Недоступные, как радуга

Как правило, районы с плохой транспортной доступностью соседствуют с промзонами

Один из главных критериев при покупке жилья в Москве — транспортная доступность. Многие считают, что, если жить за МКАД, а работать в центре города, дорога в офис и обратно будет съедать практически половину свободного времени. Но и в черте МКАД есть районы, куда непросто добраться как на машине, так и общественным транспортом. "Ъ-Дом" опросил экспертов ведущих риэлторских компаний и составил антирейтинг районов столицы, расположенных внутри Московской кольцевой и обладающих наихудшей транспортной доступностью.

Как мы считали

Эксперты проанализировали транспортную ситуацию в районе по следующим критериям. Имеется ли в районе собственная станция метро, насколько она максимально удалена от крайних точек жилой застройки. Сколько времени придется провести в пути до центра Москвы и до ближайшей станции метро на личном автомобиле с учетом пиковых утренних нагрузок. Сколько времени потребуется, чтобы добраться до ближайшего метро и до центра общественным транспортом.

В составлении антирейтинга приняли участие специалисты шести компаний: "Метриум", "БЕСТ-Новострой", "Инком-Недвижимость", ОПИН, "Главмосстрой-Недвижимость", "НДВ-недвижимость". Свои комментарии и оценку средней стоимости квадратного метра по некоторым районам также предоставила компания "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости".

Максимальный балл, который присваивался экспертами районам с транспортной доступностью на высоком уровне,— 20. Отметим, что среди тех десяти районов, которые попали в рейтинг, такую оценку не получил ни один. Минимальный балл, присваивавшийся районам с наихудшей транспортной доступностью,— 1, в оценках экспертов он встречается дважды: так оценили Капотню и Печатники.

Итоговые баллы суммировались. Максимальное количество баллов, которое мог набрать тот или иной район,— 120, но в реальности даже "лучшие из худших" не дотянули и до 70.

1. Капотня — 30 баллов

Внутри МКАД это один из наиболее удаленных районов: расстояние от центра составляет 20 км. Своей станции метро в районе нет, автомобильных выездов только два: к улице Верхние Поля и на МКАД. Ближайшие станции метро — "Братиславская", "Люблино", "Домодедовская". Путь на автомобиле до "Братиславской" занимает в среднем 19 минут, общественным транспортом — 39 минут. До центра столицы с учетом пробок из Капотни утром в будний день можно доехать за 62 и 66 минут соответственно. По свидетельству риэлторов, недвижимость в Капотне покупают крайне неохотно: печально знаменитый факел Московского нефтеперерабатывающего завода (МНПЗ) отпугивает покупателей. Имеющееся жилье представлено в основном панельными и кирпичными домами, построенными в 50-70-х годах прошлого века для сотрудников МНПЗ.

Риэлторы приводят разные данные о средней стоимости квадратного метра в Капотне: по сведениям "Инкома", она равняется 181,4 тыс. руб., подсчеты аналитиков "Метриум Групп" показывают 134,5 тыс. руб., а в "НДВ-недвижимости" называют цифру 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в районе Капотня не самая низкая в Москве, есть районы и дешевле.

2. Дмитровский район — 31 балл

Зона между Коровинским и Дмитровским шоссе, включающая также районы Западное и Восточное Дегунино,— одна из самых труднодоступных в Москве. Она расположена между серой и зеленой ветками столичной подземки, однако доступ к ним перекрыт Савеловским и Ленинградским направлениями Московской железной дороги.

В районе сосредоточено десять крупных промышленных предприятий, среди которых, например, Лианозовский завод керамзитового гравия, Московский экспериментальный машиностроительный завод и другие. Расстояние до центра Москвы составляет 15 км. Ближайшая станция метро — "Петровско-Разумовская", до которой на автомобиле придется ехать 18 минут, общественным транспортом — 32 минуты. До центра Москвы таким же образом можно добраться за 47 и 60 минут.

Средняя цена квадратного метра в Дмитровском районе составляет 149 тыс. руб., по данным "Метриум".

3. Ярославский район — 39 баллов

Район, южная часть которого вклинивается в национальный парк "Лосиный остров", а северная часть зажата между Ярославским шоссе, МКАД и железнодорожной веткой.

Отсюда есть только один автомобильный выезд — Ярославское шоссе, вдоль которого на 5 км, от МКАД до Северянинского моста, и растянулся район. "Транспортные характеристики у той части, которая расположена ближе к центру и метро "ВДНХ" (улицы Вешних Вод, Красная Сосна), значительно лучше, чем в дальнем хвосте, расположенном у МКАД",— замечают в "Метриум".

Расстояние до центра города составляет 13,5 км. Ближайшая станция метро — "ВДНХ". Дорога до нее на автомобиле займет 15 минут, а общественным транспортом — 35 минут. До центра можно добраться за 53 и 51 минуту соответственно.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ярославском районе варьирует от 145 тыс. руб. (по данным "Главмосстрой-Недвижимости") до 151 тыс. руб. (данные "Метриум").

