25 апреля 2014
Под одной крышей
Известия

Найти добросовестную управляющую компанию становится все сложнее

Обслуживание зданий для внешних управляющих компаний уже давно превратилось в прибыльный бизнес. И если собственники квадратных метров не проявляют особой активности в деле управления домом или офисом, то жильцам могут навязать и завышенные тарифы, и дополнительные услуги. «Известия» узнали что происходит на рынке управляющих компаний, как выбрать адекватного хозяйственника и как его проконтролировать.

Эксперты заявляют: отечественный рынок управления многоквартирными домами - еще очень молодой и только формируется. При этом высокий уровень конкуренции обеспечивается далеко не за счет большого количества квалифицированных специалистов. В России много недобросовестных управляющих компаний и даже откровенных мошенников, это говорят сами представители рынка.

«По сути, управляющая компания является связующим звеном между застройщиком и его клиентами. Неумелая или некачественная работа может свести на нет любую задумку строителей. Здание, построенное с использованием самых современных технологий и материалов, может прийти в упадок за совсем короткий срок, - говорит Александр Щиголь, коммерческий директор Brusnika Development Company. - Бывают ситуации, когда новоиспеченный управленец домами не понимает, что бизнес, за который он взялся, малорентабельный, и когда приходит осознание этой ситуации, он всячески пытается получить дополнительный скрытый доход с собственников помещений. Страдают от этого только последние».

По словам Дмитрия Захарова, генерального директора «ЮИТ Сервис», весь рынок управляющих компаний делится на крупных серьезных игроков, созданных крупнейшими застройщиками, на небольшие компании, в ведении которых один-три дома-клиента, и на государственные муниципальные компании, созданные на базе ЖЭКов. «Если говорить о вторых, то пока дома в их ведении новые, все идет хорошо, но лет через 5-7, когда возникает необходимость вкладывать средства в эти объекты, многие компании не могут себе позволить такие инвестиции, часть из них прекращает свое существование. Что касается государственных муниципальных компаний на базе ЖЭКов, то они, как правило, работают на старом и весьма изношенном жилом фонде, при этом их поддерживают из бюджета города», - объясняет эксперт.

Вычислить халтурщика

В западных странах, как правило, рынок сам формирует требования к управленцам домами, и невыполнение этих требований автоматически делает компанию неконкурентоспособной. Во многих странах развито страхование гражданской и материальной ответственности управляющих компаний, что гарантирует защиту собственников жилья, в случае если им будет нанесен какой-либо ущерб, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «К сожалению, в России такого пока нет,- сетует она. - Но вычислить недобросовестную УК можно с помощью квалифицированного отбора или аудита. На рынке представлено множество инжиниринговых компаний, оказывающих подобные услуги».

Борис Шаповалов, генеральный директор УК «Эксперт Эксплуатация» считает, что узнать заранее, насколько качественно управляющая компания намерена исполнять свои обязательства перед собственниками, очень сложно. Но косвенно о добросовестности той или иной хозяйствующей организации можно судить по ее участию в саморегулируемых организациях (участие в СРО для управляющих компаний является делом добровольным).

Еще существует реестр УК на специальном сайте Фонда содействия развитию ЖКХ. В этой базе есть различная информация, характеризующая работу конкретной управляющей компании: стоимость услуг, отзывы, отчеты о проделанной работе и т.д. Впрочем, уже в ближайшем будущем с выбором управленцев для своего дома станет полегче. В правительстве РФ активно обсуждается вопрос введения лицензирования на управление многоквартирными домами. Предположительно такой документ появится в 2015 году, обещает Андрей Уткин, вице-президент, директор регионального развития ГК Fedeco.

Цена вопроса

Заключая договор с внешним управленцем здания, важно убедиться, что тарифы на его услуги не завышены. Размер эксплуатационных платежей определяет управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом. Их важно отделять от тарифов на ресурсы (энерго- и водоснабжение), которые устанавливаются властями конкретного региона. Обычно внешние управленцы взимают с жителей плату за уборку и благоустройство общественной территории, охрану, вывоз мусора, эксплуатацию инженерных систем и т.д. Все эти услуги имеют конкретную стоимость, расценки прописаны в прайс-листе. Как правило, они фиксируются на год, а по истечении этого срока могут пересматриваться. Ежегодно стоимость услуг управляющих компаний определяется региональным правительством.

«В Москве, например, ставка планово-нормативного расхода в соответствии с постановлением правительства города Москвы от 26 ноября 2013 года № 748-ПП на 2014 год составляет 24,53 рубля за квадратный метр, - говорит Константин Серветник, управляющий УК «Малаховское озеро». - Но есть элитные дома, к которым предъявляются особые требования по уборке помещений, ремонту и другим услугам. Поэтому и тарифы здесь будут выше».

Размер эксплуатационных расходов в элитных комплексах Москвы варьируется от 100 до 350 рублей за квадратный метр. В сегменте бизнес-класса дешевле - от 50 рублей за квадратный метр. «Например, эксплуатационные расходы в башнях ММДЦ «Москва-Сити» доходят до 350 рублей за квадратный метр, в первую очередь за счет высотности зданий. Сопоставимый уровень эксплуатационных расходов установлен для собственников квартир и апартаментов в клубных и малоквартирных домах, которые располагают бассейном, фитнес-залами, предназначенными исключительно для жильцов. На размер эксплуатационных расходов также влияет дополнительный сервис от консьерж-службы: заказ такси, столика в ресторане, билетов и т.д», - отмечает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».

