Промзона обитания

08.04.2013, Ведомости. Жилой фонд 

Жизнь на ЗиЛе будет дорогой и красивой, обещают город и участники рынка недвижимости.

Территорию, на которой расположен московский автозавод ЗиЛ, вряд ли можно назвать населенной. Промзона занимает более 470 га, здесь официально трудится всего 16 000 человек. У столицы на землю ЗиЛа большие планы — превратить этот индустриальный район в полноценную городскую среду обитания, заселить его 38 300 новыми жителями, которые смогут найти себе жилье и работу. Город уже согласовал проект планировки будущей масштабной стройки, которая предполагает строительство 4,5 млн кв. м к 2030 г. Сам проект получил название "Полуостров ЗиЛ". Земля под ЗиЛом перспективна, уверены эксперты рынка недвижимости, именно поэтому рабочего люда здесь не будет — квартиры будут слишком дороги.

Заманчивый полуостров

Столичные девелоперы давно с интересом смотрят на индустриальные площадки. Сколько земли в Москве сейчас относится к производственным и промышленным территориям, не могут точно сказать даже столичные чиновники. Мэр города Сергей Собянин на MIPIM говорил о 15 000 га промзон, "половина которых требует реорганизации". По данным департамента науки, на 2008 г. в городе насчитывалось 209 промзон общей площадью 7800 га, расположенных как в границах, так и вне границ производственных территорий (примерно 16% площади "старой Москвы"). Около 90% занятых производствами участков находится в госсобственности (19% — РФ, 72% — Москвы). По подсчетам мэрии, на реорганизованных площадях можно разместить до 70 млн кв. м новой недвижимости. "Можно построить от 90 млн до 140 млн кв. м жилья", — подсчитали в "Миэль-новостройках". Работы хватит на 50-100 лет, рассказал "Ведомостям" председатель совета директоров группы компаний "Пионер" Леонид Максимов.

Нагатинская пойма на текущий момент — одна из наиболее крупных и интересных промзон на территории Москвы, уверена Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум". "Здесь можно создать современную многофункциональную территорию, на которой будут жилье, офисы, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная недвижимость и т. д.", — говорит она. С ней согласен Алексей Шленов, исполнительный директор "Миэль — сеть офисов недвижимости": благодаря хорошему месторасположению спрос на любые квадратные метры там будет устойчивым.

Первым сюда пришел "Московский бизнес-инкубатор", начавший в 2003 г. осваивать 32 га поймы. Сейчас строительство первой очереди Nagatino i-Land площадью 1 млн кв. м полностью завершено, принято решение о начале работы над второй очередью бизнес-парка. Ирина Сингаевская, заместитель гендиректора по экономике и финансам Nagatino i-Land, мотивирует желание компании увеличить проект так: в столице катастрофически не хватает земли, Нагатинская пойма находится всего в 7 км от Кремля и в то же время вне центра в границах Садового кольца, где нет возможностей для грандиозной стройки, а также примыкает к Третьему транспортному кольцу (ТТК). "Кроме того, на 95% первая очередь была распродана", — говорит она.

Второй за участок — в 25 га — в Нагатинской пойме взялась группа ТЭН, которая возведет здесь 425 000 кв. м недвижимости. Флагманскими зданиями проекта станут Музей хоккейной славы и Ледовый дворец на 12 000 зрителей (80 000 кв. м), получивший название "Арена легенд". Инфраструктура ледового комплекса также включает в себя строительство гостиницы уровня "3 звезды", тренировочного комплекса с бассейном (29 244 кв. м), открытых спортивных площадок, крытых теннисных кортов, административных и офисных зданий, парковок на 4000 мест, сообщил Руслан Гутнов, совладелец группы ТЭН.

Завод в розницу

Согласно проекту планировки территории ЗиЛа, одобренному градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), здесь должно появиться 1,5 млн кв. м жилья и апартаментов. Официально застройщики, которые возведут тут дома, не определены: город предполагает разделить промзону на отдельные участки, а затем выставить на торги. Однако на некоторые площадки уже появились претенденты. Так, Москва выставляет на продажу 130 га в северной части ЗиЛа. Среди интересантов вице-мэр Наталья Сергунина называла группу компаний ПИК. Источник, близкий к застройщику, эту информацию подтверждал.

Как рассказывали в Москомархитектуре, социального жилья здесь строить не планируется. А коммерческое жилье в силу уникального месторасположения на ЗиЛе будет стоить недешево, уверены эксперты, опрошенные "Ведомостями": это место не для бюджетных новостроек. Даниловский район, к которому относится ЗиЛ, традиционно дорогой, он близок к Ленинскому проспекту, на вторичном рынке жилищный фонд представлен в основном сталинскими домами, на первичном — бизнес-классом, напоминает Шленов. "Учитывая месторасположение и территориальную близость участка к центру, скорее всего здесь будут возведены объекты бизнес-класса. Проект одной стороной выходит на Москву-реку, что обеспечит части застройки хорошие видовые характеристики, и это жилье будет относиться к верхнему сегменту бизнес-класса", — уверена Наталия Немчанинова, директор департамента элитных новостроек агентства "Усадьба". Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, допускает, что здесь могут появиться и дома комфорт-класса.

