24 марта 2016
Недемпинговые методы
Коммерсантъ # Дом

Чем обусловлен рост количества сделок на городском рынке в первые два месяца года 

Февраль для многих московских и подмосковных застройщиков выдался не менее продуктивным, чем январь. На волне ажиотажа, связанного со слухами о якобы грядущей кончине господдержки ипотечного кредитования, покупатели продолжали заключать договоры о долевом участии (ДДУ) в строительстве. На вторичном рынке столицы, где в конце прошлого года произошли знаковые покупки, а также на рынке аренды тоже зафиксирован рост числа сделок.

Со скидками и без По числу заключенных ДДУ нынешний февраль побил все месяцы прошлого года, исключая только декабрь, но с ним и сравнивать было бы некорректно, ведь предновогодний период - это всегда самый "высокий сезон" для девелоперов. Управление Росреестра по Москве зарегистрировало за прошедший месяц 2135 договоров долевого участия - в последний раз похожие цифры регулярно фиксировали на рынке новостроек осенью 2014 года.

В целом это неудивительно, поскольку в начале 2015 года ипотечные ставки в 18-25% ограничили покупательскую активность, напоминает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. И тем не менее в некоторых компаниях отмечают настоящий взлет числа звонков, показов и сделок.

В премиальном ЖК "Сколково Парк для жизни" за этот месяц по ценам от 320 тыс. до 480 тыс. руб. за 1 кв. м со скидками от 3% до 10% было продано 212 квартир. Это почти половина от всего объема, выставленного на продажу в начале февраля. В "ЖК на Базовской" по ценам от 113,2 тыс. руб. за 1 кв. м сумели реализовать 250 готовых квартир с отделкой из 1221, причем в компании утверждают, что продажа шла только через электронные торги, так что скидок не было вообще.

Богатые тоже берут ипотеку

Высокие показатели февраля связаны прежде всего с активизацией отложенного спроса со стороны потенциальных ипотечных заемщиков ввиду возможного завершения программы субсидирования ипотечной ставки, считают эксперты. "Февральское заявление властей о пролонгации господдержки не снизило поток желающих заключить сделку, поскольку официально не было объявлено, на каких условиях программа будет продлена", - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум групп". Более того, в последнюю неделю месяца ипотечный ажиотаж достиг пика, замечает Виктор Прокопенко, заместитель руководителя департамента продаж Sezar Group.

Рост доли ипотечных сделок замечен даже в премиальных проектах, где покупатели вообще-то предпочитают обходиться без помощи банков. "Средняя доля сделок с участием ипотеки в RedSide составляет 16%, но в феврале - марте 2016-го она увеличилась до 40%", - заявляет коммерческий директор группы компаний Insigma Екатерина Батынкова.

Кстати, в итоге опасения покупателей оказались небеспочвенными. Крупнейшие банки подняли ставку на 0,5-1%. В результате льготную ипотеку сегодня можно получить в среднем под 11,5-12% годовых. Но только если речь не идет о ставке, субсидированной самим девелопером - а таких прецедентов уже немало на рынке. В Rose Group внедрили совместную ипотечную программу с банком "Глобэкс", по которой процентная ставка на весь срок кредитования сейчас составляет 9,8% годовых. В результате доля ипотечных сделок за февраль в проекте "Микрогород В лесу"" составила 73% от общего числа" контрактов, хотя в прошлом году этот показатель колебался на уровне 45%, отмечает коммерческий директор компании Наталья Саакянц.

Подобные программы, и даже с меньшей ставкой, есть и в других проектах, правда, как правило, их действие распространяется на первые один-три года кредитования, а случаи, когда девелопер берется уменьшать процент по кредиту на одно-два десятилетия вперед, все еще встречаются не так часто. Например, при покупке квартир и апартаментов в жилом квартале I'M процентная ставка при выдаче кредита в феврале составляла 7% годовых. Однако действовать она будет только на первые три года выплат, а затем вырастет до 11%, которые, впрочем, в сегодняшней ситуации тоже нельзя назвать грабительскими.

Ценовые войны: эпизод первый

Когда схлынула волна слухов о том, что господдержку ипотеки вот-вот отменят, ставки вырастут - и тогда все: "гипс снимают, клиент уезжает", продавцам пришлось задуматься о том, какие стратегии поддержки покупательского спроса применять в дальнейшем. Ведь данные угрожающие. В "Метриум групп", например, утверждают, что в конце 2015 года на первичном рынке массового сегмента Москвы экспонировалось 38 проектов, или 14 тыс. квартир, и это на 80% больше, чем годом ранее. А в целом по рынку, говорит Наталья Шаталина, глава "МИЭЛЬ-Новостроек", только за минувший год на рынок Москвы вышло около 80 проектов.

