24 февраля 2014
На асфальте: В подарок жене
Ведомости. Жилой фонд

Иностранцы покупают жилье в Москве после свадьбы.

Минэкономразвития в ноябре прошлого года предложило ужесточить процедуру покупки недвижимости в России иностранными гражданами. Министерство выступило с соответствующим законопроектом, согласно которому для сделки потребуется получать специальное разрешение. Скорее всего, если закон и примут, он коснется крупных покупателей земли и жилья.

Но насколько часто в Москве обитатели дальнего зарубежья покупают квартиры?

Дома — дешевле

По словам Марии Литинецкой, гендиректора «Метриум групп», доля иностранных покупателей на столичном рынке жилой недвижимости не превышает 3%. «Не могу сказать, что из таких клиентов выстраивается очередь — количество сделок за 2-3 месяца буквально можно пересчитать по пальцам», — делится она. Те, кто приезжает в Россию на время, в большинстве случаев не покупают, а снимают жилье. «Тех, кто все-таки принял решение остаться, отпугивают заоблачные цены — зачастую за такие деньги они могут подобрать куда более достойный вариант у себя на родине», — добавляет Литинецкая. В агентство Spencer Estate покупатели-иностранцы также обращаются крайне редко, говорит его управляющий партнер Вадим Ламин. «Московская недвижимость не выглядит дешевой в сравнении с иностранными аналогами», — солидарен он с Литинецкой. «Доля покупателей из развитых стран Европы минимальна, и это те, кто реально связал судьбу с каким-то российским адресом, — подтверждает Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty. — Чаще всего покупают жилье граждане бывших союзных республик, так или иначе связанные с Россией: планируют здесь провести старость, имеют тесные деловые связи, предпочли именно Москву в качестве места учебы и будущей жизни детишек».

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, вспоминает, что всплеск интереса иностранцев к московскому жилью был в 2006-2007 гг., когда рынок находился на подъеме и квартиры имели инвестиционную привлекательность. Но, как и для россиян за рубежом, «для иностранцев из Европы, США вопрос приобретения жилья в Москве больше связан с эмоциональной составляющей, нежели с рыночной. Например, это решение переехать на ПМЖ в Россию, семейные обстоятельства и проч.», уточняет Ковалев.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, утверждает что к ним иностранцы за покупкой обращаются чаще, чем в другие компании: «В целом по рынку доля иностранных покупателей составляет 3-5%, а у нас доходит до 10%». И все потому, что эта компания активна на рынке аренды.

Если европейцы и начинают присматриваться к столичной недвижимости, то скорее к дорогому ее сегменту, считает гендиректор агентства «Усадьба» Надежда Хазова. «5-15% от общего числа покупателей элитного жилья — иностранные граждане», — добавляет она.

С какой целью интересуетесь?

Купить квартиру на Тверской просто «чтобы была» — такого опрошенные «Ведомостями» столичные риэлторы за иностранными гражданами не замечали. Как правило, московское жилье интересует только тех варягов, которые в той или иной степени связали свою судьбу с Россией. Например, когда женятся на русской. «Чаще всего это иностранцы, которые женаты на русской женщине и практически постоянно живут в России, имея здесь работу», — набрасывает портрет покупателя Дмитрий Халин.

«Несколько раз мы продавали дорогие квартиры в центре, — говорит Вадим Ламин. — Покупателями были французы, итальянцы, достаточно долго пожившие до этого в Москве и уже хорошо ориентирующиеся как в столице, так и в ценовой политике. Были случаи покупки и оформления иностранцами недвижимости на русских жен». «Но бывали и случаи покупки с целью последующей сдачи в аренду», — знает Ламин.

И не только он. По словам Дмитрия Халина, часто иностранцы преследуют инвестиционные цели, приобретая квартиру, чтобы потом перепродать ее или сдавать в аренду. «На московском рынке аренды есть несколько собственников-иностранцев, регулярно сдающих квартиры в центре Москвы, некоторые не по одной, — рассказывает Вадим Ламин. — Среди них в основном итальянцы, французы, я знаю одного англичанина. Как правило, они сдают квартиры сами или через своих русских жен» (если иностранец-нерезидент получает доход на территории России, например сдает или продает квартиру, то этот доход облагается налогом по ставке не 13%, как для россиян, а 30%).

Риэлторы из IntermarkSavills вспоминают, как 2008 г., в разгар кризиса, клиент из Америки хотел приобрести квартиру непременно по горящей, кризисной цене. Какие-либо другие параметры его не интересовали, нужны были только инвестиционная цена и ЦАО. Подходящий по цене вариант подбирали около года. Нашли: 235 кв. м, $5000 за 1 кв. м (до кризиса было $9000-11 000 за 1 кв. м). Сейчас предприимчивый американец сдает квартиру за $11 000 в месяц, имея 11% годовых.

С окнами на Садовое и ближе к лесу

Каких-то конкретных районов, где бы стремились поселиться экспаты, риэлторы не выделяют. Оговариваясь, что в основном речь идет о центре города. «Самые востребованные районы — внутри Садового кольца, потому что удобно жить недалеко от работы», — говорит Литинецкая. Для семейных важно, чтобы жилье оказалось в шаговой доступности от специализированных образовательных учреждений. Часто на первое место среди требований, предъявляемых к дому, выходит безопасность. Наличие огороженной и охраняемой территории является обязательным условием. Кроме того, в доме должен быть подземный паркинг.

