24 марта 2014
Не дотянули до квартиры
Российская газета

Апартаменты не могут считаться незаконными, так как их строят в соответствии с градостроительным законодательством

Апартаменты - это неопределенное жилье, существующее вне нормативов и юридических понятий. Но, несмотря на непонятный правовой статус, рынок апартаментов в столице растет и ширится.

- За последние три года объем сегмента апартаментов вырос в 3,5 раза. Однако рынок не "захлебнулся" от такого количества объектов, как предсказывали многие скептически настроенные эксперты. И их популярность среди покупателей выросла, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп".

У апартаментов сегодня довольно широкая целевая аудитория. Их приобретают как для постоянного проживания (своего, детей или родителей) при наличии московской прописки, так и в инвестиционных целях. Сегмент хорошо растет, да и сама динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир, отмечают эксперты.

- Апартаменты, как тип недвижимости, изначально не нацелены на ту или иную категорию покупателей. Все их отличие от квартир заключается в том, что в апартаментах процент инвесторов на входе больше. Это обусловлено, в первую очередь, недооцененностью этого формата недвижимости на 20-25% по сравнению с аналогичными квартирами. Квартиры 40% приобретают для жизни, 30% - для инвестиций, а оставшиеся 30% - без четкого понимания, как они в дальнейшем будут использовать приобретенную недвижимость. Нередко семьи вынуждены решать свои жилищные проблемы, отталкиваясь не от того, где им хотелось бы жить, а от того, где они могут позволить приобрести себе недвижимость, - отмечает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.

Апартаменты, обладая всеми опциями современного жилья, дают возможность за счет более низкой цены купить недвижимость не за пределами МКАД, а в удачно расположенном проекте рядом со станцией метро, центром деловой активности и т.п.

- Например, в "Москва-сити" целевую аудиторию апартаментных объектов составляют "бизнес-покупатели": бизнесмены, тoп-менеджеры, госслужащие, деятели культуры, шоу-бизнеса и спорта из Москвы, преимущественно без детей. Основная цель покупки: наличие представительского жилья в престижной деловой зоне в центре города (вторая квартира, жилье для взрослого ребенка, жилье для девушки, жилье для холостяка, помещение для деловых встреч), либо дальнейшая сдача в аренду. Наиболее часто запрашиваемая площадь - 100-120 кв. м в бюджете $1-2 млн, - приводит пример Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Доля инвестиционных покупателей достигает 25-30% (как и в случае с квартирами). Именно цена делает апартаменты более инвестиционно-привлекательными, так как позволяет инвестировать с минимальным бюджетом (от 3 млн руб.), который можно либо вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду. В итоге более низкая стоимость "входного билета" обеспечит инвесторам меньшие сроки окупаемости.

- Самые интересные предложения уходят с рынка еще на этапе закрытых продаж. В наиболее успешных проектах, в тои числе бизнес- и премиум-класса темпы продаж достигают 20-50 апартаментов в месяц. Все это говорит о том, что комплексы с апартаментами составляют полноценную конкуренцию обычным ЖК. При этом возрастающая конкуренция стимулирует застройщиков к усовершенствованию своих проектов. В результате на рынке будут появляться апарт-комплексы с более высокими качественными характеристиками и новыми опциями, - уверена Мария Литинецкая.

Тем не менее сейчас никто до конца не понимает правовой статус этого сегмента. Пока он довольно шаткий. Так, в феврале главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил, что "апартаменты - это незаконное, серое жилое строительство", из-за которого "Москва столкнулась с проблемой нехватки социальной инфраструктуры". Конечно, застройщики с такой оценкой не согласны, но и им хотелось бы большей определенности.

- Сегодня все участники рынка, включая девелоперов, проектировщиков, представителей городских властей и конечных покупателей нуждаются в конкретизации статуса апартаментов, утверждения за ними жилой функции. С моей точки зрения, самое революционное высказывание в речи главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова заключается в том, что он признал, что апартаменты скорее являются жилой, чем нежилой недвижимостью. Сегодня главная опасность для апартаментов - неопределенность сегмента, поэтому любое решение по конкретизации их правового статуса может только благотворно отразиться на рынке, - убежден Алексей Белоусов.

Апартаменты не могут считаться незаконными, так как их строят в полном соответствии с градостроительным законодательством, с выдачей разрешения на строительство и многочисленными согласованиями различных государственных и городских органов и служб, констатирует Константин Ковалев:

- Эти помещения по своему юридическому статусу являются нежилыми. А нехватка социальной инфраструктуры возникает скорее не из-за действий застройщиков, а из-за желания покупателей сократить свои издержки на приобретение недвижимости. Соответственно, они готовы постоянно проживать в нежилых помещениях, претерпевая при этом определенные, в том числе инфраструктурные, неудобства. Властям скорее необходимо сосредоточиться на контроле способов использования апартаментов, чем на ограничении их строительства. К тому же, несмотря на все попытки властей уйти от института прописки, большинство социальных услуг (образование, здравоохранение) все-таки привязано к месту регистрации гражданина по месту его жительства.

Тем не менее проблема, безусловно, назрела и ее нужно решать. Однако решение ее лежит не только и не столько в плоскости градостроительного и правового регулирования сегмента апартаментов, сколько в плоскости расширения для девелоперов возможностей по строительству нормального жилья в городе, полагает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли":

- Новые апартаментные проекты сегодня появляются в основном там, где строительство жилья запрещено, то есть в зонах, отданных согласно Генплану, под административно-деловые функции, зонах многофункциональной застройки. Таких участков, которые сегодня рассматриваются под новое строительство, большинство. Необходимо пересмотреть это зонирование с выделением большего числа участков под жилую застройку. Надо дать девелоперам возможность строить жилье, а покупателям - получать понятный продукт с пропиской, инфраструктурой и пр.

Апартаменты всего лишь де-юре нежилое помещение, де-факто - квадратные метры, спроектированные для проживания. Закрепившийся в сознании большинства покупателей стереотип о том, что в апартаментах отсутствует социальная инфраструктура, - попросту миф, считают девелоперы. Любой застройщик в первую очередь думает о коммерческом успехе проекта, а без инфраструктуры он невозможен.

- Необходимо перестать пугать потенциальных покупателей. Идет глобальная спекуляция на коммунальных тарифах апартаментов, повышенной ставке по налогам, отсутствии инфраструктуры. При этом застройщик, проектируя апартаменты, не имеет права не думать об инфраструктуре, поскольку в противном случае его продукт будет неликвиден и неинтересен покупателю. Поэтому зачастую апартаментные проекты обладают сервисами, которым могут позавидовать стандартные "квартирные" комплексы (подземный паркинг, ДДУ, фитнес, супермаркеты и проч.), - говорит Алексей Белоусов. По его мнению, нужно убрать из документации гостиничный функционал, который заставляет девелопера при проектировании апарт-отеля закладывать такие отельные нормы, как помещения для горничных, комнаты для хранения белья, которые в последующем вряд ли будут востребованы

Елена БЕРЕЗИНА

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.