Риэлторы не берутся прогнозировать, сколько будет стоить 1 кв. м жилья на ЗиЛе. "Опыт освоения территории “Москва-сити” показывает, что только через 10 лет на территории ЗиЛа могут появиться первые объекты недвижимости", — категорична Шарова. Однако существующие жилые комплексы по соседству задают определенные ценовые ориентиры, утверждает Литинецкая. По ее словам, если бы ЗиЛ уже застраивался, то комфорт-класс стоил бы на начальной стадии 110 000-120 000 руб. за 1 кв. м, а на завершающей стадии — 150 000-160 000 руб., бизнес-класс на котловане оценивался бы в 120 000-130 000 руб. за 1 кв. м, на последних этапах стройки — от 180 000 руб. за 1 кв. м. Сдавать такие квартиры можно было бы также по цене выше среднего, добавляет Наталья Сивко, управляющий директор "Миэль-аренды": уже сейчас в Даниловском районе собственники 1-комнатных квартир получают от нанимателей по 40 000 руб. в месяц, хозяева 2-комнатных — по 48 000 руб. в месяц.

Красивое производство

Будущим жильцам ЗиЛа предстоит жить в районе с уникальной исторической застройкой, уверяют архитекторы и градозащитники. Сейчас, по данным общественного движения "Архнадзор", на госохране из всех уникальных построек на территории завода стоят только два объекта. Один — контора первого в России автомобильного завода АМО 1918-1921 годов постройки. Она является памятником архитектуры регионального значения. А второй — комплекс зданий и сооружений станции Кожухово 1903-1908 гг., включенной в систему Московской окружной железной дороги. Он находится в статусе выявленного объекта культурного наследия, говорит координатор "Архнадзора" Сергей Агеев.

По его словам, часть заводской территории вдоль ТТК является охранной зоной, но часть ценных с историко-архитектурной точки зрения построек в охранную зону не вошла. Из них наибольшую ценность представляют цеха вдоль внутризаводского бульвара, составляющие единый ансамбль — яркий памятник советской промышленной архитектуры довоенного периода.

"Многие люди считают, что завод — это нечто грязное, унылое и страшное. Но подобный образ во многом глубоко ошибочен, особенно если речь идет о ЗиЛе. Это выдающийся памятник нашей промышленной архитектуры", — уверена Маргарита Бассе, старший преподаватель кафедры "Архитектура промышленных зданий" МАрхИ, специалист по промышленной архитектуре и реконструкции крупных промышленных предприятий. По ее словам, в Москве аналогов ЗиЛу нет, а в России их не более 3-4.

Город обещает сохранить исторические и архитектурные памятники ЗиЛа. "После завершения проекта мы хотели бы превратить эту территорию в полноценный городской район с хорошими пейзажами, транспортной доступностью, такой район, жить и работать в котором было бы комфортно москвичам и гостям столицы", — говорит зампредседателя городского комитета по градостроительству и архитектуре (Москомархитектура) Александр Тимохов. Столица не должна потерять свое культурное наследие, общественность готова спорить за каждое здание и вид, говорят градозащитники.

Дорожная неразбериха

Еще одной проблемой планируемой грандиозной стройки может стать транспортная доступность. Расположение проекта вблизи ТТК — это лишь залог благоприятной автомобильной доступности, считает аналитик "Яндекс.Пробок" Леонид Медников. Сейчас же, по его данным, въехать на территорию ЗиЛа и выехать из нее легко только в первой половине дня, в вечерние часы автомобилисты в этой части ТТК стоят в пробках. Заметно хуже ситуация на близлежащих Варшавском и Каширском шоссе, пр-те Андропова и Волгоградском проспекте. Если проблемы этих трасс не будут решены, то говорить о транспортной доступности района не придется, убежден он.

Исторически застройка Даниловского района и его ближайших соседей плотная, расширять существующую сеть улиц будет проблематично, считает Михаил Каштанов, ведущий специалист "Геолайфа". По его оценке, уже сейчас проект остро нуждается в строительстве новых развязок, тоннелей, сквозных проездов через территорию ЗиЛа. Также, по его мнению, необходим минимум один мост через Москву-реку.

Согласно проекту планировки ГЗК на пр-те Андропова планируется построить ст. м. "Технопарк", а на Малом кольце Московской железной дороги (МК МЖД) — пассажирскую остановочную платформу ЗиЛ. Также предусмотрены развитие Симоновской набережной, строительство двух мостов, которые в перспективе свяжут Волгоградский проспект с ул. Дмитрия Ульянова. Для обеспечения транспортных связей между общественными комплексами застройки будут построены дороги и магистрали районного значения, тоннель под МК МЖД. Решение одной автомобильной проблемы может обойтись городу в 40-50 млрд руб., утверждает Каштанов. Из них 10-20 млрд руб. может "съесть" новый мост. Дорогим удовольствием станет тоннель. Например, 3 км Лефортовского тоннеля стоили около 30 млрд руб., во столько же обошелся Серебряноборский тоннель. Стоимость развязки зависит от ее сложности. Так, на четыре эстакады на пересечении Звенигородки и МКАД было потрачено 9,5 млрд руб., а 10-полосная развязка около "Москва-сити" потребовала 18,5 млрд руб.

Ненайденные коммуникации

Опыт строительства на территории ЗиЛа пока есть только у "Московского бизнес-инкубатора" (группа ТЭН обещает выйти на площадку в 2013 г.). Как вспоминает Сингаевская, несмотря на наличие крупного автопредприятия по соседству, для Nagatino i-Land пришлось полностью прокладывать все сети: 2580 м канализации, 1122 м теплосетей, 12 607 м электросетей, 5237 м опорного водопровода. Также были построены очистные сооружения, распределительная подстанция, хладоцентр, индивидуальный тепловой пункт, привезен новый грунт взамен снятых 3 м. У площадки оказались сложные грунты: пришлось вбивать 5000 свай длиной до 36 м и отказаться от многоуровневых паркингов. Всю инженерную инфраструктуру и дороги столичные власти построят за свой счет, обещает Тимохов. А вот возведением всех зданий, включая социальные объекты, в рамка проекта "Полуостров ЗиЛ" должны заняться инвесторы.