Новостройки Подмосковья: квартиры для молодых семей

12.11.2012, Metrinfo.ru

Портрет идеального жилья - цены на минимуме, хорошая транспортная доступность, рядом детский сад. География поиска: чем Раменское лучше Химок?

Ряд застройщиков и риелторов, продвигая на рынке свои новостройки, активно используют тезис о том, что они идеально подходят для молодых семей. При некоторой условности (понятно, что хорошую квартиру по привлекательной цене захотят приобрести все – и молодые покупатели, и совсем немолодые) можно говорить о существовании определенного «целевого предложения».

Что оно из себя представляет, какие квартиры и по каким ценам предлагаются данной категории покупателей - с этими вопросами разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Кто у нас молодой?

Вопрос о том, кого считать молодежью, разногласий среди опрошенных нами экспертов не вызвал. Существуют государственные документы, относящие к этой категории людей до 35 лет. «Например, Федеральная целевая программа «Жилище» считает молодой семьей пару возрастом до 35 лет, без детей или с детьми, возможно, наличие одного родителя и детей», - говорит Регина Толоконникова, директор департамента маркетинга и рекламы ГК "Жилищный капитал".

«Говоря о молодой семье, мы подразумеваем некую ячейку общества, которой нужно всемерно помогать, чему с разным успехом способствуют различные государственные и не очень организации и программы, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агенства недвижимости SPENCER ESTATE. – Но в современном мире немало случаев, когда к 35-летнему возрасту люди добиваются серьезных успехов, финансовой независимости. А значит, и их запросы по качеству жилья будут значительно выше среднестатистических».

От дешевого они не откажутся

Однако описанное в предыдущем абзаце – это, к сожалению, все-таки исключение. По большей части, молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, очень стеснены в средствах. Поэтому дешевизна – главный, вероятно, фактор при выборе. «Чаще всего первым отдельным жильем, которое приобретают молодые семьи, становятся однокомнатные квартиры площадью от 38 до 43 кв. м, включая квартиры-студии, говорит Алексей Усанов, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Любимый город». – Ценовой диапазон таких новостроек ближнего Подмосковья составляет от 2,5 до 3,5 млн руб.».

«Объекты «для молодой семьи» - это в первую очередь однокомнатные либо малогабаритные двухкомнатные квартиры, - соглашается Вадим Насташинский, куратор отдела продаж компании "Русстрой союз застройщиков". – Метраж такого жилья варьируется от 30 до 55 кв. м, стоимость – 2,5 - 3 млн руб.».

Такой же бюджет покупки называет и Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, правда, нижнюю границу метража для молодых семей он определил несколько выше - от 45 квадратных метров. 

Столица поможет. Деньгами

Названные цены – с одной стороны, в высшей степени скромные, если подходить с мерками рынка недвижимости. С другой – они огромны, если сравнивать с доходами большинства населения. Возникает резонный вопрос: откуда молодая семья такие деньжищи возьмет? Оставив в стороне тех, кто сказочно разбогател (о них мы упоминали в начале этой статьи), мы остаемся, собственно, с двумя вариантами: помощь родителей либо собственная зарплата. Изучать первый случай особого смысла нет: ситуации сугубо индивидуальны, и вывести какие-то «средние» цифры родительской помощи вряд ли получится. А вот с личными доходами молодых ясности больше, и имеющиеся в наличии цифры оказываются весьма огорчительными. Как напоминает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», по данным за 2011 год, средняя зарплата в Московской области составила 28,5 тыс. руб. «Следовательно, бюджет средней семьи составляет 57,0 тыс. руб. Данный бюджет не позволяет без сторонней помощи приобрести квартиру, а тем более обслуживать ипотечный кредит», - подводит итог эксперт.

Правда, есть еще одна деталь: работать можно не в области, а в Москве. Средняя зарплата в российской столице на сегодня составляет около 45 тыс. руб. - соответственно, консолидированный бюджет «среднестатистической» семьи приближается к 90 тыс. в месяц. С этих денег можно и накопить на первоначальный взнос по ипотеке, и откладывать тысяч по 30 на ежемесячные выплаты. «Подавляющее большинство покупающих квартиры в Подмосковье молодых семей - это люди, которые работают в Москве, но не могут себе позволить купить жилье в столице», - подтверждает наши умозаключения Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон Инвест».

