29 июля 2013
«Проблемы начались с первого транша»

Как Внешэкономбанк проуправлял 126 млрд. руб.

Спасение проблемных банков оказалось чуть более дорогой задачей, чем предполагалось. Недвижимость банка «Глобэкс», на которую спасатель ВЭБ выдал в кризис 87 млрд. руб., с тех пор съела еще 39 млрд. руб. И кредит, похоже, собираются продлить до 2030 г.

Спасение утонувших

Осенью 2008 г. банк «Глобэкс» Анатолия Мотылева стал затягивать выдачу вкладов. Проблемы с ликвидностью у «Глобэкса» существовали и раньше – банк активно кредитовал девелоперские проекты своего владельца. Но тут до паники, которая могла перекинуться на весь рынок, оставалось совсем немного. И 16 октября наблюдательный совет ВЭБа, в котором тогда председательствовал Владимир Путин, решил, что «Глобэкс» надо спасать.

Спасение происходило так. ВЭБ купил «Глобэкс» за символические 5000 руб., после чего ЦБ положил на депозит в ВЭБе 87 млрд. руб., а тот выдал их в кредит до 2015 г. компании «ВЭБ инвест». Последняя забрала мотылевские компании, владевшие недвижимостью, вместе со всеми их долгами перед «Глобэксом». И вернула «Глобэксу» около 80 млрд. руб., а еще 7 млрд. руб. – другим кредиторам.

По словам Мотылева, лично он за банк и девелоперские активы от ВЭБа не получил ничего, кроме 5000 руб. «Это было условие санации. На рынке тогда была паника, и было важно исполнить обязательства перед клиентами», – объясняет Мотылев. Он считает справедливым вычесть из потраченных на спасение банка 87 млрд. руб. 17,4 млрд. руб. капитала «Глобэкса».

Из-за паники раздумывать особо времени не было. Первый гендиректор «ВЭБ инвеста» Александр Репринцев вспоминал, что потратил на оценку девелоперских проектов «Глобэкса» всего неделю. «Нас спросили: «Активы хорошие?» Мы сказали: «По сути хорошие». «В каком они состоянии?» – «В достаточно запущенном». – «Это можно исправить?» – «Можно». – «Сколько на это нужно времени и денег?» Мы дали свое видение: минимум пять лет и порядок цифр», – пересказывал Репринцев свой диалог с руководством ВЭБа. Он обещал довести каждый проект до ума: где надо – достроить, где уже построено – повысить доходность и к 2015 г. вернуть кредит с процентами ВЭБу.

На первый взгляд активы действительно были хорошие. В числе 18 объектов недвижимости «ВЭБ инвесту» достались 1770 га подмосковных земель, Новинский пассаж на Садовом кольце и бывший часовой завод «Слава», занимающий 5 га напротив Белорусского вокзала.

Но и деньги на них были потрачены хорошие. «Глобэкс» финансировал свои проекты, выделяя компании, владеющей недвижимостью, кредит на развитие, рассказывал в 2010 г. журналу «Эксперт» президент «Глобэкса» Виталий Вавилин. Проект в отведенный срок не выполнялся, а кредит требовалось обслуживать. Поэтому «Глобэкс» создавал техническую компанию и выдавал ей новый кредит, а та выдавала кредит владельцу проекта. Теперь ему приходилось обслуживать два долга и помимо этого гдето брать деньги на развитие. Поэтому создавалась третья техническая компания, она получала кредит в «Глобэксе» и т. д. На пару десятков реальных компаний, по подсчетам Вавилина, приходилось несколько сотен технических.

О соотношении затрат на проекты и стоимости этих проектов хорошо говорит пример «Славы», на месте которой планировалось построить огромный комплекс на 480 000 кв. м. Оценщики, привлеченные Репринцевым, оценили проект в 57 млрд. руб., а «НЭО центр» незадолго до этого – в 1,5 млрд. руб., рассказывает бывший первый заместитель гендиректора «ВЭБ капитала» Юрий Жданов (об отношениях «ВЭБ капитала», «ВЭБ инвеста» и «ВЭБ управление проектами» см. врез). При этом, по оценке «Глобэкса», для реализации проекта требовалось еще $950 млн.