Цифры эти вызывают обоснованную тревогу как у застройщиков, так и у консалтинговых компаний. "Уже сейчас мы можем говорить о перенасыщении рынка недвижимости, в дальнейшем эта ситуация будет ухудшаться из-за запланированного на 2016 год ввода жилья", - считает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников.

Надежда Коркка, генеральный директор "Бон Тон", также категорична: "Таких объемов выведенного жилья рынок еще не видел. Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию в стране и избыточный объем предложения, нам грозит затоваривание рынка и увеличение сроков реализации проектов". Более чем в 50% текущих проектов завершение продаж наступит в течение 6-12 месяцев после ввода в эксплуатацию, добавляет она. А если говорить прицельно о Новой Москве, то прогнозы Элеоноры Шалбаровой, генерального директора "Мобил Строй XXI", еще менее оптимистичны: "При существующем спросе даже уже сданные объекты, скорее всего, будут продаваться не менее двух-трех лет, а там на подходе жилые комплексы, строительство которых началось в 2014- 2015 годах".

Говоря о высокобюджетных сегментах московского рынка, Павел Трейвас, управляющий партнер Point Estate, замечает, что основная конкуренция и избыток предложений сосредоточены сегодня в бизнес-классе. "Как следствие, мы видим начало ценовых войн: на рынок выходят недорогие проекты, такие как " АФИ Резиденс Павелецкая" в ЦАО, где цены начинаются от 145 тыс. руб. за 1 кв. м", - резюмирует эксперт.

Подобные цены на начальной стадии строительства актуальны для объектов комфорт-класса в более отдаленных районах. Для сравнения: с той же отметки начинается стоимость "квадрата" в жилом комплексе "Родной город. Октябрьское поле" в СЗАО, стартовавшем полгода назад.

Игра на повышение

Демпинг, полагает большинство экспертов, - отнюдь не лучший способ стимулирования спроса. Тем более что есть и другие. Например, в ЖК "Новый Зеленоград" решили пойти по европейскому пути: при заключении договора дольщик платит 10% от стоимости квартиры, а остальную сумму вносит после получения ключей. Такая отсрочка особенно популярна среди тех, кто хочет обменять вторичное жилье на новостройку: сроки экспозиции таких объектов увеличились, по данным "МИЭЛЬ - Сети офисов недвижимости", до 165 дней, и оперативно продать старую квартиру удается далеко не всем.

На другую сторону проблемы стимулирования спроса обращает внимание коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов: "Сегодня между девелопером, зависящим от себестоимости строительства, и покупателем, зависящим от возможностей своего кошелька, образовалась огромная пропасть". По его мнению, девелоперы стараются уменьшить этот разрыв за счет оптимизации стоимости контракта и самый действенный инструмент - уменьшение площадей квартир.

"Это позволяет существенно снизить итоговую цену покупки, - замечает эксперт, - ведь сегодня рынок отталкивается от конечной стоимости контракта, а не от стоимости квадратного метра". Следующий шаг на пути к покупателю - оптимизация себестоимости строительства, говорит господин Белоусов, но это скользкий путь, на котором главное - не зайти за грань комфорта и качества при строительстве объекта.

Но самый нетривиальный совет дает застройщикам высокобюджетных сегментов председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: "Стимулом для активизации спроса может послужить переоценка проектов в рублях в сторону повышения". Застройщики накопили некоторый "жирок" за счет активных продаж и могут пойти на повышение цен, считает она. В 2015 году уже были отдельные проекты, где цены в рублях выросли, и если это станет трендом, то может сложиться, что девелоперы будут мириться с меньшим объемом продаж в пользу повышения цен. А это, в свою очередь, повлияет на решение покупателей, ждущих сейчас кризисного предложения по низкой цене. "Как только они поймут, что рынок достиг дна, спрос начнет реализовываться", - заключает Екатерина Румянцева.

Павел Трейвас, приводя примеры ценовой политики в строящихся проектах, косвенно подтверждает правоту коллеги: "В " Современнике", объекте премиум-класса на Чистых прудах, в феврале было продано шесть апартаментов, несмотря на то что цены выросли на 6%". А с момента старта продаж в ноябре прошлого года здесь продано 19 апартаментов - более 20% от всего объема предложения, свидетельствует он.