4. Западное и Восточное Бирюлево — 40 баллов

Эти два района на юге столицы разделены железнодорожным полотном Павелецкого направления Московской железной дороги. По этой причине подъезд к ним организован с разных сторон: в Западное Бирюлево можно попасть со стороны Варшавского шоссе, а в Восточное — с Люблинской улицы. Причем в обоих районах это единственный въезд, если не считать Московскую кольцевую автодорогу.

В Восточном Бирюлево расположено более 30 промышленных предприятий, среди которых мясокомбинат "Биком", Деревообрабатывающий комбинат N1 и другие. В Западном Бирюлево имеется своя промышленная зона, где находится, например, один из самых крупных в Москве, пивоваренный завод "Пивоварня "Москва-Эфес"", а также мусоросжигательный Спецзавод N3.

Более тяжелая ситуация с транспортными потоками складывается в Западном Бирюлево, которое зажато в треугольнике, образованном двумя железнодорожными ветками и МКАД. Восточная часть района с двух сторон ограничена железной дорогой, с третьей — парком "Царицыно", а с четвертой — Московской кольцевой. Расстояние до центра города составляет 21 км. Ближайшие станции метро для западной части района — "Аннино", "Пражская", "Улица Академика Янгеля", для восточной — "Царицыно". Путь на автомобиле из дальней части Западного Бирюлево до метро "Пражская" займет 17 минут, от Восточного Бирюлево до станции "Царицыно" — 20 минут.

В западной части района "Метриум" фиксирует самую низкую среднюю стоимость квадратного метра в пределах МКАД — 131,5 тыс. руб. Восточное Бирюлево по ценам лишь ненамного превосходит соседа: 136 тыс. руб. за 1 кв. м.

Несмотря на удаленность и длительное время в пути от центра города, Восточное Бирюлево в последние годы активно застраивается. "В настоящий момент Бирюлево Восточное является лидером по объемам строительства жилья комфорт-класса",— говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".

5. Ивановское — 42 балла

Район, расположенный около МКАД на востоке столицы, разделен на две неравные части одной из городских хорд — шоссе Энтузиастов. Северная часть района представляет собой островок из трех улиц, построенный фактически на территории Измайловского парка. Здесь транспортная ситуация сложнее, чем в южной части: чтобы добраться до ближайшей станции метро "Новогиреево", нужно выехать на двухполосный Большой Купавенский проезд, где по утрам обычно стоит пробка в обе стороны, а затем пересечь шоссе, движение на котором тоже весьма плотное. Жители некоторых улиц южной части Ивановского имеют возможность дойти до метро пешком: расстояние от некоторых домов до "Новогиреево" составляет всего 500 м.

Расстояние до центра города составляет 12 км. Дорога на автомобиле из дальней части района метро "Новогиреево" занимает в среднем 17 минут, на общественном транспорте — 23 минуты. Ремонт дорожного полотна на шоссе Энтузиастов в совокупности со строительством участка Северо-Восточной хорды приводит к пробкам не только в часы пиковых нагрузок, поэтому до центра города лучше ехать общественным транспортом — на это уйдет 37 минут, тогда как на автомобиле — 52 минуты.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ивановском составляет 152,5 тыс. руб., по данным "Метриум".

6. Печатники — 49 баллов

Район с востока окаймлен Москвой-рекой, а с запада отрезан железнодорожной веткой от соседних территорий, включающих, кстати, и не слишком удаленную от него станцию метро "Марьино". 67% территории района занимает промзона, расположившаяся в самом его центре. Одноименная станция метро находится в самой северной точке района, и для жителей южной части не слишком удобна. Удаленность от центра Москвы — 11 км. Дорога на автомобиле до метро "Печатники" займет 13 минут, а вот общественным транспортом намного дольше — 35 минут. Дорога до центра города на автомобиле займет около 30 минут, на общественном транспорте — в среднем 46 минут.

Цена квадратного метра жилья, по данным МИЭЛЬ, составляет 152,7 тыс. руб. Данные "Метриум" — 153,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

7. Западное и Восточное Дегунино — 53 балла

Районы Западное и Восточное Дегунино, расположенные на севере Москвы, в отличие от Бирюлево, не имеют общей границы. Восточное Дегунино растянулось на несколько километров вдоль Савеловского направления МЖД и южной своей частью почти дотягивается до ближайшего метро — "Петровско-Разумовской". С Западным Дегунино его разделяет Дмитровский и Бескудниковский районы, а также Дмитровское и Коровинское шоссе.

Западное Дегунино имеет такую же вытянутую форму, тоже расположено вдоль железной дороги (Ленинградское направление), но, в отличие от восточного "тезки", тянется до МКАД. На севере и юге района расположены промзоны. Здесь действуют Московский трубозаготовительный комбинат, 149-й механический завод и другие предприятия.