И вот «Глобэкс» в одночасье избавился от всего этого хозяйства, а «ВЭБ инвест» его приобрел. И хотя сейчас на дворе только 2013 год, уже ясно, что мечты Репринцева все улучшить и распродать к 2015 г. не сбылись. За это время у «ВЭБ инвеста» дважды менялись гендиректора – один уволился, другого посадили. Девелопмент не слишком продвинулся, зато долг перед ВЭБом сильно вырос.

Расходы за городом

Бывший владелец «Глобэкса» Мотылев считает самым перспективным активом «ВЭБ инвеста» земельный банк – сельскохозяйственный комплекс «Вороново» на 1770 га под Подольском, оказавшийся сейчас на территории новой Москвы. По его оценке, сейчас землю можно продать где-то за $1 млрд, но, если подождать 5–7 лет, она «подорожает до $10 000–20 000 за сотку и за нее можно будет получить уже $2–4 млрд». А если что-то построить, то стоимость сотки может вырасти и до $1 млн, уверен Мотылев. Даже за пустой участок сейчас можно получить не менее 60 млрд. руб., считает Анна Соколова, директор департамента аналитики «Метриум групп».

Нынешний гендиректор «ВЭБ инвеста» Андрей Марченко говорит, что голую землю продавать не намерен. Компания пока решает, что может быть там построено – скорее всего это будет малоэтажное или среднеэтажное жилье, а может быть, и офисы и предприятия. Но не то что стройку, а даже оформление документов там пока начать нельзя – генплан не утвержден.

В Подмосковье «ВЭБ инвест» унаследовал от «Глобэкса» еще коттеджный поселок Family Club – 350 коттеджей и таунхаусов в Солнечногорском районе. Он к тому времени был распродан на 80%. Компания достроила оставшиеся 70 домов, но до сих пор не все продала: в начале лета оставалось еще 49 коттеджей, рассказывает Марченко. «ВЭБ инвесту» пришлось потратиться на не построенные прежним владельцем социальные объекты и инженерные коммуникации, признается он. Но сумму расходов не раскрывает.

Расходы в городе

«Слава», что напротив Белорусского вокзала, тоже пока только уносит деньги. Все, что сделали к сегодняшнему дню, – снесли старое здание, да и то не полностью, говорит Марченко. Но потратился «ВЭБ инвест» не только на снос: пришлось выплатить Москве 2 млрд. руб. арендной платы за землю. Кроме того, погасить облигационный заем на 4 млрд. руб. – эти деньги на финансирование стройки занимали еще прежние хозяева.

Сейчас проект по застройке «Славы» готовится к новому старту. По словам Марченко, в 2012 г. «ВЭБ инвест» получил градостроительный план земельного участка. Площадь решено уменьшить до 349 000 кв. м (60 000 кв. м апартаментов, 120 000 кв. м офисов, гостиница формата «3 и 4 звезды» на 20 000 кв. м, около 15 000 кв. м под ритейл и подземный паркинг на 130 000 кв. м). Марченко рассчитывает, что «проект в кратчайшие сроки позволит получить положительный денежный поток»: апартаменты будут реализованы сразу, все остальное сдано в аренду и продано по достижении объектом максимальной цены.

Поступило в продажу

«ВЭБ инвесту» достались и вполне безоблачные проекты – работающие московский Новинский пассаж (60 000 кв. м) и новосибирский торгово-развлекательный комплекс «Сибирский молл» (65 000 кв. м). Но они пока не проданы.

Новинский пассаж, давно заполненный арендаторами, продается с того момента, как перешел в собственность «ВЭБ инвеста». Jones Lang LaSalle оценивала его в $400 млн. Покупателей отпугивает не цена, рассказал консультант по недвижимости, интересовавшийся «Новинским»: «Можно было бы сторговаться, но продавец фактически государство, а с таким сложным пассажиром мало кто хочет связываться. К тому же там есть проект второй очереди по соседству и потенциальные покупатели не очень понимают, что же там будет реально построено, – в общем, очень много «но».

«Сибирский молл», по оценке DSO Consulting, можно продать за $200– 250 млн.

Оба объекта будут проданы, потому что достигли максимальной стоимости, говорит Марченко, но предполагаемую цену и срок продажи не раскрывает.

Есть еще достроенный в мае 2013 г. бизнес-центр класса В+ «Новая высота» в Новосибирске (33 600 кв. м). Но его продавать рано: он пока не заполнен арендаторами и наполовину, знает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, поэтому выручить за здание можно лишь $50–60 млн. При том что только на достройку «дочка» «ВЭБ инвеста», компания «Торговый квартал – Новосибирск», потратила $30 млн, рассказала директор по маркетингу «ТК-Новосибирск» Наталья Рыбаченко.

Вернули 0,6%

За четыре с половиной года девелопмента «ВЭБ инвесту» удалось продать только несколько бывших отделений «Глобэкса» в Москве и Нижнем Новгороде и около 30 коттеджей в Family Club. Это, по расчетам «Ведомостей», должно было дать около 1 млрд. руб.

Примерно 700 млн. руб. в год, судя по отчетности управляющей компании, зарабатывает Новинский пассаж. Но Марченко говорит, что «ВЭБ инвест» этих денег почти не видел: «Первые дивиденды от «Новинского» получили только по итогам 2012 г.».

Сколько «ВЭБ инвест» заплатил ВЭБу по долгам, представитель банка не говорит. Марченко рассказывает, что с середины 2012 г., когда он стал гендиректором, ВЭБу перечислено 550 млн. руб. Из материалов «ВЭБ капитала» следует, что за полтора года до этого выплатили еще 200 млн. руб. Итого 750 млн. руб.

Между тем долг «ВЭБ инвеста» сильно вырос. У компании льготный период, поэтому проценты прибавляются к телу кредита, которое к лету 2013 г. доросло уже до 111 млрд. руб. (87 млрд. руб. изначального кредита плюс 24 млрд. руб. процентов, объяснял в отчетности ВЭБ). К затратам банка следует добавить не менее 15 млрд. руб., которые он выплатил ЦБ в виде процентов по депозиту, открытому на спасение «Глобэкса». Председатель ВЭБ Владимир Дмитриев в интервью «Ведомостям» подчеркивал, что эти расходы надо учитывать в цене продажи «Глобэкса» и его бывших девелоперских проектов.

Итого: ВЭБ потратил 126 млрд. руб. и пока что получил назад менее 0,6% этой суммы.

Управленческий бизнес

Все это время «ВЭБ инвест» исправно приносил пользу своим начальникам и партнерам – такой вывод можно сделать из материалов внутренней проверки компании и арбитражных дел.

Например, близкая к первому гендиректору «ВЭБ инвеста» Репринцеву инвестгруппа «Создание» получила в 2009 г. от «ВЭБ инвеста» 35 млн. руб. За это инвестгруппа предоставляла «ВЭБ инвесту» сотрудников. Московские налоговики посчитали, что деньги были заплачены необоснованно, так как большая часть нанятых специалистов не имела достаточной квалификации для начисляемой им зарплаты, а стоимость услуг по передаче полномочий исполнительного органа (чем, собственно, и занялись сотрудники) составила 847 133 руб. На этом основании налоговики попытались в суде оспорить зачет НДС по сделке, но проиграли.

Еще при Репринцеве у «Новинского бульвара, 31» (эта компания управляет пассажем, а ею, в свою очередь, управляет «ВЭБ инвест») появился крупный заемщик – компания «Инвестторг». В 2009 г. «Инвестторг» принадлежал Леониду Иванову и был зарегистрирован по одному адресу с компанией «Ордэм», принадлежащей Репринцеву; телефон у компаний тоже был один (здесь и далее – данные СПАРК).

В 2010 г. Репринцева в «ВЭБ инвесте» сменил Алексей Шулепов, поменялся и владелец «Инвестторга»: вместо Иванова им стал Алексей Александров. «Александров – сын друга Шулепова», – утверждает бывший менеджер «ВЭБ капитала» Жданов. Проверить это «Ведомостям» не удалось.

После смены бенефициара «Инвестторг» продолжил получать займы от «Новинского». «Проблемы начались с первого транша. «Инвестторг» получил 200 млн. руб. займа, и в тот же миг эти деньги ушли на офшорный счет. Мне ночью позвонил заместитель гендиректора «ВЭБ капитала», в прошлом банкир, Сергей Кошеленко и сообщил, что у нас увели деньги», – рассказывает Жданов. По его словам, Шулепов пообещал вернуть деньги, написал обязательство, но обещаний не выполнил.

Судя по отчетности «Новинского», от него «Инвестторг» получил займов более чем на 700 млн. руб. Но сколько из них вернулось – непонятно. По двум – на 200 млн. руб. и на 88 млн. руб. – сроки погашения еще не наступили. А долг «Инвестторга» по невыплаченным процентам перед «Новинским» к концу 2012 г. составил 113 млн. руб. Итого минимум 401 млн. руб.

