Налог на затоваривание

Непроданные квартиры влетят подмосковным застройщикам в копеечку

Подмосковные застройщики будут платить имущественный налог за квартиры, которые не смогут реализовать в течение года после ввода жилья в эксплуатацию. На прошлой неделе соответствующие поправки в закон "О налоге на имущество организаций в Московской области" были приняты депутатами Московской областной Думы в первом чтении. На данный момент такие квартиры считаются товарными остатками и находятся "вне досягаемости" налоговой службы. Областные власти рассчитывают, что налогообложение непроданных квартир принесет в региональный бюджет сотни миллионов рублей.

Как уточнили "СГ" в пресс-центре Мособлдумы, по федеральному законодательству регион обладает полномочиями по определению налоговой базы на основе кадастровой стоимости в отношении жилых домов и помещений, не учитываемых на балансе предприятия в качестве объектов основных средств. При этом каждый регион вправе утверждать собственную ставку. Единственное ограничение, прописанное в Налоговом кодексе РФ, - ставка не может превышать 2,2%.

По словам министра финансов Московской области Антона Котякова, предложенный законопроект как раз и направлен на вовлечение в налоговый оборот тех объектов недвижимости (квартир в жилых домах), которые числятся на балансе у застройщика после завершения строительства или у его подрядчиков. "Сейчас такие объекты не облагаются налогом на имущество организаций", - подтвердил он, добавив, что владельцами квартир могут являться не только строительные организации, но и, к примеру, банки, изъявшие их, скажем, из-за долгов заемщиков.

По данным УФНС России по Московской области, сейчас в регионе насчитывается 5432 квартиры, которые находятся в введенных в эксплуатацию домах, но не были проданы частным владельцам. Их общая кадастровая стоимость составила более 20 млрд рублей. В результате нововведения дополнительные доходы регионального бюджета по итогам 2017 года могут составить по предварительным подсчетам около 330 млн рублей, а в последующие годы - свыше 440 млн (сумма рассчитана исходя из ставки налога 2% в 2017 году, сейчас - 1,5%).

В областном Минфине понимают, что такая мера приведет к тому, что застройщикам станет невыгодно создавать "квартирный запас", и они будут стараться продавать квартиры как можно быстрее, что может привести к потерям в цене. Поэтому в ведомстве предлагают дать застройщикам льготный период - построенные объекты будут облагаться налогом лишь по истечении года после завершения строительства.

"Инициированные изменения никакой революции не несут, - заявил "СГ" заместитель председателя правительства Подмосковья Герман Елянюшкин. - Речь идет лишь о гармонизации регионального законодательства. Имущество, независимо от того, как оно называется, является имуществом и в любой налоговой системе облагается налогом. По своей природе данный налог всегда стимулирует собственника избавляться от неэффективно используемой недвижимости. В конкретном случае так и произойдет. Новый налог, думаю, вовлечет в оборот значительное количество жилых единиц, которые после завершения строительства находятся на балансе у застройщика, его подрядчиков, кредиторов или соинвесторов, и позволит предотвратить спекулятивные сделки, которые совершаются на рынке с искусственно созданным дефицитом".

Однако большинство аналитиков и игроков рынка недвижимости оптимизма властей в этом вопросе не разделяют. "Предположение о том, что новый налог может заставить застройщиков сбрасывать готовые квартиры, несколько наивно, - сообщил "СГ" владелец одной из крупных девелоперских компаний Подмос-ковья, попросивший не называть его фамилии. - Затоваривание рынка готовыми квартирами - не желание строителей, а экономическая реальность".

Несвоевременной эту идею считает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев, так как сейчас из-за падения темпов продаж у застройщиков может "скопиться" немало нераспроданных квартир. "И вряд ли они будут предлагать покупателям их с дисконтом, - считает эксперт. - Скорее, они рассчитают примерный размер налога и заложат его в себестоимость квадратного метра".

"Для рынка, безусловно, это не радостная новость, - добавляет управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. - Хотя бы потому, что в результате налоговое бремя увеличится. Под удар попадут менее ликвидные проекты, что нанесет серьезный удар по финансовой устойчивости компаний".

С тезисом о снижении маржинальности низколиквидных проектов, в которых на практике после ввода в эксплуатацию может быть не продано до 50% всего объема предложения, соглашается и генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. Но она добавляет, что для девелоперов востребованных успешных проектов финансовая нагрузка вряд ли серьезно вырастет. Согласно ее статистике, в ликвидных проектах доля непроданных квартир после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не превышает 10-15%, а в течение года девелоперы продают и эти остатки.

Ну а если уж не успеют, то, как уже подсчитали аналитики рынка, гипотетические потери застройщика от каждой непроданной квартиры могут составить от 50 до 100 тысяч рублей в год в зависимости от ее площади. Вроде бы, траты не очень большие не то что для крупной, но даже и для средней строительной компании, вот только если эти цифры умножить на общее число нереализованных квартир, получатся весьма солидные суммы. И в этой ситуации, как предполагает Мария Литинецкая, игроки рынка по традиции начнут искать схемы ухода и от этого налога. Так, к примеру, если новые правила налогообложения коснутся только девелоперов и их подрядчиков (как и было пока сказано), то теоретически сданные квартиры могут быть "проданы" лояльной риелторской компании, скажем, из другого, пока еще "необналоженного" региона, которая может держать их как товарные запасы. Причем в договоре застройщик может прописать условия денежного расчета за сделку с риелтором только после оформления объекта в собственность конечным пользователем, то есть физическим лицом-покупателем. Таким образом, у застройщиков фактически не будет "товарных запасов".

Автор: Сергей Николаев, Андрей Москаленко