Парковочный ингредиент

Современные жилые комплексы Москвы, в отличие от домов старой постройки, обеспечены определенным количеством машиномест. И хотя места на парковке — удовольствие недешевое, спрос на них стабильный. Причем покупаются они не только конечными собственниками, но и в инвестиционных целях. Особенно если речь идет об элитном сегменте жилья.

Коэффициент обеспеченности

Москва - один из наиболее загруженных автомобилями мегаполисов мира: в ней зарегистрировано свыше 3,5 млн автомобилей, и их число постоянно растет. При этом обеспеченность машин местами для временной стоянки не превышает 20% от общего количества автомобилей.

Ситуация с паркингами в домах старой постройки тоже оставляет желать лучшего. По вечерам дворы заставлены стройными рядами "ведер с гайками" вперемешку с иномарками. И втиснуться между ними практически невозможно. А если случайно занять "чужое" место, то уже утром можно обнаружить на своем транспортном средстве неприятные послания от дружелюбных соседей в виде разбитых стекол, проколотых шин или поцарапанных дверей.

К счастью, в современных жилых комплексах, даже экономкласса, паркинг является неотъемлемой составляющей проекта: сегодня застройщики обязаны строить парковку вне зависимости от класса жилого дома. По существующим нормативам дом в обязательном порядке должен быть обеспечен достаточным количеством машиномест. Рассчитывается этот показатель исходя из категории дома и его удаленности от метро: чем дальше ЖК расположен от станции подземки, тем вместительнее должна быть парковка.

Минимум, который необходимо обеспечить,- одно место на одну квартиру в новостройке экономкласса. В домах комфорт-класса - 1,7 машиноместа, бизнес - 2. "Без этого сейчас не один проект согласовать не получится. Исключение составляют апартаменты временного проживания, где машиноместа либо могут быть совсем не предусмотрены, либо коэффициент обеспеченности может быть ниже - например, одно место на три квартиры",- объясняет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

Все или ничего

Если говорить о премиальном сегменте, то девелоперы скорее ориентируются не на нормативы, а на потребности будущих клиентов, поскольку покупатели недвижимости такого класса имеют не один, а два-три автомобиля. Такое соотношение квартир к машиноместам и закладывается при проектировании. Например, в клубном доме Golden Mile Private Residences на 14 апартаментов и 2 пентхауса предусмотрен двухуровневый паркинг на 55 машиномест.

Существует мнение, что застройщикам невыгодно строительство парковок, так как из-за дороговизны спрос на них небольшой. "Однако это касается по большей части объектов экономкласса, где покупатели не могут позволить себе потратить 15% от стоимости квартиры на машиноместо. В объектах классов "бизнес" и "элит", где у покупателей высокие требования к уровню инфраструктуры ЖК, спрос на машиноместа всегда большой",- добавляет Игорь Пятибратов, руководитель отдела девелопмента "Сколково Парк".

Но порой застройщики действительно не тратятся на организацию парковки. Например, если речь идет о проектах реконструкции или реставрации старых зданий, особенно имеющих историческую ценность. В таком случае все зависит от пригодности здания для строительства паркинга, его конструктивных особенностей и ряда других факторов. Обычно в подобных ситуациях парковочные места размещают на придомовой территории комплекса. Но не только статус объекта может помешать организации паркинга.

"Запрет на строительство подземной парковки в большинстве случаев связан с геологическими особенностями участка. Чаще всего подобные ситуации характерны для ЦАО, где под домами плотно проложены линии метро и инженерные коммуникации. Например, именно по этим причинам застройщику комплекса с апартаментами на Знаменке запретили строить подземный паркинг",- вспоминает Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум".

Однако в наши дни в тех случаях, когда объект предполагается возвести на маленьком участке, геология которого не позволяет углубляться под землю, высока вероятность того, что строительство жилого дома на этой площадке будет запрещено. "А вот в лужковские времена несколько жилых проектов все же были реализованы на таких участках. Для решения проблемы парковки городские власти разрешили девелоперам использовать в этих целях первые и вторые этажи",- рассказывает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex.

Стоянка на любой вкус

Видов парковок существует множество: от простейшей наземной до подземной обогреваемой с камерами видеонаблюдения и службой охраны. Существуют также крышные и механизированные парковки. Что касается крышных, то их строительство требует серьезного усиления кровли, что обойдется недешево. Обычно она применяется в проектах коммерческой недвижимости (ТРЦ "Европейский" в Москве, ТРЦ "Планета" в Уфе и т. д.). Механизированные пока мало распространены, но в последнее время используются все чаще. "Благодаря специализированной платформе вместо одного машиноместа на одном уровне появляется еще одно место над ним. Обычно такие места используются жителями одной квартиры. Раньше подобные машиноместа не были востребованы, так как нельзя было пользоваться автономно верхним и нижним уровнями. Сейчас технологические решения таковы, что каждое из этих мест может быть независимым и автономным",- объясняет Дмитрий Халин.

