Продается то, что быстро строится

На рынке новостроек продается только то, что строится заметными глазу покупателя темпами. Скорость стройки особенно важна для масштабных проектов.

Люди, принимающие решение о покупке, ходят по несколько раз в неделю на площадку, считают рабочих: если их стало меньше, начинают звонить, выяснять, все ли идет по плану», – делился с «Ведомостями» Иван Богатов, гендиректор «Главстрой девелопмента». Покупатели освоили видеонаблюдение – многие компании теперь на сайте транслируют процесс стройки онлайн. «Если полдня камера на объекте не работала, на форумах начинается обсуждение «все ли в порядке», – подтверждает Марина Концевая, представитель ФСК «Лидер». На сайте ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» (девелопер «Химки групп») часы ведут обратный отсчет до окончания срока строительства. «Покупатели видят динамику и называют это одним из самых значимых факторов, влияющих на принятие решения», – комментируют маркетинговый ход в пресс-службе компании.

Держать темп

Строителям массового жилья надо как можно быстрее реализовать крупные объекты, которых становится все больше. В среднем продажи идут 3–4 года, одна очередь продается за год-полтора, если это быстровозводимая панель, знает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бестновострой». Продавцы бизнескласса поспешают медленнее, что отчасти обусловлено преобладающей в этом сегменте технологией строительства.

На возведение монолитного дома уходит 1,5–2 года, панельного – от 8 месяцев до года, т. е. в 1,5–2 раза меньше, отмечает Софья Лебедева, гендиректор компании «Миэльновостройки». В кризис именно скорость сделала панельные башни наиболее востребованным товаром. ЖК «Мичурино» «Ведис» начал строить в октябре 2010 г. (серии П44Т, Д-25Н1 и КОПЭ-Мпарус), меньше чем за полтора года возвели все 11 корпусов на 2360 квартир, напомнила пресс-служба компании. Одновременно шли продажи. На начало 2013 г. было продано 2260 квартир (95%), сейчас остались 3–4. ГК ПИК в среднем ежемесячно в Подмосковье продает около 500 квартир. В Москве в сегменте экономкласса – около 50 квартир в каждом строящемся жилом комплексе, в сегменте бизнескласса – около 20, говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК. ГК «СУ-155» продает около 800 квартир в месяц, всего сейчас в продаже их более 1300, уточняет пресс-служба компании.

По данным «Миэль-новостройки», в доступном сегменте Московской области и новой Москвы темпы реализации – от 0 до 80–90 квартир в корпусе за месяц, в среднем 10–15 на корпус. В Москве в наиболее удачных проектах покупают до 90–100 квартир в месяц («Царицыно-2», «Некрасовка-парк»).

В среднем в московском проекте продается 150–180 квартир в месяц, в подмосковном – 80–120 квартир, рассказывает об опыте «НДВ-недвижимости» ее гендиректор Александр Хрусталев: «Это без учета старта продаж, когда идет волна ажиотажного спроса на фоне минимальной стоимости, а также завершения продаж, когда цена максимальная». В ЖК «Новое Бутово» продается 160–180 квартир в месяц, говорит Доброхотова: «За три года реализуем 200 000 кв. м в две очереди». В «Бутово парк – 2» Galaxy Realty в месяц продает 50–70 квартир (всего на проекте пять риэлторов).

Проекты бизнес-класса уходят со скоростью 10–30 квартир в месяц, элитные – хорошо если 2–10 квартир, добавляет Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум»: спрос существенно ограничен ценой.

Эту оценку подтверждает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed: «Например, в ЖК «Литератор» на старте продаж было по 10 сделок в месяц, по мере вымывания недорогих квартир на нижних и средних этажах темпы снижались».

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, за первое полугодие 2013 г. зарегистрировано 9103 договора участия в долевом строительстве; в июле их было 1947, в августе – 2049. По данным НДВ, в старых границах Москвы продается по ДДУ 38% новостроек, в новой Москве – 85%. В Подмосковье, по данным Управления Росреестра по Московской области, за полугодие зарегистрировано 37 278 договоров участия в долевом строительстве (с января по июль – уже 45 300 ДДУ, в области так продается 75–80% новостроек, по данным «Беста»).

Что тормозит

Главные тормозящие продажи факторы формулирует Дмитрий Зиканов, гендиректор «Ведис групп»: «Если девелопер не попал в рынок, установив слишком высокую цену. Если слишком медленно ведется строительство, еще хуже, если оно приостанавливается». Большинство опрошенных «Ведомостями» с этим согласны. Мнения расходятся относительно того, что влияет больше. «Все-таки высокая цена, – рассуждает Хрусталев. – Неадекватное ценообразование может остановить продажи совсем, медленная стройка при нормальных ценах и адекватном наборе финансовых инструментов – только замедлить».

В «СУ-155» сделали ставку на цену – для Московской области она на нижней границе рынка, в том числе за счет уменьшения площади квартир (например, студии 25 кв. м в Южном Домодедове от 1 млн. руб.). «Есть ряд адресов, темпы реализации по которым остались на уровне прошлого года, но тенденция роста по компании в целом налицо», – комментирует Екатерина Моторина из коммандитного товарищества «СУ-155 и компания».

