27 апреля 2016
ОБМАНУТЫЕ КРИЗИСОМ
Газета РБК

РЕЗУЛЬТАТОМ КРИЗИСА НА СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ СТАЛА ЗАДЕРЖКА ДЕВЕЛОПЕРАМИ СДАЧИ ОБЪЕКТОВ, НЕКОТОРЫЕ КОМПАНИИ ОБЪЯВЛЯЮТ О БАНКРОТСТВЕ. РАСТЕТ ЧИСЛО ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ И ТЕХ, КТО НЕ МОЖЕТ ВЪЕХАТЬ В СВОИ КВАРТИРЫ В ЗАПЛАНИРОВАННОЕ ВРЕМЯ. ВЛАСТИ ПЫТАЮТСЯ РЕШИТЬ ПРОБЛЕМУ НЕДОСТРОЯ С ПОМОЩЬЮ ЖЕСТКОГО КОНТРОЛЯ РЫНКА.

Проблема обманутых дольщиков снова в центре внимания. Правда, по сравнению с кризисом 2008- 2009 годов ситуация более стабильна. "Мы не видим массовой заморозки проектов. Кроме того, дольщик с точки зрения закона сегодня защищен намного серьезнее и может рассчитывать на возврат вложенных средств в случае банкротства компании", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". Государство сегодня играет более активную роль как в вопросе обманутых дольщиков, так и в поддержке застройщиков.

На начало 2016 года, по данным Минстроя РФ, в стране было 42 тыс. обманутых дольщиков и 510 проблемных объектов жилого строительства. По словам Владислава Луцкова, директора по инвестициям Est-a-Tet, наиболее остро эта проблема стоит в тех регионах, где возводится больше всего жилья, - в Подмосковье, Санкт-Петербурге, Новосибирской области и Москве. В 2015 году число пострадавших покупателей квартир в России выросло на 16 тыс.

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в едином федеральном реестре сведений о банкротстве на данный момент содержатся записи о 41 компании застройщике (заморожено 37,7 тыс. квартир в 25 регионах страны). По словам участников рынка, эта цифра в контексте общего объема строительства по стране не так уж велика. "По данным "Москомстройинвеста", в одной только Москве насчитывается более 150 застройщиков. Причем в это число входят только те застройщики, которые работают в соответствии с федеральным законом №214 об участии в долевом строительстве и регулярно отчитывающиеся перед властями", - говорит Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК "МИЦ".

Самым крупным событием на рынке жилья стал уход компании СУ-155 - 14 апреля Арбитражный суд Москвы признал ее банкротом. По подсчетам кредиторов, объем финансирования недостроев холдинга составляет 39 млрд руб.

По словам президента ФСК "Лидер" Владимира Воронина, СУ-155 не смогла перенести болезнь роста: "Компания слишком активно покупала площадки под строительство, взяла слишком широкий географический охват. Под такие амбициозные планы потребовалось привлечь большие кредиты, которые и погубили бизнес".

Среди тех, кто будет достраивать объекты СУ-155, - Urban Group. Как рассказали в пресс-службе компании, в феврале 2016 года Минстрой Московской области, СУ-155 и Urban Group подписали трехстороннее соглашение. "В документе регламентировано разрешение ситуации с обманутыми пайщиками проекта СУ-155 в Лайково и 12 недостроенными социальными объектами. В рамках его исполнения Urban Group направит на решение проблем СУ-155 около 9 млрд руб.", - пояснили в компании.

Кризис отражается и на тех девелоперах, которые продолжают реализацию проектов, - им приходится замедлять темпы строительства. Так, в начале апреля был опубликован официальный отчет Главгосстройнадзора Московской области, согласно которому около половины застройщиков Подмосковья (294 компании) вводят новостройки с отставанием. Задержка ввода у 191 строительной компании составляет три месяца и больше.

 "Темпы строительства были рассчитаны исходя из показателей растущего рынка. Когда объем сделок сократился, снизились и темпы" строительства, - поясняет вице-президент ГК "Сапсан" Светлана Шмакова.

 ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКАМ

По словам Елены Тихоновой, юриста коллегии адвокатов "Юков и партнеры", если застройщик не укладывается в сроки, участник долевого строительства может либо взыскать неустойку (пени) за нарушение сроков передачи объекта, либо, если задержка превышает два месяца, расторгнуть договор.

Если застройщик обанкротился, то получить компенсацию можно через арбитражный суд. Однако сначала нужно решить, в какой она будет форме - возврата денег или передачи жилого помещения. "Главная проблема в том, что деньги дольщику будут выплачиваться только в третью очередь, после возмещения ущерба жизни и здоровью граждан (в случае необходимости) и выплаты зарплаты сотрудникам. В итоге на скорый возврат денег надеяться не стоит - процесс занимает от полутора лет. Соответственно, разумнее требовать от застройщика передачи квартиры, а не возврата суммы по договору долевого участия", - объясняет Мария Литинецкая.