Такой паркинг удобен при ограниченных возможностях строительства "вглубь", когда под землей проходит огромное количество коммуникаций. В итоге применяются технологии, позволяющие разместить большее количество мест на одном уровне. "Например, в проекте "Кленовый DOM" на Пречистенской набережной организуется система автоматизированной парковки: специальные механизмы будут принимать автомобили и располагать их в два ряда друг над другом. Это достаточно дорогостоящая система, но она позволяет обеспечить более трех машиномест на квартиру, что отвечает потребностям покупателей такого жилья",- комментирует заместитель гендиректора ЗАО "Дон-Строй Инвест" Андрей Багаев.

В 2014 году на Новом Арбате, Цветном бульваре и в Малом Сухаревском переулке будут введены в действие первые подземные автоматизированные парковки. Чтобы оставить автомобиль на такой парковке, водителю нужно будет заехать в бокс и оставить в нем машину. "Далее датчики подтверждают, что в машине не осталось людей или животных, и автомобиль с помощью конвейеров и лифтов за 40-50 секунд доставляется до места. Правда, новинкой такие парковки являются только для Москвы - в Японии, США и развитых европейских и азиатских странах автоматизированные парковки успешно функционируют более десятка лет",- улыбается Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group.

Самый дешевый вариант в части строительства - это наземный паркинг. "Для Москвы и Московской области наиболее дешевый способ решения проблемы - наземная необогреваемая парковка, так называемая этажерка. Такой продукт характерен для экономкласса. Что касается подземного неотапливаемого паркинга, то это более дорогое сооружение: себестоимость его строительства в два раза выше. Такая парковка пользуется спросом в домах комфорт-класса. В комплексах бизнес-класса наиболее распространены подземные отапливаемые парковки",- говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.

Для элитной недвижимости подземная парковка также является наиболее распространенным форматом. Обычно паркинг находится прямо под домом и дает возможность жильцам подниматься на лифте на нужный этаж. А наземная парковка используется, если надо поставить автомобиль на короткое время, а также как гостевая. "Подземная парковка наиболее удобна для пользователей. Ведь она позволяет избежать перемещений от машины до квартиры по улице в холодное время года, под дождем или снегом, что особенно ценно в наших климатических условиях",- уточняет господин Багаев. Так, территория элитного квартала "Литератор" в Хамовниках будет полностью пешеходной, а перемещение всех машин будет осуществляться исключительно под землей. Делается это в том числе и для того, чтобы родители могли не волноваться за детей, гуляющих во дворе.

Закапывание в землю

Себестоимость паркингов тоже очень разнится. Она рассчитывается исходя из расходов на строительные работы и материалы, а также с учетом используемых технологий и вида парковки. Например, механизированные гаражи представляют собой шахты с боксами для автомобилей. "Монтаж такого оборудования является трудоемким и дорогостоящим, поэтому для девелопера это достаточно затратное решение. Самым бюджетным вариантом является плоскостная парковка, для устройства которой нужно только выровнять и заасфальтировать участок земли",- делится опытом Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента Tekta Group.

С ним соглашается Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОПИН. "Себестоимость одного машиноместа с учетом того, что подземный паркинг предусматривает дополнительные противопожарные меры и более сложную систему вентиляции, чем в наземном, будет самая высокая - в зависимости от стоимости земли около 600 тыс. рублей за машиноместо. Себестоимость наземного паркинга, построенного по принципу "народного гаража",- около 350 тыс. рублей. И самый бюджетный вариант - использование придомовой территории, на которой проводится благоустройство и выделяются площадки под паркинг",- говорит она.

По словам экспертов, строительство одного уровня подземного паркинга стоит, как правило, столько же, сколько строительство одного этажа жилого здания. "Себестоимость строительства подземного паркинга зависит от качества грунта, наличия коммуникаций, плотности окружающей застройки, близости линий метро и т. д. Самая дорогостоящая составляющая при обустройстве паркинга - это перенос действующих коммуникаций. С учетом этих факторов себестоимость парковки может возрасти в среднем до $2-2,5 тыс. за квадратный метр",- подсчитала Екатерина Румянцева.

