Не корысти ради

26.03.2013, Ведомости

Квартиры в Подмосковье пока дорожают примерно вровень с инфляцией. Пересмотр инвестиционной политики областными властями способен изменить ситуацию на рынке

Застройщики работают под дамокловым мечом новых правил

С 1 января 2013 г. в России действует кадастровый учет объектов недвижимости. Нормативные акты, регулирующие технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, утратили силу. Это означает, что с начала года фактически не пополняются источники актуализированной информации по жилищному фонду для Госстроя, Росстата, судебных и правоохранительных органов, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и т. д.

Сейчас средние цены на рынке Подмосковья варьируются от 50 000 до 90 000 руб. за 1 кв. м (в зависимости от удаленности от столицы и качества проекта), по данным аналитиков Est-a-Tet. Эксперты Avito.ru, основываясь на собственной базе объектов недвижимости, утверждают, что за весь прошлый год областные новостройки в среднем подорожали на 6,9% до 72 400 руб. (официальный показатель инфляции за 2012 г. — 6,6%) в основном за счет проектов, находящихся в 30-километровой зоне от МКАД.

Чем меньше квартиры, тем лучше продажи

По данным управления Росреестра по Московской области, прошлогоднее число сделок купли-продажи жилья в Подмосковье — 191 028, из них более 68 500 зарегистрированных договоров долевого участия превзошло показатели по всей России. Рекордом стало и то, что 153 880 сделок зарегистрированы как ипотечные. По данным риэлторов "Миэля", самыми востребованными были малогабаритные квартиры: студии площадью до 30 кв. м, либо однокомнатные до 38 кв. м, или же двухкомнатные до 58 кв. м. Самый популярный бюджет, по информации аналитиков ГК "Премьер", не превышал 3,5 млн руб.

"Мы видим, что все большей популярностью пользуются маленькие квартиры площадью до 50 кв. м", — подтверждает Юлия Гордеева, старший аналитик Sberbank Investment Research. Это говорит о том, что общий ценник на квартиру стал для покупателей достаточно высок. Согласно составленному Сбербанком "индексу Иванова" (так аналитики назвали среднестатистического представителя российского среднего класса) в ближайшие год-два всего 16% опрошенных россиян планируют приобрести квартиру, 35% из них предполагают взять ипотечный кредит, а 55% представителей среднего класса не предполагают покупать новое жилье. Платежеспособного спроса, оценивает Гордеева, нам хватит лет на восемь, "а дальше надо будет расширять пласт покупателей". Здесь "без ипотеки никуда, так как, когда девелоперы ищут потребителей в более глубоких слоях общества, они наталкиваются на их неплатежеспособность", отмечает эксперт. Но, как показал опрос Сбербанка, люди в основном могут позволить себе месячный платеж по ипотеке от 35 000 до 40 000 руб. "Исходя из сегодняшних стандартных параметров кредита, можно сказать, что цена 1 кв. м должна быть примерно 50 000 руб.", — резюмирует Гордеева. "Рынок жилья по 80 000 руб. скоро закроется, — согласен с аналитиком Роман Тимохин, гендиректор MR Group. — Значит, нам надо научиться строить дешевое жилье".

По новым правилам

В прошлом году в области было построено рекордное для России число квадратных метров — почти 6,9 млн кв. м. Этот год начался не слишком благостно: показатели по вводу новостроек в январе 2013 г. составили всего 80% от прошлогодних, согласно Росстату, за первый месяц года в Московской области введено 150 700 кв. м, из них 105 000 кв. м — населением за счет собственных средств. Итоговый прогноз на 2013 г., говорит Александр Крапин, гендиректор аналитического агентства Rway, — 6,75 млн кв. м жилья. "Процесс ревизии ранее заключенных инвестиционных контрактов может снизить этот показатель, — отмечает аналитик. — Насколько — будет зависеть от принципов этой ревизии, но с большой долей вероятности — не более чем на 10-15%".

В марте областное правительство объявило о ревизии действующих инвестконтрактов и о приостановке выдачи новых разрешений на строительство. На пятилетнюю перспективу в области заявлено проектов более чем на 56 млн кв. м. Подмосковные стройки будут проверять на предмет обеспеченности их необходимой социальной инфраструктурой.

"Я так полагаю, что губернатор проехал по стройкам и выразил недоумение по поводу того, что количество садиков и школ в строящихся микрорайонах не соответствует нормам", — говорит Сергей Хорошков, гендиректор "МИЦ-девелопмента". Областные нормативы по социальной инфраструктуре мягче столичных (по минимальному параметру на 1000 жителей должно быть всего 30 мест в детсадах). Однако, как правило, ее возведение многие застройщики откладывают на потом либо вовсе им манкируют. "Теоретически строительство детсадов в крупных микрорайонах может быть доходным бизнесом: если ты строишь детсад и потом сам им управляешь, то при условии включения в соответствующую областную программу муниципалитет дотирует стоимость обучения. Мы знаем такие случаи", — говорит Александр Ручьев, президент ГК "Мортон". Его компания 12 построенных детсадов и школ передала муниципалитетам.

Проекты для устойчивости

Строя социальную инфраструктуру, компания идет на снижение доходности проектов, но по-другому в области сейчас нельзя, анонимно признался один из застройщиков. Прибыльность проектов в Подмосковье редко превышает 7-10%, свидетельствует Хорошков: "Как правило, прибыль получается за счет больших объемов возводимого жилья". "При комплексной застройке, если все делать честно и правильно, результат получается не космический — от 6 до 10%", — подтверждает Ручьев. Даромир Обуханич, вице-президент ГК ПИК, рассказывает, что в Подмосковье, "если все нагрузки собрать, все делать по-честному и площадка большая, которая влечет колоссальные вложения по инженерной и транспортной инфраструктуре, себестоимость выходит в 50 000 руб. за 1 кв. м". А экономика получается тогда, когда продажная стоимость начинается хотя бы с 65 000 руб. за 1 кв. м. Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК, поделился, что компания не входит в проекты в Московском регионе, "у которых маржа ниже 25%". Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум", говорит, что, как правило, новостройки экономкласса показывают доходность от 30% и выше (за весь цикл проекта — 2-3 года), "но если у девелопера есть ДСК, то маржа доходит до 60%.

Наталья Самарина