Налогом по апартаментам

В этом году на рынок Москвы вышло рекордное число проектов с апартаментами - около 20. Новый налог на нежилую недвижимость и жесткая политика городских властей сделали бессмысленной их покупку в инвестиционных целях

В 2014 г. в Москве введут в эксплуатацию 0,3-0,35 млн кв. м апартаментов, заявил заместитель мэра по градостроительной политике Марат Хуснуллин на форуме МРЕФ-2014, организованном «Ведомостями». «Когда мы не считаем апартаменты как жилье - это самообман. По факту люди, которые там живут, многие требуют от управы прописки и социальных гарантий», - отметил чиновник. Мэр Сергей Собянин говорил ранее, что девелоперы «заинтересованы строить именно апартаменты, потому что это дешевле, чем возводить нормальные дома».

Компании заявляли комплексы апартаментов в Москве от безысходности, говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН: изменить разрешенное назначение площадки под жилье не всегда было возможно, как не было возможно выполнить требования по инсоляции и метражу, а также по обеспеченности детсадами, школами, поликлиниками и проч. «При смене разрешенного вида использования (РВИ) участка Москва берет платеж, равный 80% кадастровой стоимости земли, - замечает консультант, пожелавший остаться анонимным. - Например, на Саввинской набережной 1 кв. м по кадастру стоит около 110 000 руб. Если участок в 1 га, получаем 1 млрд руб. Деньги колоссальные, поэтому девелоперы и не торопятся менять документацию».

На бумаге и на деле

Застройщики рекламировали «жилые апартаменты», но согласовывали их и как «комплекс апартаментов с подземной стоянкой» («Дом на Люсиновской» от «Лидер-инвеста»), и как «многофункциональный спортивно-оздоровительный, административно-социальный комплекс» («Флотилия» от «Граса»). «Дон-строй инвест» продает апартаменты в «многофункциональной комплексной застройке» «Сердце столицы» как «помещения временного проживания». В проектной документации комплекса апартаментов на Головинском шоссе, 5 (MR Group), указано, что это «многофункциональный центр “Водный”, вторая очередь». «MR Group проектировала апартаменты как гостиничные номера», - рассказывал «Ведомостям» Дмитрий Цветков, руководитель отдела продаж апартаментов компании. «И эти номера по комфортности превосходят квартиры», - утверждает он, ведь «планировки предложило архбюро Speech».

Архбюро Speech (его совладельцем до 2012 г. был нынешний главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов) работало не только с MR Group над МФК «Водный» и «Савеловский сити», но также с «Дон-строй инвестом» над «Сердцем столицы» (апартаментная часть 200 000 кв. м), с «Галс-девелопментом» над «Искра-парком» (84 300 кв. м) и др.

Константин Тимофеев, председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), на выставке МИПИМ в Каннах в марте рассказывал «Ведомостям», что за 2013 г. градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) согласовала строительство 1,5 млн кв. м проектов с апартаментами, а за два месяца 2014 г. одобрила 150 000 кв. м. В октябре на выставке «Экспореал» в Мюнхене он докладывал, что общее число одобренных ГЗК за три квартала 2014 г. объектов гостиничной недвижимости (апартаменты до 11 ноября 2014 г. проходили у чиновников под тем же индексом, что и «объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания») составило 1,4 млн кв. м (без учета проектов планировок). Сколько из них де-факто являются жилыми апартаментами, пресс-секретарь Москомстройинвеста Татьяна Косарева ответить не смогла, ссылаясь на то, что «вычленить их из гостиничного фонда столицы невозможно».

ОПИН оценивает нынешнее предложение апартаментов в столице примерно в 575 000 кв. м (около 70 комплексов). За 10 месяцев этого года оно увеличилось в 1,4 раза, отмечает Денис Бобков, глава аналитического отдела компании. Риэлторы эту информацию подтверждают: по данным «Метриум», к ноябрю 2014 г. в столице экспонировалось более 8100 апартаментов: на рынок вышли помещения как в новых, так и в уже реализующихся комплексах. «Только за октябрь 2014 г. в “Царицыно-2” число лотов в продаже увеличилось на 76% (до 846)», - говорится в релизе компании.