«Молодая семья, которой по силам ежемесячные ипотечные платежи в размере 30-40 тыс. руб., располагающая первоначальным взносом от 1 млн, может рассчитывать на квартиру стоимостью 2,5 - 4 млн, - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. - За указанные деньги можно приобрести квартиру практически в любом городе Подмосковья. Но если в Химках однокомнатная квартира будет стоить не меньше 3,7 млн руб., то в Раменском или в Люберцах за эту сумму можно купить хорошую двушку».

Портрет идеала

Попробуем теперь набросать несколько штрихов к портрету идеальной квартиры для молодой семьи. О том, что цена желательна минимальная, уже сказано много слов. Второй важнейший момент — транспортная доступность. «Этому показателю покупатели предъявляют самые высокие требования, - убежден Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Многие пары, приобретающие квартиры в Подмосковье, работают в столице. Именно поэтому комфорт в пути и время, затрачиваемое на дорогу, столь важны для них».

Поскольку метров в новоприобретенной квартире будет немного, большое внимание уделяется планировке. «Естественно желание молодой семьи максимально эффективно использовать каждый метр, - говорит Алина Ларионова, начальник отдела продаж департамента недвижимости строительного концерна «КРОСТ». - Поэтому спросом пользуются небольшие комнаты и функциональная планировка». «В целом, это сейчас одна из тенденций развития рынка, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». - Застройщики оптимизируют размер квартир, повышая эффективность планировочных решений».

Наличие (либо планирование в ближайшем будущем) детей определяет соответствующие требования к инфраструктуре. «Рядом с домом должен быть детский сад, школа, поликлиника, - перечисляет Иван Забродин, член совета директоров ГК «ПЖИ», президент Подольской гильдии риелторов. - Во дворе - детская или спортивная площадка. Неподалеку - место для отдыха. Кстати, сама квартира должна быть расположена не выше 5-7-го этажа - на случай отключения лифта».

Катерина Борисова, блогер портала Realty-Ask.ru, напоминает еще об одной важной детали: эксплуатации объекта после заселения. По ее мнению, тут стоит обращать внимание на приемлемые для молодой семьи коммунальные платежи (3-6 тыс. в месяц), а также отлаженную работу управляющей компании.

Был еще один тезис - о том, что квартира лучше с отделкой. Нам он показался спорным. С одной стороны, такое жилье действительно предпочтительнее: можно быстрее вселиться, не надо тратиться на ремонт... С другой - стоимость такой квартиры может оказаться выше, чем «голого бетона». И в этом случае небогатые покупатели будут очень внимательно считать, что же им выгоднее: приобретать с отделкой или делать ремонт своими силами.

Вторичка? Не конкурент!

Общеизвестно, что помимо первичного рынка (новостройки) существует еще и вторичный, некоторые объекты на нем предлагаются очень дешево. Однако, как отметили опрошенные нами эксперты, такие квартиры совершенно не выдерживают сравнения с новыми. Дешевле можно купить только в каких-нибудь бараках или хрущевках (в Московской области этого добра еще вдосталь).

«Разница в качестве жизни между старым жилым фондом и современными новостройками огромная, - уверен Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155». - К примеру, современные новостройки всегда оборудуются несколькими лифтами, в т.ч. грузовыми. А в пятиэтажных хрущевках лифтов нет вовсе, так что молодой матери придется нести по лестнице в одной руке малыша, в другой коляску».

Отмечали наши эксперты и прочие особенности старых квартир - и все они были, скажем так, неаппетитными. Например, в старых домах значительно хуже теплоизоляция. Часто бывают тараканы, муравьи и прочий «зверинец». Наконец, социальное окружение...

Напомним и о том, что новые квартиры часто продаются заметно дешевле - если брать объекты с готовностью через год-два. Конечно, придется подождать, зато такой вариант позволяет хорошо сэкономить. 

Акции: не обязательно специальные «молодежные»

Данный материал, безусловно, украсила бы информация о «тематических» акциях и программах скидок, адресованных исключительно молодым семьям. Таких на рынке обнаружилось довольно мало (что, в общем, правильно: иначе другие категории покупателей почувствуют себя обиженными). Павел Лепиш («Домус Финанс») сообщил о скидках, которые предусмотрены для молодых семей в ЖК "Новое Нахабино". А Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, рассказала о прошедшей год назад (в ноябре 2011 года) социальной акции, направленной на поддержку семей с детьми: при покупке трехкомнатных и четырехкомнатных квартир таким семьям полагались скидки в 300 и 400 тыс. руб. соответственно. В акции участвовали квартиры во всех домах ЖК «Коммунарка» независимо от этапа строительства, она имела большой успех у покупателей.