Тот же метод пробуют и в менее дорогих сегментах. В двух из трех проектов бизнес-класса Capital Group в феврале подняли цены на 5%. В частности, речь идет о ЖК "Штат 18" в Новокосино, где стоимость квартир выросла именно в связи с активным спросом, и никаких скидок покупателям не предоставляется.

Метр как кумир

И все же основным драйвером рынка в целом, как первичного, так и вторичного, была и остается макроэкономика. С одной стороны, когда из месяца в месяц доходы населения тают, число рабочих мест сокращается, трудно рассчитывать даже на постоянный приток ипотечных покупателей. С другой стороны, покупка недвижимости в стране, которая находится в состоянии шока после обрушения цен на нефть и к тому же в затяжной конфронтации с Западом, не лучшая идея для инвестора. А те, кто уже приобрел здесь объекты, оказались перед довольно сложным выбором: продавать их уже сейчас, чтобы не пришлось фиксировать еще большие убытки в будущем, или придержать до того момента, пока кризис не закончится, и тогда иметь возможность выйти в кэш с прибылью или хотя бы без потерь.

Обе эти стратегии имеют своих сторонников. По сути, это борьба мировоззрений: одни верят в то, что в ближайшие год-два "новая холодная война" закончится, санкции снимут и тогда рост цен неминуем. "Ведь любой кризис рано или поздно заканчивается: рынок в принципе цикличен", - говорит Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium.

Другие в этот сценарий не верят и исходят из пессимистических предпосылок, которые в долгосрочной перспективе делают рост цен на недвижимость невозможным, а инвестиции в нее практически бессмысленными. "Сейчас происходит крушение религии московского квадратного метра: он впервые за сравнительно небольшую историю рынка взял курс на длительное удешевление", - полагает Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Брокер".

Оптимисты к тому же верят в то, что ценовое дно уже достигнуто. Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома приводит в качестве аргумента резкий - 20-процентный - всплеск числа свободных (не альтернативных) покупок в высоких ценовых сегментах вторичного рынка в декабре прошлого года, а также общие результаты февраля: сделок на вторичном рынке стало на 15% больше, чем год назад.

Другие эксперты думают, что цены будут снижаться и дальше. Сергей Хестанов сравнивает российский рынок недвижимости с японским, который в 90-е годы ХХ века обрушился вместе с остальными отраслями экономики и до сих пор не оправился от этого.

Продать что-нибудь ненужное

Но как бы там ни было, продавать, конечно, лучше не на дне, а на пике, и в особенности это относится к так называемым плохим активам, считает директор по продажам ГК "Пионер" Диана Нилиповская. "Когда цены падают, то " плохие" квартиры и дома дешевеют существеннее, чем в среднем по рынку, - объясняет она, - а вот на растущем рынке появляется смысл вкладывать даже в такие объекты, вырастает спрос, а вместе с ним и цена".

Условно "плохими" в кризис становятся, например, квартиры больших площадей - они дешевеют быстрее, чем студии, замечает Надежда Телеш, управляющий партнер Dream Realty. Поэтому именно сейчас, на падающем рынке, лучшее время для того, чтобы продавать маленькое и сразу покупать большое.

Тем же, кто уверенно выбирает тактику придерживания объектов до лучших времен, имеет смысл подумать о сдаче их в аренду, тем более что на этом рынке, по свидетельству экспертов, уже найден оптимальный ценовой баланс. Собственники согласились снизить цены, арендаторы перестали требовать громадных скидок. По данным "Инком-Недвижимости", в сегментах "комфорт" и "бизнес" дисконт сократился до 10%, это вдвое меньше, чем год назад.

Все это напрямую связано с тем, что арендаторов постепенно становится больше, чем в провальном 2015-м. "Февраль - один из слабых месяцев в аренде, но нынешний был точно лучше предыдущего: звонков с запросами стало больше на 6%, а количество реализованных сделок выросло на 3%", - подтверждает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate. "На фоне увеличения числа запросов от арендаторов весенние месяцы могут стать наиболее удачными для сдачи квартир в аренду в этом году", - говорят в "Savills Россия".

Ко всему прочему, аренда - своеобразный термометр для оценки общего состояния экономики: если она растет хотя бы небольшими темпами, значит, дела не так плохи, как кажется экспертам-пессимистам.

Автор: Марта Савенко

 

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.