«Первая линия» от центра. Какие перспективы у районов, расположенных между границами ЦАО и ТТК

Жилье в центре Москвы могут позволить себе далеко не все покупатели, для которых «центростремительность» является одним из важнейших критериев жизни. Интересной альтернативой для таких людей могут стать районы, не относящиеся к центральному округу города, но фактически формирующие «первую линию от центра». Это зоны, расположенные между границей ЦАО и ТТК.

«Это прекрасный промежуточный вариант для людей с высоким уровнем дохода, которые по тем или иным причинам не хотят жить непосредственно в «сердце столицы», - отмечает генеральный директор «Метриум» Мария Литинецкая. В этот «круг» попадают значительные территории районов Дорогомилово, Беговой, Марьина Роща, Лефортово, Нижегородский, Южнопортовый, Даниловский и Донской. Что же представляют собой эти районы? Какие преимущества и недостатки имеют? И могут ли реально конкурировать с центром за покупателя жилья с точки зрения качества и цены предложения?

Район Дорогомилово расположен вдоль ведущей транспортной магистрали столицы – Кутузовского проспекта. Плюсами можно считать наличие крупной ж/д станции и близость бизнес-зоны Москва-Сити. Основная доля жилого фонда приходится на «сталинки». Важным преимуществом района является также наличие крупной парковой зоны – Парка Победы.

Как рассказали в компании Barkli, сейчас на первичном рынке городской недвижимости Москвы в районе Дорогомилово не реализуется ни одного жилого проекта. Последними жилыми проектами, реализованными на первичном рынке этого района стали ЖК премиум-класса «Кутузовский» (Дохтуровский пер., Резервный пр.) и «Кутузовский 23» (Студенческая ул., 20). Цены предложения в этих домах на вторичном рынке сегодня находятся на высоком уровне $7 800 – $20 000 за кв. м. В последнее время район застраивается в основном апартаментными комплексами, ни один из которых еще не выведен на рынок: апарт-комплексы на ул. Кульнева и на ул. Поклонная, 3А. Перспективы района связаны с планами по застройке территорий бывших заводов на Бережковской набережной и набережной Тараса Шевченко (завод «Карандашная фабрика Сакко и Ванцетти», промзона №39 «Бережковская набережная»).

Часть Бегового района, входящая в рассматриваемую зону, практически не осваивалась ранее девелоперами, работающими в сегменте жилой недвижимости. Из «достопримечательностей» этой территории можно выделить московский Ипподром и промзону №9 «Улица Правды» (площадь 36 га).

В настоящее время на территории зоны Бегового района также не реализуется ни одного жилого проекта. Ближайший крупный апартаментный проект бизнес-класса реализуется у границ этой зоны на территории уже района Аэропорт – «Арена Парк». Среди перспективных объектов самой зоны – многофункциональный торгово-офисный комплекс на территории завода «Слава», в рамках которого, возможно, будут представлены апартаменты. Кроме того, в текущем году стало известно о планах структур Внешэкономбанка по приобретению у British American Tobacco (BAT) здания фабрики «БАТ-Ява» на 3-ей улице Ямского поля. В перспективе, скорее всего, можно ожидать дальнейшее развитие района за счет реновации территории промзоны, отмечают в Barkli.

Район Марьина Роща, в отличие от двух вышеперечисленных, в границах ТТК представляет собой старый спальный район, где представлены в основном панельные «советские» дома. Современные жилые комплексы бизнес-класса «Диамант», «Тихвинский дворик», «Новосущевский» и др. 2005-07 гг. постройки реализуются уже на вторичном рынке. Цены реализации находятся в диапазоне от $6 500 до $19 700 за кв. м. Новые проекты на первичном рынке отсутствуют. Среди основных «плюсов» района можно отметить близость парков Екатерининского и Фестивального, а также театра Российской армии. Площадки под дальнейшее развитие зоны Марьина Роща – ТТК практически отсутствуют.

А вот Лефортово – в общем промышленном тренде: около половины его территории в пределах ТТК занято территориями заводов «Серп и Молот», «Кристалл», Трамвайно-ремонтного завода, ОАО «Золоторожский хлеб», «101-й центральный автомобильный ремонтный завод» и др. Жилая застройка района представлена в основном старым жилым фондом различного типа: серийные панельные дома 5-16 этажей 60-90 гг. постройки, кирпичные дома 5-8 этажей 1958-61 гг. постройки. Новые жилые комплексы отсутствуют.