Обратили наши эксперты внимание и на еще один аспект: льготные программы кредитования, которые предлагают покупателям банки. «Традиционно вот уже много лет Сбербанк России предлагает специальные условия оформления кредитов для молодых семей, - говорит Елена Кураткина, начальник отдела развития клиентских программ и ипотеки группы компаний «ПИК». - Эта программа позволяет увеличить количество созаемщиков до шести человек, дает возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет».

Также, продолжает эксперт, в 2011 году банк ВТБ 24 предложил программу «Ипотека + материнский капитал» для первичного рынка жилья. Ее особенностью является возможность снижения первого взноса и увеличение суммы кредита на сумму материнского капитала, которая с начала 2012 года составляет 387 640,30 рублей. Если часть средств материнского капитала уже использована на иные цели, то увеличение размера кредита и снижение первоначального взноса производится на сумму неиспользованного остатка средств материнского капитала. Максимальное увеличение суммы кредита также зависит от доходов заемщика (его семьи). Программу «Новостройка + материнский капитал» предлагает также НОМОС-Банк. 

Конкретные объекты

Разумеется, мы поинтересовались и конкретными объектами, которые наши эксперты могли бы порекомендовать молодым покупателям. Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость", назвала ряд объектов, расположенных возле самой Москвы. Они, конечно, не самые дешевые - зато обеспечивают высокий уровень комфорта и хорошую транспортную доступность.

Итак, в Химках строится ЖК «Планерный». Квартиры-студии (от 24,41 кв. м) здесь можно приобрести по цене от 2,4 млн руб., полноценные однокомнатные - от 3,8 млн, двухкомнатные - от 4,8 млн руб.

Микрорайон «Новокосино-2», визитной карточкой которого, без сомнения, стала возможность дойти пешком до недавно построенной станции метро «Новокосино». Студии площадью от 30 кв. м продаются здесь по цене от 3,1 млн руб., двухкомнатные от 63,53 кв. м - от 4,8 млн руб.

В уже построенном ЖК «Академик» в Мытищах можно рассмотреть однокомнатную квартиру площадью от 42 кв. м, стоимостью от 3,4 млн руб., двухкомнатная от 56,38 кв. м обойдется покупателю в цену от 4,7 млн.

Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу «ЮИТ Ситистрой», отмечает проект, потенциально интересный для молодых семей, которые не хотят ждать, – финский квартал «Серебряные звоны» в Звенигороде. Дома уже построены, и в настоящее время идет госкомиссия, а планируемая дата заселения - ноябрь 2012 г. Размер однокомнатных квартир в комплексе начинается от 29,5 кв. м, а стоимость составляет 2,3 млн. Для молодых семей действуют специальные условия по ипотеке: размер первого взноса составляет всего 10%, родители могут выступать в качестве созаемщиков, а в случае, если в семье есть маленькие дети, выплата основного долга может быть отсрочена до достижения ими 3-летнего возраста. Звенигород и его окрестности считаются популярным санаторно-курортным регионом – близость верхнего течения Москва-реки, Можайского и Рузского водохранилища, уникальные живописные холмистые ландшафты, сосновые леса, заливные луга, благоприятная роза ветров – вот чем славится Звенигород, не говоря уже о многочисленных достопримечательностях.

Еще пара предложений поступила для, скажем так, весьма небедной молодежи. Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», посоветовал обратить внимание на ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры». При бесспорных достоинствах (тут и экология, и прекрасная инфраструктура вокруг) нельзя не отметить, что минимальная цена квартиры тут составляет 5,4 млн руб...

А Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», предлагает купить в представляемом им поселки таунхаусы, средняя цена которых составляет 7,5 млн руб. Замечательно, но - на наш взгляд - дороговато для средней молодой семьи.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-tet, рекомендовал заметно более экономные варианты. По его словам, в ЖК «Бутовские аллеи» (Южное Бутово, Москва) однокомнатную кватиру в 35 кв. м можно приобрести за сумму от 2,9 млн руб. Еще дешевле небольшие квартиры стоят в ЖК «Одинцовский парк» (от 2,63 млн) и ЖК «Видный» (г. Видное) - от 2,3 млн руб.

Владимир Абгафоров