Панельный гамбит

12.12.2012, Коммерсантъ. Дом

Обмены

Переехать из обычной квартиры в коттедж можно только с доплатой. А вот в таунхаус - и без нее.

Квартиры старого фонда на окраине — объективная реальность многих московских семей. Уже есть лофт-студии, выдуманы дуплексы и островные кухни, а в старой панельке люди живут годами, да еще пытаются сделать перепланировку. И даже не задумываются, что по цене обычной панельки можно купить "счастливый билет" и качественно изменить жизнь.

Со времен Хрущева

Массовое строительство панельных домов охватило Союз в 1960-х, когда Никита Хрущев озаботился идеей обеспечить граждан доступным жильем. Блоки складывали быстро, на всем экономили: квартиры выходили мизерными, планировки — примитивными. Технологически дом получался очень простым: конструкция наружной стеновой панели делалась однослойной и не обеспечивала должной теплозащиты.

По мнению Ирины Жаровой-Райт, управляющего партнера Sesegar IG, сейчас эти серые панельки как раз тот неликвид, от которого нужно избавляться. "Если получится, конечно, а иначе придется доживать в том, что есть, или продавать с существенным понижением стоимости",— добавляет она. "Тем, кто включен в программу по сносу пятиэтажек, повезло: она работает, и в конечном итоге старые дома снесут,— соглашается Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA Group.— Оставшимся я бы посоветовала поменять квартиру на современную".

Советские нормы давали на капитальный износ 20 лет, поэтому 60-летнюю панельную квартиру иначе как убитой сегодня не назовешь. Чтобы придать ей товарный вид, оптимально сделать косметический ремонт. По словам риэлторов, охотнее берут жилища, где переклеены обои (лучше светлых тонов), покрашены окна и батареи, прибиты плинтусы, уложен новый линолеум либо ламинат. "В моей практике был случай, когда мы выкупали однокомнатную квартиру на "Октябрьском поле" в состоянии ниже среднего и сразу выставили ее на продажу,— рассказывает Дмитрий Байда, руководитель отдела вторичного жилья компании "Домус финанс".— В течение недели было около десяти просмотров, однако покупателя, готового внести аванс, не нашлось. Мало того, даже не поступили запросы о скидке. Нами было принято решение сделать косметический ремонт, который обошелся в 80 тыс. руб. вместе со стоимостью работ, материалами и занял четыре дня. После этого квартира была выставлена на 300 тыс. рублей дороже и продана со второго просмотра со скидкой 100 тыс. рублей".

Допустим, вы собственник подобного жилья, например двушки на окраине Москвы, стоимость которой в зависимости от состояния, района, удаленности от метро находится в диапазоне 7-9 млн рублей. Какие варианты обмена по изменению качества жизни есть без доплат и кредитов?

Счастливый случай

Если хочется оптимизировать не площадь, а хотя бы среду обитания, нужно перебираться ближе к центру. Потеря метража в этом случае неизбежна. "Цена квадратного метра в спальном районе Москвы — $5 тыс., в центре в квартирах старого фонда — $10 тыс.,— подсчитала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.— Получается, что на вырученную сумму можно купить в два раза меньше "квадратов" — фактически комнату. Стоит также учесть, что центр набит объектами для состоятельных людей. Здесь практически нет дешевых магазинов и парикмахерских, за товары и услуги придется платить больше. Поэтому лучше приглядеться к так называемому полуцентру".

В частности, двушку площадью около 45 кв. м в кирпичном доме в районе метро "Ленинский проспект" можно купить за 8 млн рублей. Это будет квартира без ремонта и на последнем этаже, зато в престижном районе. Как рассказал Дмитрий Байда, примерно столько же стоит однушка (32 кв. м) в пятиэтажной сталинке недалеко от Шмитовского проезда. Варианты есть и ближе. Например, у метро "Белорусская" выставлена на продажу двухкомнатная квартира площадью 46 кв. м на шестом этаже девятиэтажного панельного дома. Стоимость — 8,4 млн рублей. За вырученные деньги также можно купить однушку в кирпичной девятиэтажке площадью около 32 кв. м в районе Пресни.