Оставшиеся на рынке платежеспособные покупатели чувствительны к отсутствию активности на площадке, ценник уже номер два в списке приоритетов, считает Филипп Третьяков, гендиректор агентства Galaxy Realty. «Изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию существенно влияет на продажи», – подтверждает Иванова.

Остатки сладки

К моменту ввода новостройки в эксплуатацию, как правило, остаются не проданными 10–15% квартир. «В некоторых случаях вообще ничего не остается», – говорит Литинецкая. ПИК, «Авгур эстейт» в новой Москве продают все до момента сдачи. ГК «СУ-155» 40% квартир реализует на этапе от 0 до 3-го этажа; 40% продаж приходится на процесс строительства; оставшиеся 20% – уже после ввода дома в эксплуатацию, сообщила пресс-служба.

В элитном сегменте, по данным Могилатовой, на начальной стадии продается 30% квартир, 40% в процессе строительства. В финале, как правило, остаются большие квартиры на верхних этажах, процентов 20–30.

Придержать лучшее или ждать, когда рынок дорастет, могут себе позволить финансово устойчивые компании либо те, для кого поступиться ценой означает прямые убытки. «Девелоперы делят весь объем и продают партиями по мере повышения стадии строительства, постепенно увеличивая цену. Так удается выдержать определенную среднюю цену за весь период реализации. Такую стратегию использует «Крост», «Ведис», – описывает распространенную модель Литинецкая. «Едва ли есть смысл придерживать больше сотни квартир», – считает Доброхотова. «Чтобы строить, нужен финансовый поток, его обеспечивают покупатели», – говорит Третьяков. Поэтому большинство застройщиков начинают торговать от котлована – «Эко Видное», «Домодедово парк», проекты «Мортона», ПИК и др., приводит примеры Лебедева. Возможен и демпинг (10–15% ниже рынка) на старте.

«Девелоперы, выводящие на рынок полностью готовые объекты, чтобы максимизировать прибыль и уменьшить риски, все чаще разочаровываются в этой стратегии: в расчете на срок реализации вся выгода от продажи готового продукта теряется, потому что деньги имеют стоимость во времени», – считает Петр Кирилловский из ГК «Грас». Стратегия его компании иная: «Мы не боимся делиться прибылью с частными инвесторами. Основные сделки происходят, когда у дома начинают ползти вверх этажи. Тогда начинается гонка стоимости, продаж и строительства». Но если спрос превышает предложение, его «корректируют ценой». «Мы подняли стоимость с начала года на наши объекты: «Утесов» – на 24,5%, «Флотилию» – на 14%. Планируемый объем реализации – около 10–12 квартир в месяц на одном объекте», – описывает он. От старта до сдачи дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 20%, а то и на 25–30%, говорит Павел Лепиш, гендиректор «Домус финанс».

По оценке «Метриум», в уже готовых новостройках в настоящее время продается 36% квартир, 28% – в корпусах на ранней стадии строительства. Еще 16% квартир приходится на новостройки, в которых проводятся отделочные работы, а 11% – на дома, монтаж которых ведется на уровне верхних этажей.

***

Что, где и почем ...

Всего в большой Москве в августе продавалось 978 000 кв. м, это 11 600 квартир в 210 домах (данные «Миэльновостроек»). Est-a-tet насчитала вместе с апартаментами около 1,4 млн. кв. м (186 домов, 16 100 объектов). «За год количество апартаментов на рынке увеличилось с 1200 до 3500», – уточняют их аналитики. К концу лета вышли очередные корпуса в строящихся комплексах «Большое Кусково», «Life-Волжская», «Некрасовкапарк». За счет этого во II квартале 2013 г. прибавка к предложению составила 15%. Абсолютная жилая новинка одна, «Эталон-сити» (430 000 кв. м, 118 000–132 000 руб. за 1 кв. м) в Южном Бутове, говорят аналитики «Миэля». По данным irn.ru, индекс стоимости 1 кв. м в москве – чуть выше $5000, или 165 000– 170 000 руб. Новостройки в столице в среднем предлагаются от 170 000–185 000 руб. за 1 кв. м, новомосковские – по 82 950 руб., подмосковные – по 74 630 руб. (данные Est-a-tet по итогам августа). При масштабном выходе квартир на рынок средняя цена может снизиться: для Москвы – до 101 400 руб. за 1 кв. м в экономклассе, 136 500 руб. – в комфортклассе и 219 000 руб. – в бизнесклассе, считает «Миэль». В этот диапазон укладываются данные большинства компаний.

***

Риск девелопера

Асылхан Сыздыков, Среднерусский банк Сбербанка:

«Застройщику выгоднее открыть продажи на продвинутой стадии проекта, когда цены на квартиры выше. Но эта стратегия отсекает покупателей с минимальным бюджетом. После расчета с кредитором у девелопера могут появиться проблемы с платежеспособным спросом».

Елена Никитина