Самое любопытное, что цена продажи машиномест никак не зависит от их себестоимости: инвестиции инвестициями, а уровень цен диктует рынок. В бизнес-классе цены колеблются от $50 тыс. до $100 тыс., в премиум и элитке - от $100 тыс. до $250 тыс. В экономклассе цены начинаются от 300 тыс. рублей. "Цена продажи очень зависит от соотношения количества мест к количеству квартир. Если дефицита нет, цена будет у нижнего предела, при дефиците - ближе к верхнему. Также на цену влияет политика застройщика: для некоторых важно продать саму квартиру, а машиноместо продается по умеренной цене, в другом случае из парковки выжимается максимум",- констатирует Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

Например, в ЖК "Сколково Парк", где предусмотрены мойка для автомобилей на пять постов и место для хранения шин, машиноместо продается за 1,2 млн рублей. При этом покупка машиноместа является обязательной при приобретении квартиры. А иногда места становятся бонусами при покупке квартир или включаются в конечную стоимость недвижимости.

"Некоторые застройщики предлагают пакет: "квартира + машиноместо", цена которого ниже, нежели покупка парковочного места и квартиры по отдельности. Таким образом девелоперы стимулируют продажу машиномест. Что касается бесплатных мест, это скорее маркетинговый ход. Просто застройщик дает скидку на квартиру в размере машиноместа",- раскрывает карты Леонард Блинов.

Паркинговые инвестиции

Как правило, машиноместа не привязывают к конкретной квартире - покупателю предоставляется возможность самому выбрать понравившееся место. Проще говоря, кто успел, тот и съел. А если после продажи всех квартир в наличии останутся нераспроданные места, они будут предложены заинтересованным лицам. "Обычно на начальном этапе системы распределения машиномест не существует. Покупатель на старте продаж имеет больше преимуществ и может выбрать любое понравившееся ему машиноместо. Однако по мере реализации паркинга и проекта в целом застройщик может зарезервировать наиболее удачные места и закрепить их за более ликвидными квартирами",- говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. Что касается элитного сегмента, на пентхаус рассчитывается минимум два машиноместа и они придерживаются до момента его продажи. Как правило, это самые хорошие удлиненные парковочные места.

По мере реализации проекта увеличивается и стоимость мест на парковке. "В жилом комплексе "Аэробус" у метро "Аэропорт" на начальном этапе реализации проекта машиноместо стоило от 600 тыс. рублей. Сейчас, спустя пять лет, цена подбирается к 2 млн. То есть в таком проекте можно заработать около 200%, это 40% годовых. Ни один банковский вклад сегодня не дает даже близкой доходности",- утверждают в Capital Group.

Более того, в центре города машиноместа пользуются и внешним спросом. К примеру, для жителей старых домов или особняков, в которых подземного паркинга нет, актуальна покупка мест в соседнем современном ЖК. Также востребована покупка мест вблизи домов, расположенных недалеко от офиса. "И дело даже не в том, что люди не хотят платить 80 рублей в час (в год может набежать кругленькая сумма - около 150-190 тыс. рублей), проблема в том, что отведенных парковочных мест катастрофически не хватает, а ездить кругами и часами искать свободное место просто невозможно",- сетует Денис Попов.

Конечно, застройщик никогда не продаст машиноместа стороннему покупателю, если еще не реализованы все квартиры в доме. Но если вся недвижимость распродана, а паркинг заполнен не до конца, то почему нет? "Один клиент купил недавно три машиноместа в подземных паркингах в трех разных новостройках в центре для парковки своих автомобилей. В доме, где он проживает постоянно, все места раскуплены, и ему негде ставить дополнительные автомобили. В центре Москвы многоуровневых отдельно стоящих паркингов нет, вот и покупают места в жилых комплексах вблизи работы и места жительства",- приводит случай из практики Денис Попов. По его словам, покупка машиномест - это неплохая инвестиция, поскольку их в любой момент можно перепродать и неплохо на этом заработать.

Таким образом, получается, что для каждого сегмента жилья характерны свои форматы парковки. Вид паркинга определяется еще на этапе проектирования здания. В проектах экономкласса обычно используется наиболее бюджетный вариант - наземная парковка или многоуровневые гаражи. В бизнес-классе и элитном секторе - подземный паркинг. В среднем стоимость места на парковке от старта проекта до его ввода в эксплуатацию вырастает на 30%. А покупать места или нет и если покупать, то сколько - каждый решает сам.

Георгий Береговой

Источник: Коммерсант. Домъ