проектов АИЖК как институт развития должно было дать толчок для появления на рынке нового, прозрачного предложения, способного подкупить клиентов не столько ценой (планируемые цены - средние по рынку), сколько качеством легального предложения. До сих пор, напоминает коммерческий директор АИЖК Анна Двуреченская, рынок арендного жилья в России остается "серым" на 90-95%. Конечно, зачастую непрозрачные отношения между собственниками и арендаторами выгодны обеим сторонам (уменьшая стоимость аренды), однако для платежеспособных клиентов такое обстоятельство часто является минусом. По словам Алины Тухватуллиной, юриста компании "Конструктор документов FreshDoc.ru", в случае заключения договора с собственником обычной квартиры, наниматель достаточно защищен: если он исправно платит и не мешает соседям, его не могут выселить из квартиры. Однако собственник доходного дома, объясняет юрист, всегда является более надежной стороной в договоре, чем обычное физлицо. А потому вполне вероятно, что новый игрок на рынке арендного жилья, развивая свои проекты, сумеет отъесть кусок рынка у существующих частных игроков, а заодно повлиять на оттенки серого этого сегмента.

Почти за год в портфеле агентства успело накопиться несколько проектов, расположенных в Москве. Первым пилотным проектом программы стал МФК "Лайнер", у которого АИЖК выкупило под создание арендного дома 283 апартамента. Как уточняют в АИЖК, в "Лайнере" для аренды предусмотрена широкая линейка предложений - с разными планировками и новой качественной отделкой. Предлагаемые квартиры полностью меблированы и оборудованы бытовой техников, а заселение в них планируется в середине лета 2017 года. Не так давно портфель АИЖК пополнился апартаментами в МФК Match Point (въезд жильцов намечен на третий квартал 2019 года) и квартиры в ЖК "Символ" (заселение планируется в третьем квартале 2020 года). Всего в портфеле арендного жилья у госкомпании - 83 тыс. кв. метров. В дальнейшем проекты "современного и цивилизованного арендного жилья" агентство рассчитывает экстраполировать и на другие регионы.

Существуют ли рыночные основания для появления последователей, или все ограничится "пилотами"? Оценивая рыночную ситуацию, эксперты сомневаются в развитии похожих проектов на негосударственные деньги, по крайней мере, в ближайшей перспективе. На рынке арендного жилья даже в Москве после 2014 года сохраняется стагнация, которая привела к уменьшению спроса и снижению цен. "Состояние рынка аренды в Москве отнюдь не способствует появлению и развитию рынка доходных домов, - считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - Нет основного - платежеспособного спроса. Сдавать квартиры некому, многие собственники, сдававшие квартиры не один год, решили их продать, поскольку прибыль сильно сократилась и даже с учетом снижения стоимости самих квартир вряд ли превышает 5%".

Впрочем, есть исключение. Оно касается сегмента, на который ориентируется АИЖК: речь идет о дорогом жилье со стоимостью аренды 45-80 тыс. рублей в месяц. По оценке "Метриум Групп", в отличие от эконом-сегмента, в этой нише даже сейчас спрос превышает предложение - примерно на 20%. "Логично предположить, что развитие рынка доходных домов актуально в первую очередь для сегмента бизнес-, а не эконом-класса (что идет вразрез с социальной политикой московских властей), - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". - По всей видимости, высокобюджетный сегмент в настоящий момент - та самая ниша, в которой удастся реализовать первый проект доходного дома".

Между тем, многие девелоперы исторически относятся к строительству доходных домов скептично, ссылаясь на низкую маржинальность проектов и длительную окупаемость, которая может растянуться на неопределенный срок -

разные оценки сходятся к диапазону 15-25 лет. В ситуации спроса на покупку квартир, застройщиков вряд ли может заинтересовать игра вдолгую. "Конечно, с помощью доходного дома можно отбить свои расходы 6-7 раз (учитывая, что в среднем сроки эксплуатации здания составляют в среднем 150 лет), - подсчитывает Литинецкая. - Однако мало кто из застройщиков заинтересован в таких инвестициях. Учитывая, что власти постоянно меняют правила игры в девелоперской сфере, застройщики опасаются долгих проектов, экономику которых в перспективе нескольких десятков лет точно просчитать невозможно". Кроме этого, объясняет эксперт, сдача в аренду - это непрофильный бизнес для застройщика, которому пришлось бы создавать собственный департамент, управляющую компанию или отдавать проект на аутсорсинг, что сократило бы и без того минимальную доходность. "Без дополнительных стимулирующих мер со стороны властей не обойтись, - считает она. - Как вариант можно разрешить продавать определенную долю квартир в доходном доме, что позволит снизить сроки окупаемости проекта. Также можно установить более лояльные требования по нормам обеспеченности объектами социальной инфраструктуры - не только детских садов, школ, поликлиник, но и машино-мест и пр. То есть дать девелоперу право увеличить плотность застройки и сократить площади придомовых территорий".

Что касается потребителей, рассчитывать на их постоянный интерес к съему жилья пока тоже вряд ли стоит. В условиях нестабильного рынка, низкого уровня жизни и небольшой пенсии (на которую, в отличие от европейских стран, не потянуть коммерческую аренду), люди трудоспособного возраста предпочитают успеть заработать на свою квартиру. По мнению Литинецкой, до момента реальных изменений в экономике доходные дома будут восприниматься как временная мера - пока у арендатора не появился первый взнос на ипотеку или вся сумма для покупки жилья.

Впрочем, в АИЖК дают намного более оптимистичные прогнозы. По мнению Анны Двуреченской, ипотека уже не так привлекательна, как в прошлые годы. Именно поэтому, считает эксперт, в России еще в 2000-х начали появляться различные форматы арендного жилья, как например, апарт-отели. Одной из причина вероятного спроса на доходные дома в АИЖК называют изменения в образе жизни россиян, который требует все большей мобильности. Исследования Агентства показывают, что в России около 8 млн из 23 млн желающих улучшить свои жилищные условия были бы готовы арендовать жилье при условии создания прозрачного рынка. По словам Двуреченской, это потенциальный спрос, который вполне может стать реальным, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. "Наши арендаторы хотят инвестировать в эмоции, путешествия, хотят быть свободными и менять место жительства по своему выбору, - считает она. Такие семьи уже сейчас создают серьезный спрос на качественное арендное жилье. Для таких арендаторов особенно важна комфортная среда, наличие инфраструктуры. А если есть спрос на аренду, то создание арендных домов, конечно, будет интересно девелоперам и инвесторам".

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь