Покупатели загородной недвижимости торгуются ожесточеннее, чем в прошлый кризис

Покупатели подмосковной загородной недвижимости ждут существенных дисконтов, подарков и бонусов от продавцов, при этом они стали более требовательными к объектам, а срок принятия решения увеличился до полугода. Эксперты, опрошенные РИА Новости, отмечают, что даже в прошлый кризис 2008 года не было настолько ожесточенного торга, замечая, что в сегменте "элит" на некоторые объекты скидки достигают 75%, но в эконом-классе – пока всего 10%.

ПРОШЛОГОДНЕЕ НАСЛЕДСТВО

Дестабилизация экономической ситуации, безусловно, отразилась на рынке загородной недвижимости и повлияла на поведение покупателя, считают игроки рынка. По их мнению, предпосылки складывались с конца прошлого года.

Так, четвертый квартал 2014 года стал провальным для элитного сектора, поскольку после всплеска волатильности валюты продавцы оставляли цены в долларах. Из-за этого возникало недопонимание с покупателями, рассчитывавших на дисконт из-за увеличения рублевых цен в два раза. Падение спроса наблюдалось вплоть до конца января, и только в феврале произошло оживление покупательской активности, рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум" Илья Менжунов.

Февральское снижение курса доллара стало одной из причин возвращения активности на рынок, прежде всего, речь идет о тех покупателях, у которых были сбережения в рублях. Вторая причина – раннее начало выездов на объекты, которому способствовала теплая весна.

Обратная ситуация наблюдается в "эконом-классе". По данным компании "Инком-Недвижимость", конец прошлого года отличился всплеском интереса к "загородке", и он продолжился до января, а затем в феврале-марте пошел на спад. "Однако это не значит, что люди, обладающие необходимой для покупки недвижимости суммой, исчезли с рынка, нет, они есть и до сих пор проявляют определенную активность", - обращает внимание директор департамента загородной недвижимости компании Андрей Кройтор.

РЕАЛИЗОВАННАЯ ПЕРСПЕКТИВА

Собеседник агентства отмечает, что все-таки в целом по итогам первого полугодия спрос показал рост по сравнению с аналогичными показателями 2014 года – плюс 23,2%.

По данным "Инком-Недвижимость", наибольшим интересом пользуются участки без подряда, что составляет примерно 57% от общего объема. Меньшая активность наблюдается на рынке таунхаусов и коттеджей - 6% и 7%. А вот спрос на дуплексы – 2% - остался неизменным. Зато с начала года люди стали больше интересоваться квартирами в малоэтажных домах за городом. Их доля по итогам второго квартала составила 28%.

"Такой покупательский интерес к участкам без подряда не нов, он сложился еще в период прошлого кризиса, а сейчас лишь усилился. Он происходит по двум причинам. Во-первых, люди стремятся сохранить свои сбережения, конвертировав их в недвижимость на фоне скачков курса рубля и банкротства банков. Во-вторых, они не готовы брать на себя дополнительные обязательства по финансированию строительства дома, поскольку не уверены в своих материальных возможностях в среднесрочной перспективе", - объясняет эксперт.

Если говорить о покупателях домов, то подавляющее большинство клиентов как на первичном, так и на вторичном рынке рассматривают для покупки, прежде всего готовые к отделке объекты или объекты "под ключ", рассказывает Менжуров о тенденциях спроса в сегменте "элит". Кройтор же говорит о примерно такой же картине на рынке более дешевых загородных домов. Он считает, что проекты, находящиеся на финальной стадии строительства, быстрее находят своего покупателя, что происходит из-за появившихся существенных рисков "недостроя".

В целом большим спросом на рынке пользуются объекты классов "эконом" и "комфорт" – в совокупности это 95%. На бизнес-класс приходится 3%, а на сегмент элитной "загородки" – 2%.

ЦЕНЫ И ДИСКОНТЫ

Самым дорогим направлением по итогам второго квартала 2015 года стало Рублево-Успенское шоссе. Средняя стоимость объекта здесь составила 38,6 миллиона рублей, замечает эксперт "Инком-Недвижимость".

По словам Кройтора далее следует Новорижское шоссе, где средняя цена равна 31 миллиону рублей, и замыкает тройку дорогих направлений Сколковское шоссе - 27,6 миллиона рублей.

Структура предложения практически не изменилась. Наибольшая доля "элитки" – 70% - располагается в коттеджных поселках Новорижского шоссе. "Вторым по объему предложения в сегменте является Минское шоссе с долей в 11%. Далее идет Рублево-Успенское шоссе, доля которого составляет 8%", - рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.

Также сравнительно недорогие варианты сегмента "элит" и "бизнес" можно найти на Щелковском и Горьковском шоссе, говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Хазова. Хотя здесь же есть и доступные варианты класса ниже - 2,2 миллиона рублей, говорит Кройтор.

"Самым дешевым направлением во втором квартале 2015 года стало Новорязанское шоссе. Средняя стоимость объекта здесь составляет 1,8 миллиона рублей", - добавляет собеседник агентства.

Игроки рынка отмечают, что сейчас покупатели стали более требовательными, они медленнее принимают решение о покупки, поскольку ждут подарков и существенных дисконтов. "Покупатели торгуются до последнего, и процесс переговоров может длится 3-6 месяцев", - делится информацией Хазова. Она добавляет, что даже в прошлый кризис 2008 года не было настолько ожесточенного торга.

На первичном рынке элитной "загородки" продавцы идут на скидки 35%, а иногда и готовы уступить больше половины цены – до 75%, приводит данные Трещев. А вот в "экономе", по словам Кройтора, дисконты составляют всего 10%.

ПРОГНОЗЫ НА БУДУЩЕЕ

"Рынок недвижимости – прямой индикатор экономической ситуации в нашей стране. Как только что-то происходит, спрос начинает снижаться, а продажи "встают". Если в дальнейшем не будет каких-либо новых потрясений, то спрос сохранится примерно на сегодняшнем уровне", - считает Менжунов из "Метриум". Хотя он утверждает, что сейчас делать прогнозы сложно, поскольку непонятно, что будет с экономкой в дальнейшем.

Но все же он берется предположить, что при сохранении поступательного увеличения курса доллара самые неликвидные проекты, устаревшие коттеджи 90-х и начала 2000-х, будут продаваться со скидкой до 50%. На востребованные же объекты ожидается незначительное снижение цен.

Управляющий партнер корпорации Good Wood Александр Дубовенко ожидает "бурный" рост спроса на 30-50% только к 2017 году, но не сейчас. "От чего это зависит, все и так понимают - окончание войны на Украине, отмена санкций, и цены на нефть", - подчеркивает он.

Кройтор тоже считает, что ситуация на рынке загородной недвижимости зависит от перечисленных факторов, правда добавляет в список продолжающееся ухудшение экономической ситуации. По его мнению, спрос будет находиться в прямой зависимости от стоимости нефти и курса доллара. В случае если курс доллар превысит отметку 60-65 рублей, произойдет увеличение числа сделок, и эта тенденция может оказаться сильнее сезонного фактора. А вот цены в краткосрочной перспективе на два-три месяца снижаться не будут.