Подобными вариантами рынок не разбрасывается — их надо поискать. "На вторичке важен случай,— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.— Так, совсем недавно рядом с метро "Проспект Мира" за 8 млн рублей ушла симпатичная двушка площадью 40 кв. м в кирпичном доме".

Еще сложнее зайти на первичный рынок. Однако варианты есть и здесь. Например, на Ленинском проспекте почти готов комплекс "Ленинский, 87" — результат реконструкции и перепланировки гостиницы "Южная" с полным обновлением инженерии, фасадов, входных групп. Однушки площадью 44,3 кв. м в проекте стоят 8,5 млн рублей, двушки (46,7 кв. м) — 8,6 млн рублей. В лофт-квартале Studio N8 (метро "Сокол", "Аэропорт"), который будет сдан в 2014 году, студию площадью 70-80 "квадратов" можно приобрести за сумму от 9 млн рублей.

Дальше больше

Желание увеличить площадь и получить современное жилище может быть реализовано только в Подмосковье. С этой целью стоит приглядеться к комплексам в 10 км от МКАД как на вторичном, так и первичном рынке.

Например, в ЖК "Левобережный" (ГК ПИК) в Химках за 7,36 млн рублей можно купить четырехкомнатную квартиру площадью 108 кв. м (с отдельной гардеробной, двумя санузлами и балконами) в модернизированной серии дома П-3М. Правда, ключей придется ждать около года. За это время можно снять однушку по соседству, на что за обозначенный период уйдет около 300 тыс. рублей.

В том же городе в ЖК комфорт-класса "Лесной уголок", который планируют ввести в эксплуатацию в середине 2013 года, за 7-9 млн рублей продаются просторные трешки. Среди преимуществ — среднеэтажная застройка, панорамное остекление, охраняемая территория, рекреационная прогулочная зона, собственная инфраструктура: детский сад, фитнес-центр, гипермаркет, игровые площадки. В Химках также расположен ЖК "Город набережных" — за 6,7 млн рублей можно купить двухуровневую двушку площадью 81,3 кв. м с видом на каналы. Сейчас сдаются пять домов первой очереди, ключи обещают в январе. У застройщика можно оформить полный комплекс ремонтно-отделочных работ, что составит порядка 650 тыс. рублей за квартиру (8 тыс. рублей за 1 кв. м).

В проекте "Квартал на Садовой" (Подольск) в построенном доме трехкомнатная квартира площадью 86,2 кв. м стоит 5 млн рублей. В ЖК "Да Винчи" (Одинцово), который сдадут в первом квартале 2013 года, трешка в 70 кв. м с прекрасными видовыми характеристиками и безавтомобильным двором оценивается в 7,7 млн рублей. В 7,8 млн рублей обойдется четырехкомнатное жилье (139 кв. м) с панорамными окнами в первой очереди ЖК "Акварели" (Балашиха), который сдается в декабре. В состав объекта также входят детский сад и начальная школа. Достойные предложения есть в Красногорске: трех-четырехкомнатные квартиры площадью не менее 100 кв. м продаются от 8 млн рублей.

"С точки зрения перспектив я бы рекомендовала покупать квартиры в ЖК бизнес-класса в Подмосковье,— делает вывод госпожа Кошкина.— Это штучный товар, который со временем будет расти в цене, причем темпы наверняка превзойдут объекты эконом- и комфорт-классов".

Отдельным блоком идут предложения в объектах на территории Новой Москвы, которые только обрастают инфраструктурой. Так, в ЖК "Новые Ватутинки" трешка с отделкой площадью 74-76 кв. м продается по цене 5,32-5,42 млн рублей. Предложения от 100 кв. м в нужном бюджете можно найти в Щербинке и Троицке — с готовым ремонтом, в Коммунарке и Московском — в новостройках, подсказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании "МИЦ-Недвижимость" на Пресне. Однако привлекательность этих вариантов не всем очевидна. В частности, Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, считает, что покупать жилье на территории Новой Москвы сейчас легкомысленно. "Неизвестно, что будет дальше,— комментирует он.— Не исключено, что расширение могут отменить, сославшись на нецелесообразность. Более того, новые территории совершенно не приспособлены под уровень городской жизни. Это столица только на карте, а в реальности там никакая транспортная доступность, нет инфраструктуры: хороших школ, детских садов и т. п. Поэтому лучше подождать года три, посмотреть, что будет дальше. В любом случае на создание нормальной среды Новой Москве потребуется 10-15, а то и 20 лет".