«ВЭБ инвесту» не везло и с другими партнерами. Так, в 2011 г. его структура «Лестехстрой-земля» наняла компанию «Корэкс» для работ по уточнению земельных границ участков в Подольском районе и выплатила аванс в 33,6 млн. руб. Работы выполнены не были, отсудить их не удалось («Корэкс» в 2013 г. была исключена из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо).

Пропали и 44,5 млн. руб., которые были выданы взаймы «СМНУ Стройтрест-160», – ее вскоре ликвидировали.

Из-под носа у «ВЭБ инвеста» исчезали не только деньги, но и недвижимость. Компания чуть не лишилась двух зданий общей площадью 1920 кв. м на Большой Никитской. В 2011 г. ее структура, владелец недвижимости «Уайт сейл риэлти», внесла эти здания в уставный капитал создаваемой компании «Никитская плаза», оценив их в 150 млн. руб. (примерно по $2600 за метр). Ее доля в «Никитской» составила 67%, а 33% получила «Унипром» (ее учредили номинальные директора, на счету которых несколько десятков компаний), внесшая в уставный капитал 74 млн. руб. Деньги ей дала взаймы близкая Шулепову компания «Эко-эстейт». А той их дал «Новинский». В начале 2012 г. «Никитская» сдала полученные здания в аренду. «За копейки», – говорит бывший сотрудник «ВЭБ капитала».

Менеджерская ошибка

Но арестовали Шулепова в декабре 2012 г. не за это, а по обвинению в мошенничестве с другими активами «Глобэкса». Схема описана в материалах внутренней проверки «ВЭБ инвеста».

В 2011 г. «ВЭБ инвест» прокредитовал свою компанию «Глобал кредит резерв», владеющую лицензией на золоторудное Андрюшкинское месторождение (тоже часть наследства «Глобэкса»). Та сперва наняла для развития месторождения компанию «Пик» (не имеет отношения к девелоперской группе ПИК). Потом учредила с ней ООО «Андрюшкинское горнорудное предприятие», которое выкупило с отсрочкой платежа лицензию и все права по договорам подряда. После чего «Пик» – также с отсрочкой – выкупил долю «Глобал кредит резерв» в «Андрюшкинском». В итоге ВЭБ потерял лицензию на золоторудное месторождение. И может потерять 338,5 млн. руб. по займам, выданным на этот проект, говорится в материалах проверки. Никакие работы на месторождении не проводились.

«Были некие сигналы, которые в том числе послужили причиной смены гендиректора [Шулепова] и требовали подтверждения», – говорит Марченко. Став гендиректором «ВЭБ инвеста», Марченко провел аудит, нашел нарушения и пошел в суды и следственные органы. Точную сумму ущерба, по его словам, установит следствие. Пока в деле Шулепова, говорит он, есть два эпизода – по хищениям на золоторудном месторождении и с займом «СМНУ Стройтрест-160».

Часть активов и денег уже удалось вернуть, говорит Марченко: юридический и операционный контроль над «Никитская плаза» восстановлен, договор аренды расторгнут; некоторые займы стали возвращаться.

Связаться с Репринцевым, Ивановым, Александровым и Шулеповым не удалось.

Отдадут В 2030 г.

«ВЭБ инвест» должен погасить кредит ВЭБа в ноябре 2015 г. Но гасить долг нечем.

«Мы понимаем, что, если в моменте реализовать активы, их не хватит на погашение всей суммы задолженности», – признает Марченко. Поэтому была создана рабочая группа из сотрудников ВЭБа, «ВЭБ капитала» и «ВЭБ инвеста», цель которой – разработать план реструктуризации задолженности и определить способы возврата этих кредитов, говорят он и представитель ВЭБа. Группа привлекла для консультаций по налоговым вопросам и разработки бизнес-плана аудиторскую компанию из «большой четверки». В этом плане должна быть стратегия развития активов, планы-графики по строительству, выходу из активов и реинвестированию средств в новые проекты, рассказывает Марченко. Иными словами, он в отличие от Репринцева собирается не только развивать и продавать проблемные глобэксовские активы, но и покупать новые. Компания ищет объекты с высокой доходностью на вложенный капитал – 20–25%, говорит Марченко. А кредит, надеется Марченко, ВЭБ продлит до 2030 г.

В подготовке статьи участвовали Светлана Петрова и Екатерина Бурлакова

Ринат Сагдиев

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.