24 мая 2016
Плотно строят
Ведомости

Ближайшие к столице подмосковные города уже могут поспорить с мировыми мегаполисами по обеспеченности населения метрами жилой площади. Но областные власти продолжают выдавать новые разрешения на строительство

Самый застроенный город Подмосковья - это Реутов. По плотности застройки лишь немного уступает Нью-Йорку: на площади в 9 кв. км проживает почти 100 000 человек. Аналитики Est-a-Tet подсчитали, что плотность застройки в этом городе составляет 3000 кв. м на 1 га.

За Реутовом идут плотно заставленные новостройками Одинцово, Мытищи и Красногорск. Балашиха, где был объявлен (правда, с оговорками) мораторий на новое жилищное строительство, вовсе не лидирует по этому показателю. По данным Est-a-Tet, на каждом ее гектаре построено по 1022,5 кв. м. А исследование, проведенное областной Главархитектурой, показало, что в городе насчитывается "всего" 3500 человек на 1 кв. км. "Это не так много, - говорит начальник Главархитектуры Владислав Гордиенко. - В Москве - 4800". Тем не менее это в разы больше среднего показателя по области: он равняется, по словам чиновника, 162 человекам на 1 кв. м, средняя обеспеченность населения области жильем - 28 кв. м на человека, хотя в ряде городов доходит до 30 кв. м и даже - например, в Химках - эту цифру превышает.

Щадящие средние показатели дарят Подмосковью его периферийные районы - там строят мало и в основном малоэтажное жилье. Но за счет активно застраивающихся ближних к Москве муниципалитетов Подмосковье опередило Россию по такому показателю, как обеспеченность на душу населения (24 кв. м на человека в среднем по стране). Жилищный фонд Балашихи, Химок, Красногорского, Мытищинского, Одинцовского и Раменского районов составляет около четверти всего областного жилищного фонда. Всего в Подмосковье построено 210 млн кв. м разнообразной недвижимости. Зарегистрированных жителей - 7,2 млн человек.

В последние годы ежегодно регион вводит по 7-9 млн кв. м жилья. "Больше всего сейчас строят в Красногорском, Ленинском, Мытищинском районах, Химках, Домодедове", - говорит Гордиенко.

За январь - апрель 2016 г. область выдала 364 новых разрешения на строительство общей площадью 2,5 млн кв. м, из них 81 разрешение - на возведение 1,1 млн кв. м жилых новостроек. "Повезло", невзирая на мораторий, даже Балашихе: ГК "Гранель" достроит здесь два дома за не справившейся со своими обязательствами компанией "Севморшельфнефтегаз", соорудит 50 000 кв. м под расселение ветхого жилья и возведет новый микрорайон на 0,5 млн кв. м. Но это планы на недалекую перспективу. В этом году, как рассказал глава Балашихи Евгений Жирков, муниципалитет примет в эксплуатацию всего 25 000-30 000 кв. м жилья, в следующем "кроме достроенных домов и нежилых объектов, тоже ничего не будет". Для сравнения: в 2014 г. в Балашихе было введено 0,5 млн кв. м новостроек. Общий жилищный фонд города на начало 2016 г. составлял 11 млн кв. м, проекты планировки территории были утверждены на 7,68 млн кв. м. "Жилищное строительство во время моратория возможно, - объяснил министр строительного комплекса области Сергей Пахомов, - если оно решает проблему обманутых дольщиков или расселения ветхого аварийного жилья".

В I квартале 2016 г. Балашиха лидировала по новому предложению новостроек: здесь экспонировалось более 300 000 кв. м нового жилья, или 8000 квартир.

Цена балашихинского квадратного метра - одна из самых доступных в ближнем Подмосковье: по данным московских риэлторов, в среднем 75 500 руб. В старых границах Балашихи сейчас строится 12 микрорайонов, а если считать с недавно вошедшим в состав города Железнодорожным - то 25.

По словам Марии Литинецкой, гендиректора "Метриум групп", большинство жилых комплексов относится к эконом- и комфорт-классам, за исключением ЖК бизнес-класса "Усадьба Новая Салтыковка".

Соседний с Балашихой Реутов, напротив, уже который год входит в пятерку самых дорогих городов Подмосковья. Стоимость 1 кв. м в здешних новостройках выше, чем даже в новой Москве, - более 89 000 руб. против "новомосковских" 80 000 руб.

Сейчас, по данным московских риэлторов, в городе предлагается на продажу 190 000 кв. м в новых домах. Здесь возводится несколько крупных жилых комплексов: микрорайон 6А, "Новокосино-2", "Маяк". Основной объем предложения (более 70%) - это комфорт-класс, так риэлторы называют улучшенную версию эконом-сегмента. Аналитики Est-a-Tet полагают, что граничащий с Москвой Реутов уже практически интегрирован в социально-бытовую, торговую и транспортную инфраструктуру столицы.

Новая провинциальность

Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield

 "Основная идея развития периферии заключалась в том, чтобы в больших проектах создать развитую инфраструктуру, сбалансированные места приложения труда, чтобы жители новых окраин не чувствовали себя обделенными. Очевидно, что содержание инфраструктуры, доступ к качественным детским учреждениям и образовательным услугам потребует от домохозяйств платежеспособности. Поэтому существует большой риск того, что многие прекрасные проекты на деле превратятся в плотную застройку малогабаритными квартирами - без общественных пространств, с торговым дискаунтером с ограниченным ассортиментом. Но главный риск, с моей точки зрения, - это формирование новой провинциальности среди подрастающего поколения, которое юридически будет жить в городе, но по факту окажется отрезанным от городской культуры. Ведь советские спальные районы типа Ясенева или Бирюлева за прошедшие 30-40 лет так и не смогли сформировать полноценную городскую среду. Это пример того, как неправильно построенные районы не могут реабилитироваться, даже став полноценной столицей".