Основные перспективы зоны также связаны с реорганизацией промзон. В частности планируется реорганизация территории завода «Серп и молот» и АРЗ. По предварительным данным на этих территориях могут появиться жилые комплексы комфорт-бизнес-класса, рассказали эксперты.

Территория Нижегородского района в пределах ТТК также полностью занята промзоной № 25 «Волгоградский проспект». Жилая застройка в этой зоне практически отсутствует.

Южнопортовый район отличается наличием первичного предложения. Здесь реализуются жилые проекты комфорт- и бизнес-класса. На первичном рынке есть предложения квартир в ЖК «Дубровская слобода» и комплексе комфорт-класса на ул. Мельникова. Первый комплекс уже сдан ГК, цены реализации квартир в нем находятся в диапазоне от $5 000 до $9 800 за кв. м. Жилой комплекс на улице Мельникова активно строится и реализуется по ценам от $4 250 до $5 870 за кв. м. Полностью построить и ввести все корпуса в эксплуатацию планируется в 2014 г.

На территории района также большое количество перспективных площадок под редевелопмент. Например, это территория 1-го Государственного Подшипникового завода, историческая территория Автозавода имени КИМ – МЗМА – АЗЛК, территория Государственного научного центра РФ ЦНИИТ, ФГУП ЦНИИ «Комета» и т.п.

А вот большую часть Даниловского района в границах ТТК можно назвать, скорее промышленно-деловой, чем жилой. На его территории расположено большое количество бизнес-центров, промзон, в частности часть промзоны № 27 «ЗИЛ» и промзона №1 «Павелецкая» с путевым хозяйством Павелецкого вокзала. Жилая зона района тяготеет к Люсиновской и прилегающей к ней переулкам и улицам. Среди относительно новых объектов можно отметить ЖК бизнес-класса «Лира», «Крутицкая набережная», Восточная ул., 9 и один ЖК комфорт-класса по адресу Велозаводская ул., 2. Квартиры в указанных жилых домах реализуются уже на вторичном рынке по ценам от $5 500 до $12 500 за кв. м. Новые объекты за последние 3 года на рынок не выходили.

Положительными характеристиками Донского района являются развитая инфраструктура района и его достопримечательности – Донской ставропигиальный мужской монастырь, башня Шухова. Новое строительство в районе в последние годы велось в основном точечно (дома бизнес-класса ЖК «Донское Подворье», ЖК «Нескучный сад»).

На первичном рынке Донского района до последнего времени был представлен единственный объект – апартаментный комплекс «The Loft», где сейчас реализуются уже остатки лофт-апартаментов по цене от $6 050 до 6 400 за кв. м. Этим летом рынок района пополнился новым ЖК премиум-класса - «Barkli Residence», где квартиры реализуются с отделкой по цене от $9 750 до $21 700 за кв. м. Завершить строительство планируется в 2015 г. До конца года в этом районе ожидается старт нового проекта бизнес-класса ЖК «Донской олимп». К перспективным площадкам Донского района можно отнести территорию завода «Красный пролетарий» (площадь около 13 га) и 3-го Таксомоторного парка (площадь 1,5 га). На указанных участках планируется строительство жилых комплексов бизнес-класса.

Рассматриваемые районы, безусловно, очень разные. Однако есть у них и общие черты. Это прекрасная транспортная доступность, сложившаяся инфраструктура, наличие крупных промзон.

Последнее можно считать как недостатком, так и потенциальным достоинством. Как напомнила Мария Литинецкая, в Москве осуществляется программа по выводу производственных предприятий за пределы столицы и реорганизации бывших промзон. Поэтому потенциально все рассматриваемые зоны можно считать чрезвычайно перспективными как раз с точки зрения строительства новых объектов - как коммерческих, так и жилых. Тем более, что такие крупные территории предприятий позволяют реализовать комплексные проекты.

«Отдельным районам - Нижегородскому, Южнопортовому, Лефортово, Даниловскому необходима комплексная работа по выводу промышленных предприятий и реконструкции, чтобы покупатели могли рассматривать их как альтернативу смежным центральным районам. Причем, с учетом масштаба промышленных территорий в данных районах, возможность повышения их конкурентоспособности появится не ранее чем через 5-7 лет», - подчеркнула руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова.

Фаворитами с точки зрения комфортности проживания, по мнению директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, сейчас являются районы Дорогомилово, Беговой и Донской. Последний выступает лидером по выводу новых высококачественных проектов. В целом же, можно констатировать, что пока далеко не все районы «первой линии от центра» способны конкурировать с ЦАО за покупателя.