28 ноября 2013
Почему собственники жилья не хотят нести ответственность?
ГдеЭтотДом.РУ

Рисунок.jpg

В России более 90% собственников жилья не ходят на общие собрания жильцов, не участвуют в принятии решений по капитальному ремонту и другим вопросам, связанным с управлением домом.

«Практика показала, что в реальных общих собраниях участвует 5-7% жителей. Это означает, что более 90% населения не принимают решений по своему жилью. Это катастрофа. Это одна из ключевых причин всех наших проблем в ЖКХ», — заявила руководитель дирекции по проблемам ЖКХ аналитического центра при правительстве РФ Мария Шилина.

Напомним, что строчка «плата за капитальный ремонт» появится в квитанциях за квартплату в 2014 году. Нововведение коснётся каждого владельца жилой недвижимости. Но низкая активность граждан сведёт на нет пользу от федерального закона, который устанавливает новые правила накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов и их расходование. Не ясно, как его нормы можно будет реализовать на практике. Ведь, мало того, что ежегодно нужно собирать средства, нужно еще, чтобы каждое решение о расходовании этих средств проходило процедуру общего собрания в этом доме.

Почему собственники жилья не хотят нести ответственность? Что может заставить владельцев квартир участвовать в управлении домом?

pypin_2_135.jpgДиректор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин:

На данном этапе население страны в основной своей массе не может и не хочет участвовать в реальном управлении собственными домами. Не может, так как для того, чтобы управлять домом, необходимо обладать широким набором компетенций в экономических, юридических, технических вопросах, а также самим опытом управления. У нас далеко не все могут разобраться даже в тех платежках за ЖКХ, которые им приходят в почтовый ящик. Этим часто пользуются компании сферы ЖКХ, выставляя необоснованные и ошибочные платежи, понимая, что большинство граждан из-за низкой компетентности даже не заметят «подвоха». Конечно, граждане могут нанять компетентных представителей, создать ТСЖ, но это стоит денег, причем немалых. Кроме того, нужно найти не только компетентных представителей, но и честных, которые свою компетентность используют не для своего блага, а для блага жителей.

Проблемы большинства домов и в том, что они не могут договориться в силу крайне пестрого характера российского общества, где нищета соседствует с роскошью. В результате получается, что 10-15 человек из дома готовы платить за качественное управление, но остальные не могут и не хотят. Получается, что те 10-15 должны платить за всех, либо смириться. Еще одна причина низкой активности населения в управлении домами в том, что во многих из них граждан годами не допускали до управления, всячески блокируя их инициативы и насаждая карманные управляющие компании. Люди перестали верить, что их мнение и голос кого-то интересует и на что-то повлияет.

Как показывает практика, в новостройках, где как правило проживают более активные граждане и в тоже время более однородные по социальному составу, они готовы участвовать в управлении домом, но их до принятия реальных решений, полной отчетности, финансовых потоков просто, порой, не допускают.

Исправить ситуацию к лучшему может комплекс мер. Это проведение общих собраний в удобное жителям время — то есть в выходные или как минимум вечером. Это и издание ясных наглядных пособий, разъясняющих важность участия в управлении домом, объясняющих, на что может повлиять житель в своем доме и как. Это и введение единых и понятных людям стандартов отчетности в сфере ЖКХ и выкладка отчетов в интернет, чтобы каждый житель мог в удобное время посмотреть, куда и как тратятся уплаченные деньги. Это и организация каждому жителю возможности участвовать в sms и e-mail рассылках и принимать участие в голосовании удаленно. Кроме того, важно и софинансирование работы ТСЖ, чтобы его содержания было по карману хотя бы половине жителей. Понятность, доступность, прозрачность позволят вернуть доверие людей, а значит, они в итоге постепенно начнут участвовать в управлении своими домами, понимая, что могут на что-то повлиять и их голос имеет значение и кого-то интересует.