Загородный тупик

Существенно улучшить жилищные условия можно, обратив внимание и на подмосковные таунхаусы. Бонусы очевидны: свежий воздух, большая площадь дома, отсутствие соседей, свой кусок земли и парковочное место. Казалось бы, это отличный вариант для круглогодичного проживания с семьей. Вместе с тем работающим в Москве связь с цивилизацией все-таки необходима. И в этом главный препон. Ведь если рассматривать наиболее привлекательный радиус в пределах 15 км от МКАД (например, по Ленинградскому, Киевскому, Калужскому, Минскому шоссе), то таун с такой дислокацией в нужном бюджете будет находиться на начальной стадии строительства. А входным билетом в новый проект станет сумма в 6 млн рублей, уверяет Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум". Для сравнения: по данным госпожи Игнаткиной, готовый к проживанию таунхаус в Щербинке и Троицке (Новая Москва) сейчас стоит от 14 млн рублей.

Самые шоколадные цены уходят в недра Подмосковья. Здесь можно не только сэкономить, но и получить прибыль. "Если объект находится в подмосковном городе, например Лосино-Петровском (24 км к северо-востоку от столицы), секцию площадью 93 кв. м реально приобрести за 4,7 млн рублей,— рассказывает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании "ДевиКо. Девелопмент и консалтинг". — Таунхаусы в отдаленных поселках есть и за 2,7 млн рублей. В первом случае прибыль достигнет 48,9%, во втором — до 159%".

Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ — Загородной недвижимости", в качестве примера приводит трехуровневый таунхаус площадью 248 кв. м с двумя сотками земли на территории Раменского, что примерно в 30 км к юго-востоку от Москвы. Материал стен — кирпич. Все коммуникации центральные, под боком инфраструктура города. Цена предложения — 7,8 млн рублей. Почти в два раза меньше стоит таун с сопоставимой удаленностью в поселке "Апрелевка Парк" по Киевскому направлению. Здесь все блага цивилизации: от газопровода до систем видеонаблюдения. Приватность обеспечивают естественные границы лесного массива и реки, а также тупиковая подъездная дорога. Так что если есть желание скрыться от мегаполиса, этот "тупик" может стать вариантом.

Россия не продается?

Существует также версия, что на вырученные от продажи панельки деньги в России лучше... вообще ничего не покупать. "У нас в стране приобретать жилье невыгодно, его оптимально снимать,— убежден господин Индриксонс. — 9 млн лучше раскидать по банковским депозитам под 10%, что будет ежемесячно приносить 90 тыс. рублей. На 40 тыс. можно снять аналогичную квартиру, а на оставшиеся деньги жить и не работать".

Еще более радикальный вариант — смена ПМЖ, о чем задумывается все больше представителей среднего класса. Так, по цене московской панельной двушки в Испании, Болгарии, Хорватии, Черногории можно купить приличную двухкомнатную квартиру.

"Для многих зарубежных стран сумма 7-8 млн рублей (около T200 тыс.) достаточно реальна для приобретения жилой недвижимости,— говорит Наталья Завалишина, генеральный директор МИЭЛЬ-DPM.— Например, в Берлине можно купить хорошую квартиру с одной спальней. Этого бюджета достаточно также и для приобретения квартиры в курортной стране: в Италии, на Кипре и т. д. Значение имеют регион, удаленность от моря, уровень комплекса, инфраструктура". Словом, универсальных рецептов нет, все зависит от обстоятельств.

Наталья Денисова