Расстояние до центра города у обоих районов почти одинаковое: Западное Дегунино удалено от центра города на 13 км, Восточное — на 14 км. Ближайшие станции метро — "Алтуфьево" и "Петровско-Разумовская". Дорога на автомобиле до метро из обоих районов займет 25-26 минут. А вот из дальней части Западного Дегунино выбраться сложнее: в среднем на это потребуется около 35 минут. Путь в центр города на автомобиле из обоих районов занимает примерно 45 минут.

Цены на жилую недвижимость в районах сопоставимы, но в Западном Дегунино стоимость метра чуть ниже — 146,5 тыс. руб. В Восточном квадратный метр оценивается аналитиками "Метриум Групп" в 151 тыс. руб.

8. Коптево — 58 баллов

Район имеет треугольную форму и с южной стороны примыкает к Тимирязевскому парку, а с севера и запада ограничен двумя железнодорожными ветками. Ближайшая станция метро — "Войковская". Расстояние от центра города — 12 км. Дорога до метро на автомобиле займет 15-16 минут, общественным транспортом — 25 минут. До центра можно добраться на автомобиле за 30 минут, общественным транспортом — за 46 минут. В районе начато строительство участка одной из крупнейших магистралей Москвы — Северо-Западной хорды, в состав которой будет включена Большая Академическая улица.

Средняя стоимость квадратного метра жилья — 171,5 тыс. руб., по данным "Метриум". В МИЭЛЬ район оценили чуть ниже — 162,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

9. Очаково-Матвеевское — 60 баллов

Район, примыкающий с запада к МКАД, а с востока — к Минской улицей, известен своими промзонами, в первую очередь благодаря Очаковскому пивоваренному заводу. Но на территории района находится природный заказник "Долина Сетунь". Киевская ветка Московской железной дороги делит район на две неравные и не связанные между собой части. Ближайшие станции метро — "Юго-Западная", "Славянский бульвар". Расстояние до центра города — 14 км. Дорога до метро на автомобиле займет 18 минут, общественным транспортом — 25 минут. До центра можно добраться на автомобиле за 33 минуты, общественным транспортом — за 58 минут.

Эксперты по-разному оценивают среднюю стоимость жилого квадратного метра в Очаково-Матвеевском. Так, в компании "Главмосстрой-Недвижимость" говорят о 160 тыс. руб. за 1 кв. м. "Метриум" считает, что жилье здесь стоит в среднем 203,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

10. Нагатинский Затон — 69 баллов

Район, с трех сторон окаймленный Москвой-рекой в виде петли, на западе ограничен крупной магистралью — проспектом Андропова, а на юге выходит к музею-заповеднику "Коломенское". На территории района находится Московский судостроительный и судоремонтный завод. Расстояние до центра Москвы — 11 км. Ближайшая станция метро — "Коломенская". Дорога до нее на автомобиле займет 11 минут, а общественным транспортом — 18 минут. До центра с учетом пробок на дорогу понадобится и в том, и в другом случае 40 минут.

Средняя цена квадратного метра в районе оценивается в 143 тыс. руб. (данные "БЕСТ-Новостроя").

Немного выводов

Говорят, покупатель голосует рублем. Если судить по ценам на жилье, то самый ужасный район Москвы даже не Капотня, которая лидирует в нашем антирейтинге, а Западное Бирюлево. Автор этих строк побывала там дважды в жизни с разницей в 20 лет, и, честно говоря, в третий раз туда ехать уже не хочется. Район откровенно депрессивный: инфраструктура развита слабо, больше половины территории занято промзоной, озеленение практически отсутствует, если не считать чахлые деревца между домами — в общем, как иногда выражаются коренные москвичи, "вроде Москва, а вроде и не очень".

Аналогичная ситуация в Печатниках, которые оказались на шестом месте и вроде бы стоят ощутимо дороже, чем Западное Бирюлево. Но если в последнем жилая часть вытянута вдоль промзоны, то в Печатниках с точки зрения географии района все иначе: есть небольшой район жилой застройки, который с трех сторон охватывает промзона, и есть петлеобразная южная часть, которая примыкает к одноименной с районом станции метро. Получается, есть одни Печатники, в которых и жить несладко, и выехать непросто, и есть другие, из которых хотя бы относительно легко выезжать. И цены там совершенно разные.

Для примера можно взять базу данных по вторичному рынку, выбрать один и тот же тип недвижимости — допустим, все однокомнатные квартиры за месяц, а затем сделать выборку по двум улицам: Батюнинской, которая находится внутри промзоны, и Кухмистерова, которая расположена в пешей доступности от метро. Результат предсказуем: средняя стоимость квадратного метра в однушках на Батюнинской — 136,2 тыс. руб., а на Кухмистерова аналогичное жилье стоит в среднем 164,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

А есть в нашем списке и другие районы, такие, как Ивановское и Ярославский. Да, с выездом из них тоже есть проблемы, но зато оба примыкают вовсе не к промышленным, а к парковым зонам. Это отчасти компенсирует их соседство с крупными магистралями и затрудненный выезд.

Марта Савенко