litinetskaia_135.jpgМария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Не совсем согласна с приведенной оценкой. На мой взгляд, 5-7% — слишком маленькая цифра, не отражающая реальное положение вещей. Мне кажется, что гораздо большее количество собственников квартир принимает активное участие в управлении собственным домом. Хотя бы потому, что основная часть не отличается высокой платежеспособностью, и далеко не каждый готов отдавать деньги просто так, в никуда — им важно контролировать движение этих средств. Конечно, во многих домах наблюдается разброд и шатание — например, в случае, если только часть собственников состоит в ТСЖ. Однако если работа управляющей компании налажена хорошо, то жильцы действительно могут проявлять невысокую активность, поскольку они прекрасно знают, на что тратятся их деньги.

По большому счету, какие-то особые рычаги воздействия на собственников жилья придумать достаточно сложно. Они действительно проявляют большую активность только в том случае, если дом не ремонтируется, территория не благоустраивается, а деньги старшие по подъезды все же регулярно собирают.

Рисунок1.jpgВасилий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

· Почему собственники жилья не хотят нести ответственность?

У собственников многоквартирных домов хватает других забот, времени на участие в общих делах дома не остается. Особенно это касается работающего населения, многодетных семей, а также лиц, деятельность которых связана с преимущественным отсутствием по месту жительства (командировки, путешествия и т.д.). Кроме того, плату за капитальный ремонт нужно заплатить «сегодня», а сам ремонт может производиться через несколько лет, а то и не производится вовсе из-за отсутствия кворума на общих собрания собственников зданий. Этот длительный временной люфт между расставанием с деньгами и получением от них реальной отдачи как бы «расхолаживает» собственников. Могу предположить, что их логика поведения в том, что лучше заплатить больше, но потом и не платить сейчас, чем заплатить меньше, но сейчас и не платить больше потом. Пока у населения велико недоверие к частным управляющим компаниям. Доверие к себе необходимо зарабатывать изо дня в день добросовестной и профессиональной работой, но этому принципу следуют далеко не все участники этого рынка управления зданиями. Так, вполне возможна ситуация, при которой управляющая компания может выиграть муниципальный конкурс, получить в управление новостройку, целый год фактически «валять дурака», получая деньги с населения. При этом расторгнуть с такой управляющей компанией контракт до истечения года по закону не допустимо. Только после истечения года по результатам ее деятельности собственники вправе заменить ее на другую компанию, но у них нет гарантий, что с другой компанией не повторится та же самая история. Это позволяет говорить о том, что предложенная государством, начиная с 2005 года, система управления ЖКХ далеко не совершенна и не учитывает в полной мере интересы собственников зданий. Отсюда, возможно, и недоверие к любым новациям в этой сфере, в том числе к идее авансового накопления средств на капитальный ремонт. Свою роль также играет низкая правовая культура значительной массы населения, не знание гражданами своих прав и законодательства в сфере управления многоквартирными домами.

· Что может заставить владельцев квартир участвовать в управлении домом?

Полагаю, заставлять никого не нужно. Необходимо изменение структуры полномочий совета дома, а также полномочий общего собрания собственников зданий. К компетенции последнего следует отнести только наиболее ключевые вопросы управления зданием, к компетенции совета дома все иные вопросы. Все-таки провести совет дома из нескольких человек (представителей) уполномоченных собственниками гораздо проще и легче, чем проводить всякий раз общее собрание собственников из нескольких десятков, а то и сотен человек. Схема расширения полномочий советов домов по оперативному управлению домами может применяться к зданиям с высокой плотностью заселения. Но для этого нужна реформа жилищного законодательства РФ, в том числе делегирование регионам существенных полномочий в сфере жилищной политики, так как регламентация правил исключительно на федеральном уровне часто не учитывает местной специфики.

Материал подготовили Анна Волкова и Анна Воробьева

Источник:ГдеЭтотДом.РУ
обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.