Трудности общения

Итак, выбор сделан, и собственники здания получили себе в помощники управляющую компанию. Даже тщательно изучив потенциальных управленцев дома, жильцы не застрахованы от различных подводных камней в процессе совместной работы над поддержанием отличного «самочувствия» дома. Впрочем, эксперты уверены: ужиться с внешней управляющей компанией все-таки легче, чем с собственным ТСЖ.

«Вспомните, как Лолита Милявская судилась с ТСЖ, которое включило ее в свой список, подделав подпись певицы, а потом начало взыскивать неоправданно большие суммы денег. Похожая ситуация была и у Татьяны Навки, которая подала иск на ТСЖ и выиграла дело, - перечисляет Иван Кудряшов, начальник юридического отдела управляющей компании «Экодолье». - С внешней управляющей компанией ужиться гораздо проще, потому что она заинтересована в получении прибыли и в том, чтобы ее не сменили на другую. ТСЖ или кооператив сменить существенно сложнее».

Какие же неожиданности могут возникнуть в процессе совместной жизни с управляющей компанией? По опыту экспертов, это - неисполнение или некачественное исполнение хозяйственником своих обязанностей. Часто жильцы сталкиваются с практически полной информационной блокадой со стороны УК. Чаще всего такие ситуации происходят в новостройках. Когда «свежеиспеченный» дом вводится в эксплуатацию, собственники должны подписать договор с организацией, которая будет заниматься обслуживанием комплекса. И на данном этапе сотрудники УК могут «забыть» о некоторых пунктах в договоре, например, об обязательной покраске подъездов или ремонте крыши. И тогда новоселы в будущем неизбежно столкнутся с проблемами: им придется самостоятельно заниматься покрасками и ремонтами. Конечно, многие собственники внимательно читают договор, и если они обнаруживают в нем какие-то пробелы, то могут и не подписывать документ. Вот только управляющие компании в таких случаях имеют свой «рычаг давления» - они просто отказываются передавать жильцам ключи от их квартир. «Естественно, это незаконно, однако сами собственники зачастую соглашаются на требования недобросовестных УК, так как хотят как можно быстрее переехать в свою квартиру», - сетует Мария Литинецкая.

Константин Серветник напоминает, что о переправе лучше договариваются на берегу. Чтобы избежать конфликтов, необходимо в договоре указывать перечень услуг и их стоимость, сроки исполнения работ и виды предоставления отчетности. «Нужно прежде всего помнить, что не управляющая компания управляет собственниками, а наоборот».

Если уж дело дошло до серьезного конфликта, то лучше привлечь грамотного юриста, который специализируется именно на «коммунальных» конфликтах. Сменить управляющую компанию в доме, как правило, не так сложно. В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляется, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса (части 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Расторгнуть документ также можно, если управляющая организация не выполняет условий договора и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе другой УК или об изменении способа управления данным домом.

«На недобросовестную УК можно жаловаться в жилищную инспекцию или в прокуратуру, а также в Роспотребнадзор. Всегда нужно понимать, что УК - это организация, которую вы нанимаете и оплачиваете ее работу по эксплуатации дома. Для того чтобы определить, на какие действия или бездействия управляющей компании вы хотите пожаловаться, необходимо внимательно почитать договор на управление домом. Также неплохо было бы знать о решениях, принятых на общем собрании собственников, и действующее законодательство», - рекомендует Игорь Галицин, директор по управлению собственностью ГК «Глубина».

Контролю подлежит

К примеру, отношения с управляющей компанией складываются теплые и на первый взгляд никаких огрехов за ней не замечено. Стоит ли пытаться как-то контролировать деятельность управленца? Эксперты считают, что делать это в любом случае нужно.

Ежегодно в апреле-мае управляющая компания готовит отчет об освоении бюджета, а каждую осень формирует план работ на следующий год. «Эти две точки являются отправными в рамках контроля работы управляющих компаний, - подчеркивает Борис Шаповалов. - Но, пожалуй, самое важное, что нужно знать собственнику, это то, что он может в любое время обратиться с претензией непосредственно в управляющую компанию». Она обязана отреагировать на такое обращение в течение 10 дней и дать все разъяснения. Если ответ не устраивает собственника, он может обратиться в надзорные органы или же провести внеочередное собрание собственников жилья и выбрать другую управляющую компанию.

Существуют определенные правила содержания зданий, технические требования к состоянию жилого фонда, регламенты обслуживания, установленные на законодательном уровне. Этими правилами и руководствуются внешние управленцы.

Сейчас есть правила признания домов аварийными и ветхими, правила по капитальному ремонту зданий, и в принципе нормальная УК, начиная управление, составляет акт о состоянии объекта недвижимости. Она фиксирует, в каком состоянии крыша, сети, каков общий износ здания и т.д.

Раньше все эти данные фиксировало Бюро технической инвентаризации, проводя такую проверку каждые пять лет. Сейчас этого нет, и расчет идет только на добросовестность УК. «Но в 2013 году был введен ряд нормативных документов правительства РФ о минимальном перечне услуг и стандартов, в соответствии с которыми происходит контроль состояния жилого фонда, составляются соответствующие акты. По достижении определенной степени износа здания принимаются решения о текущем или капитальном ремонте. Что же касается контроля УК - делать это можно в ходе общих собраний и на основании отчетов и планов УК», - советует Иван Кудряшов.

Так или иначе, всегда стоит помнить, что найти новую управляющую компанию, лучше имеющейся, может быть ох как непросто. Компетентных и добросовестных управленцев домами в России остро не хватает. Большинство из них руководствуются единственной целью - получить максимальную прибыль при минимальных затратах.

Марина Макеева

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.