Особые клиенты

Мэр Сергей Собянин пенял девелоперам, что «строительство апартаментов не сопровождается сооружением необходимой инфраструктуры», но «застройщики, продавая их, часто об этом умалчивают», в итоге новоявленные владельцы приходят к властям и требуют: «Дайте детсад, запишите ребенка в школу» (цитаты по «Российской газете»). Девелоперы, продающие апартаменты, соглашаются, что основной минус апартаментов в том, что при их строительстве не возводится достаточной социальной инфраструктуры, но говорят, что эта категория недвижимости востребована у особой категории покупателей. К ней относятся «бизнесмены, творческая интеллигенция, турагентства - они обычно подобной инфраструктурой не пользуются», заявил один из собеседников «Ведомостей».

Берут несмотря на риски

Девелоперы строят апартаменты потому, что спрос на них был и остается довольно высоким, говорит гендиректор «Метриум» Мария Литинецкая. Главная причина, которая его формирует, - 15-20%-ный дисконт по сравнению с аналогичным по классу и месторасположению жильем, объясняет Бобков. «В “Фили-граде” этот дисконт доходит до 25%», - утверждает директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. По словам Литинецкой (ее агентство продает апартаменты MR Group), ежемесячные продажи на объектах компании составляют примерно 30-40 лотов: «План по продажам перевыполняется». На покупателей апартаментов в Москве, по ее словам, не повлияло даже объявление об увеличении фискального бремени - если апартаменты оформлены как гостиничные помещения, они будут обкладываться налогом в размере 0,5% от кадастровой стоимости.

Налоговое бремя

Новый налог сделает покупку апартаментов невыгодной, особенно если речь идет не об апарт-отелях, а именно о нежилых помещениях, которые облагаются налогом по ставке до 2% и не имеют права, как жилье, на налоговые льготы и вычеты, предупреждает Картавцева. Борис Брук, советник российской налоговой практики Dentons, объясняет, что если апартаменты являются частью МФК, который строится на земельном участке, одним из РВИ которого является «строительство офисно-деловых помещений», то «этого формального признака в ряде случаев достаточно, чтобы апартаменты облагались по ставке 2% по кадастровой стоимости, которая может серьезно превышать их инвентаризационную стоимость и даже индивидуально определенную рыночную стоимость». Если же, продолжает он, собственники предпримут действия по изменению видов разрешенного использования земельных участков, то местные налоговые органы могут рассматривать эти действия «как своего рода налоговое планирование, что в российском контексте практически всегда трактуется как получение необоснованной налоговой выгоды». Следствием чего может стать требование налоговых органов к владельцу апартаментов продолжать уплачивать налог на имущество по кадастровой стоимости и по повышенной ставке.

Алена Бригаднова, гендиректор агентства Finch, признается, что «риэлторские агентства, продавая апартаменты, как правило, не обращали внимание покупателей на такие нюансы, как разрешенный вид использования объекта и земельного участка». Она подсчитала, что за апартамент в «Москва-сити» площадью 186 кв. м, оцененный по кадастру в 38,7 млн руб. и «приравненный» к офису, его собственнику придется платить с 1 января 2015 г. почти 780 000 руб. - ежегодно. Однако даже увеличенный налог на имущество, по словам Бригадновой, «не является неподъемной суммой» для большинства клиентов. Другой вопрос, что, приобретая апартаменты, ряд покупателей рассчитывал на определенный доход от их сдачи в аренду, «но теперь это будет совсем другая цифра».

***

Закон есть закон

С 11 ноября 2014 г., в соответствии с 660-ППМ, «апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан», заявил глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин. Пресс-служба департамента объяснила, что данная мера призвана устранить «неоднозначные формулировки видов разрешенного использования» участков и не допускать строительства под видом апартаментов жилья, не обеспеченного инфраструктурой. Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити - XXI век», утверждает, что эта сфера должна регулироваться не региональным, а федеральным законодательством: «Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным Минэкономразвития РФ. Он вступит в силу 25 декабря 2014 г.». «Апартаменты как объект недвижимости действительно относятся больше к гостиничному формату недвижимости. Федеральное законодательство пока слабо регулирует строительство подобных объектов. Но в случае судебных споров по этому вопросу применяться будет федеральный, а не московский правовой акт», - резюмирует юрист.

Наталья Самарина