Согласно новому генеральному плану развития городского округа Реутов из его 900 га под жилую, в том числе малоэтажную застройку будет отдана треть территории; производственно-коммунальные объекты займут примерно 152 га; различные комплексы научно-производственного и делового назначения (технопарки, центры информатики, инновационные центры, объекты общественно-делового характера, гостиничные комплексы, объекты культурно-бытового обслуживания) разместятся на 91 га преимущественно около жилых микрорайонов. Остальные территории в основном будут отданы под объекты спортивного, городского, социального досуга и озеленение.

Еще один из самых дорогих городов Подмосковья - Химки. Город буквально окружен столичными районами. Как пошутил один из риэлторов, ценам в Химках отступать некуда - позади Москва. По данным "Метриум групп", средняя стоимость 1 кв. м здесь - 106 000 руб., средний бюджет покупки - 7,3 млн кв. м. Est-a-Tet насчитала в Химках 35 ЖК общим объемом предложения более 4000 квартир в продаже. Всего в городе насчитывается 6,7 млн кв. м жилья. Плотность застройки - 665 кв. м на 1 га.

В Королеве, который разделил с Балашихой бремя моратория на новое жилищное строительство (или получил передышку, это как посмотреть), на данный момент плотность застройки - примерно 830 кв. м на 1 га. Общий жилищный фонд города на начало года составлял почти 6 млн кв. м, утвержденные проекты планировки - 1,67 млн кв. м. По информации Главархитектуры, за прошлый год областное правительство одобрило проекты, реализация которых даст городу почти 200 000 рабочих мест - для этого в генплане было зарезервировано 14 000 га.

Красногорский район входит в пятерку самых богатых жилой недвижимостью городов Подмосковья - ее насчитывается 8,1 млн кв. м. Здесь экспонируются квартиры в 14 жилых комплексах, в I квартале объем нового предложения составлял 175 000 кв. м (данные Est-a-Tet) в среднем по 93 000 руб. за 1 кв. м. За прошлый год структура здешних новостроек изменилась: эконом-класс был распродан, на рынок вышли новые проекты в сегментах комфорт и бизнес.

Примерно по такой же цене - в среднем по 93 000 руб. за 1 кв. м - покупателю в I квартале обходились и новостройки в Одинцове. На местном рынке было представлено более 1150 квартир в восьми жилых комплексах. Одинцово по плотности застройки идет сразу за Реутовом - 2245 кв. м на 1 га. Здешний эконом-класс стоит дороже, чем квартиры в комфорт-сегменте, что аналитики Est-a-Tet объясняют более высокой готовностью новостроек.

Строят там, где есть спрос, а он обусловлен низким бюджетом покупки, говорит Оксана Вражнова, председатель правления ГК "Миэль": "Если в Москве на первичном рынке предложение квартир за 5,5 млн руб. ограничено, то в области за эти деньги можно выбрать приличное жилье". Конечно, жители Москвы предпочли бы селиться в столице. Как правило, Подмосковье выбирают молодые семьи с ограниченным бюджетом. Но, отмечает Дмитрий Котровский, партнер "Химки групп", как бы подмосковные власти ни старались строить дороги, призывая на помощь и власти московские, и федеральные, жилья все равно строится больше. Выход один: создавать новые места приложения труда, чем уже озадачилась область, и снизить таким образом маятниковую миграцию. Но тогда разница в оплате аналогичного труда должна составлять не 50%, как сейчас, а менее 20%, рассуждает Котровский: "Пока человек может зарабатывать столичную зарплату, а квартиру покупать (снимать) по областным ценам, он будет это делать, отдавая часть жизни многочасовым пробкам". Хотя, признает он, жилье в области стало тяжелее продавать, но объемы выхода новых проектов пока не уменьшаются. "Сейчас продаются не вчерашние проекты, а те, что начинались два-три года назад, при хорошем спросе", - добавляет Котровский.

В Балашихе на 1 га построено в среднем 1022,5 кв. м - это не самый высокий показатель для Подмосковья

Автор: Наталья Самарина

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

Metrium

Май — не время отдыхать По наблюдениям аналитиков компании «Метриум», впервые за пять лет покупательская активность на рынке столичных новостроек в мае не снизилась, а усилилась по сравнению с...

Metrium

Лайфхак от «Метриум»: Пять способов повысить стоимость загородной недвижимости На рынке загородной недвижимости продаются сотни тысяч объектов. Чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных...

Metrium

В ЖК SHIROKAYA открылся бассейн Компания «Метриум» сообщает об открытии круглосуточного бассейна на первом этаже ЖК бизнес-класса SHIROKAYA, расположенном в парковой зоне района Северное Медведково....

Metrium

Обзор пентхаусов в новостройках комфорт- и бизнес-класса Квартиры-пентхаусы в первую очередь ассоциируются с элитной недвижимостью. Но высокий уровень конкуренции на рынке вынуждает девелоперов...

Metrium

Первая очередь ЖК «Катуар» готова на 90% Компания «Метриум» сообщает о готовности домов первой очереди ЖК «Катуар» на 90%. Девелопер проекта ГК «Ферро-Строй» приступил к внутренней отделке квартир....

Metrium

Рынок новостроек массового сегмента Москвы в мае Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения снизился на 2,7%. Средний показатель...

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.