Проблема недостроенных объектов решается несколькими способами: власти могут привлечь нового инвестора для завершения строительства проблемного объекта, вернуть дольщикам вложенные средства (в том числе за счет нового инвестора) или предоставить им квартиры в других домах.

Как показывает опыт предыдущего кризиса, вернуть деньги в случае банкротства застройщика или остановки стройки удается лишь единицам. Так, по данным министерства строительного комплекса Московской области, в Подмосковье с 2012 по 2015 год денежные средства получили только сто обманутых дольщиков. При этом на начало 2013 года в области их насчитывалось около 18 тыс.

"Количество обманутых дольщиков с момента прошлого кризиса существенно сократилось. Однако сделать вывод о том, какой процент объектов, не достроенных в прошлый кризис, все-таки был достроен, сложно - список проблемных объектов постоянно пополняется", - говорит Владислав Луцков. В одмосковье число пострадавших дольщиков сократилось с 2013 года к началу текущего до 2,5 тыс. В Москве в 2010 году насчитывалось около 7 тыс. обманутых дольщиков, в настоящее время - около тысячи.

ПОД КОЛПАКОМ У ГОСУДАРСТВА

В ситуации с обманутыми дольщиками государство активно взялось за регулирование рынка. По словам Марии Литинецкой, на протяжении всего 2015 года со стороны властей поступало огромное количество инициатив, направленных на дополнительный контроль девелоперской отрасли.

 Так, активно обсуждаются различные варианты изменения работы застройщиков, например ввод в схему "дольщик - застройщик" промежуточного звена в виде банка. Кроме того, власть и бизнес вместе пытаются выработать правила для рынка - в феврале 2015 года девелоперы и чиновники Подмосковья подписали Хартию взаимодействия и сотрудничества.

Одним из главных изменений стало ужесточение федерального закона №214 - в частности, ограничение списка компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков. По словам Светланы Шмаковой, эта инициатива усложнила жизнь девелоперам: раньше минимальная ставка за страхование ответственности составляла 0,8%, после ограничений списка страховых компаний она увеличилась до 1,5%.

Среди мер регулирования рынка рассматривается и уголовная ответственность застройщика. Как напоминает Владислав Луцков, 12 апреля прошел второе чтение соответствующий законопроект. Особенно активно в вопросе регулирования рынка жилой недвижимости выступают власти самого проблемного региона - Подмосковья: они предлагают ввести требования к уставному капиталу застройщиков (не менее 5% от предполагаемой выручки по строящимся объектам) и разработать правовой механизм, который позволит во внесудебном порядке изымать объекты строительства у проблемных застройщиков и передавать их новым инвесторам на достройку.

Помимо ужесточения контроля за деятельностью застройщиков государство думает и о поддержке строительного сектора. Пока наиболее действенной мерой стало субсидирование ставки по ипотечным кредитам при покупке квартир в новостройках. Это помогло поддержать спрос на первичном рынке жилья и предотвратило череду банкротств девелоперов.

Однако, по мнению участников рынка, одной этой меры недостаточно: нужна государственная поддержка, работающая на снижение себестоимости строительства жилья. Во-первых, это льготное кредитование застройщиков по сниженным ставкам вместо существующих кредитов под 17-18% годовых. Во-вторых, снижение нагрузки по строительству социальных объектов. "Если государство выступит соинвестором при строительстве детских садов, школ, поликлиник, то это значительно снизит издержки застройщика и станет лучшей мерой поддержки", - подчеркивает Мария Литинецкая. Как напоминает Светлана Шмакова, на строительство социальных объектов тратится до 27% от стоимости проекта.

По словам Шмаковой, в качестве меры поддержки девелоперов государство может также выделять земельные участки на льготных условиях либо бесплатно подключать проекты к сетям - затраты на это достигают 8% от общей себестоимости объекта.

"Себестоимость строительства "коробки" в массовом сегменте составляет порядка 40 тыс. руб. за квадратный метр. Стоимость продаваемого метра практически удваивается за счет аренды земельного участка, коммуникаций, благоустройства, инфраструктуры и прочего", - говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Летом 2015 года рынок фактически достиг дна: девелоперы продавали недвижимость на уровне себестоимости. "Когда предложение делается ниже отметки себестоимости, то ситуация однозначно переходит в повышенную зону риска. Результат - статистика о заморозках объектов и банкротствах девелоперов", - поясняет эксперт.

 

Автор: Мария Карнаух

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.