Новостройки: цены и риски в условиях кризисной экономики

В 2014 году цены на первичное жилье в Москве выросли в среднем на 10–15%. Сейчас игроки рынка недвижимости дают противоречивые прогнозы. Одни предрекают рост цен на новостройки в пределах 20%, аргументируя свою позицию ростом инфляции, стоимости материалов и девальвацией рубля – факторами, увеличивающими себестоимость строительства. Другие – падение на 10–15%, утверждая, что при падающем спросе и доходах населения, отсутствии доступного ипотечного кредитования и возрастающей конкуренции на рынке у девелоперов не будет возможности поднимать цены. кто прав и в чем заключаются сегодня риски девелоперов, разбирался Сергей Велесевич.

ЦЕНЫ НАЧАЛИ ДВИЖЕНИЕ ВНИЗ

В Москве в 2014 году рублевые цены на первичном рынке выросли во всех сегментах. В то же время, по данным «НДВНедвижимости», средние цены в долларах снизились на 30%. С начала 2014го по настоящее время, по данным «ИнкомНедвижимости», цены на бизнескласс повысились в среднем на 10% (276 тыс. руб. за 1 кв. м), комфорткласс подорожал на 25% (209 тыс. руб.). Такой значительный рост специалисты компании связывают с выходом на рынок более дорогих проектов комфорткласса по сравнению с теми, что реализовывались в начале прошлого года. В новостройках экономкласса стоимость квадратного метра к настоящему моменту выросла на 7%, достигнув отметки 168 тыс. руб.  Однако цифры прошлого года нельзя считать показательными. «Был январь, в котором цены выросли колоссально за счет первой волны ажиотажного спроса, был сентябрь со второй волной, а декабрь стал рекордным по объемам продаж », – отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра компании EstaTet Владимир Богданюк. Повышенный спрос, по мнению экспертов, был вызван паническими настроениями населения и попыткой спасти рубли от обесценивания. По оценкам «ИРНКонсалтинг», в четвертом квартале минувшего года изза ажиотажного спроса поглощение жилья в новостройках экономкласса в Москве выросло вдвое, комфорткласса – в полтора раза, бизнескласса – на четверть по сравнению с предыдущим кварталом. Это подтверждает и статистика Росреестра. По итогам года был поставлен очередной рекорд по количеству сделок на первичном рынке недвижимости: за 12 месяцев заключено свыше 24 тыс. договоров долевого участия. Этот показатель на 13% превышает аналогичный за 2013 год. И всетаки цены пошли вниз. По данным EstaTet, за февраль 2015 года снижение цены отмечено по всем сегментам, в среднем на 4,1%. Наибольшее падение отмечено в экономклассе – на 6,3%. За прошедший год рынок «переварил» колоссальный объем нового предложения, реализация которого в обычном состоянии растянулась бы на несколько лет. То есть отложенный спрос, который мог реализоваться в 2015–2016 годах, тоже иссяк. После такой активизации спроса на фоне общего экономического спада в 2015 году рынок ожидает стагнация, прогнозируют эксперты.

ПРОТИВОРЕЧИВЫЕ ПРОГНОЗЫ

В вопросах ценообразования сегодня нет единых позиций. Себестоимость строительства растет, поэтому у девелоперов нет экономических предпосылок к снижению цен. При этом спрос снижается, что не может не привести к тому, что рано или поздно многим просто не на что будет не только запускать новые проекты, но и довести до финальной точки уже строящиеся. В 2015 году стоимость квадратного метра может вырасти на 20%, считает президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. генеральный директор компании «Метриум» Мария Литинецкая. 

ЗАСТРОЙЩИКИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ К СКИДКАМ

Несмотря на заявления девелоперов о стабильном интересе к их предложениям со стороны покупателей жилья, статистика, как, впрочем, и действия самих застройщиков, говорит об обратном. За первые два месяца 2015 года количество договоров участия в долевом строительстве в Москве уменьшилось в 2–2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, заявил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в интервью телеканалу «Москва 24». Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос. Девелоперы формируют специальные акции и условия приобретения квартир. Большинство из них работают над тем, чтобы предложить потенциальным покупателям альтернативу ипотеки в сегменте массового жилья и бизнескласса. Уже сегодня некоторые компании в массовом сегменте открыто предлагают скидки в 15–20%. В элитном сегменте скидки достигают 30–40%. В то же время значительные скидки и демпинг одного застройщика влияют на финансовую устойчивость всего рынка. «При этом есть целый ряд девелоперов, которые вдумчиво подходили к отношениям с банками и менее от них зависимы, но и они сегодня вынуждены реагировать на маркетинговые действия конкурентов, которые попросту приучают покупателей к скидкам. Мы помним тот принцип карточного домика, который сработал в 2009 году. Кажется, первую карту ктото уже достал », – замечает Дмитрий Котровский. По мнению Петра Кирилловского, девелопер не должен всеми силами удерживать цены – выиграет тот, кто проявит наибольшую гибкость. «В существующей ситуации себестоимость строительства значительно возрастает, но цены корректируются за счет скидок. Все оценивают ситуацию на рынке реалистично. В отличие от 2008–2009 годов рынок недвижимости встретил сложности во всеоружии, с готовностью адекватно отвечать на возникающие вызовы », – считает он.

РИСКИ

Неблагоприятная экономическая ситуация в стране, безусловно, оказывает влияние на рынок недвижимости и увеличивает риски как девелоперов, так и покупателей. Сегодня самая насущная проблема застройщиков – получение финансирования на строительство и развитие проекта, для покупателей – стать обманутым дольщиком, считают опрошенные эксперты. После того как Центробанк повысил ключевую ставку, произошло подорожание проектного финансирования. «Банки предлагают девелоперам, по сути, запретительные ставки в 25–27%, что делает привлечение кредитов крайне невыгодным », – говорит Мария Литинецкая. По мнению экспертов, спрос не будет однородным по сегментам рынка жилья, массовый и доступный сегмент изменение спроса коснется в меньшей степени. «Максимальное сужение спроса ожидается в сегментах элитного жилья и дорогого бизнескласса. С оттоком покупателей столкнутся небольшие компании и проекты с неудачным расположением – спрос однозначно сместится в сторону хорошо расположенных ликвидных площадок и крупных компаний с подтвержденной репутацией. И если у крупных компаний снижение спроса может составить не более 10%, то небольшие компании могут столкнуться с серьезными трудностями, в том числе с привлечением банковского финансирования », – считает Александр Ручьев.

АНТИКРИЗИСНЫЕ СТРАТЕГИИ