«Экспаты — руководители или менеджеры выбирают просторные квартиры, к которым привыкли на родине, — говорит Оксана Кобзарева, PR-директор IntermarkSavills. — Если в семье есть дети, то по принятым за рубежом стандартам каждый ребенок должен иметь свою комнату. В квартире обязательно должны быть столовая, одна или несколько спален, гостиная, постирочная и т. д. В среднем площади таких квартир начинаются от 100 кв. м. Молодые или несемейные экспаты, как правило, готовы довольствоваться 2-3-комнатной квартирой, но в центре».

Большинство все-таки предпочитают арендовать жилье (тем более что в большинстве случаев их проживание оплачивается компанией). «Семейные французы выбирают район Чистых прудов или ст. м. «Октябрьская» из-за наличия там французских школ, англоговорящие — район ст. м. «Сокол», — добавляет Константин Ковалев. Дмитрий Халин уточняет, что в сегменте элитного жилья 60-70% — иностранные арендаторы (топ-менеджеры компаний).

По словам Марии Литинецкой, в последнее время иностранные покупатели стали присматриваться к апартаментам. Например, они покупают апартаменты в МФК «Водный» и «Фили град» — отнюдь не в центре, но у метро и в районах с развитой инфраструктурой.

«Спрос смещается в ближайшее Подмосковье, — продолжает расширять географию покупок Надежда Хазова. — Например, в районе “Сколково” (“Тихомирово”, “Кунцево”, “12 месяцев” и др.), которое может считаться модным и продвинутым». Все больше таких покупателей замахиваются на две квартиры: одну, большую, в экологичном районе, — для себя, вторую, в центре города, — для сдачи в аренду.

Новички в России предпочитают загородные жилые комплексы, уже давно освоенные другими экспатами: «Ангелово», «Росинка». «Загородное жилье интересует их в том случае, если уровень инфраструктуры позволяет им без хлопот здесь проживать, — подтверждает Георгий Дзагуров. — Отдельные поселки особенно популярны: «Покровские холмы», «Десна».

Для уже адаптировавшихся не столь важна единая социальная и языковая среда. «Внутри Садового кольца, в районе Арбата, Патриарших прудов они чувствуют себя вполне комфортно», — уверяет Хазова. «Бизнес-класс в центре Москвы, к которому относятся и реконструированные дореволюционные, и сталинские дома, — именно это интересует наших иностранных покупателей», — заявляет Вадим Ламин.

Новое или готовое?

«Экспаты рассматривают как готовое жилье, которое продается по договорам купли-продажи на вторичном рынке, так и новостройки по ДДУ», — говорит Мария Литинецкая. У Вадима Ламина и Надежды Хазовой другие данные — в их компаниях иностранцы покупают только готовые квартиры на вторичном рынке.

«Они практически никогда не приобретают жилье в строящемся доме, — рассказывает Хазова. — Выберут квартиру с ремонтом и мебелью. Связываться со строительными и ремонтными работами в чужой стране — дело рисковое». Однако у тех, кто долгое время провел в России, есть друзья, которые смогут приютить, если надо будет подождать достройки дома.

Интересно, что иностранцы довольно часто и охотно торгуются. «Иногда даже могут дать фору нашим соотечественникам в вопросах торга», — замечает Литинецкая. «Торгуются — и еще как!» — подтверждает Ламин. По его словам, практически всегда торгуются французы и корейцы. Несколько сдержаннее немцы и англичане. Практически не торгуются японцы. Лишь иногда, при повторном показе, могут попросить скидку или дополнительные условия.

«Определенный пиетет по отношению к иностранцам всегда имел место в России, — считает Георгий Дзагуров. — Это порой позволяет им получить наилучшие условия сделки. Корпорации достигают с риэлторами и девелоперами невероятно выгодных условий для своих сотрудников».

«В случае с покупкой недвижимости, как правило, продавцу все равно, кто покупает — русский или иностранец, — говорит Дмитрий Халин. — Поэтому торгуйся не торгуйся — продавец не сбросит цену, если у него не срочная продажа. В случае же аренды многие арендодатели готовы идти на уступки, чтобы получить надежного и респектабельного иностранного арендатора».

Курс не стимул

Падение курса рубля не отразилось на спросе со стороны иностранных покупателей. «Мы изменений в структуре спроса не наблюдаем, — заявила “Ведомостям” Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации “Баркли”. — Текущее ослабление рубля вряд ли будет стимулом для существенного всплеска интереса к московской недвижимости этой категории клиентов». Иностранные граждане так редко покупают квартиры в Москве, что сложно пока оценить, как здесь повлияло падение курса рубля, объясняет Халин.

Я доволен покупкой

Кристофер ван Рит, управляющий директор Radius Group:

— Я купил квартиру в Москве в 2003 г. Хотел жить в центре, в хорошо организованном месте, где были бы исторические здания, парковые зоны и улица для прогулок. Для меня было важно жить поблизости от достопримечательностей, от кафе и ресторанов, которые тогда только развивались. Важно было и то, чтобы квартира была с большими комнатами и высокими потолками, сочетала в себе очарование исторической Москвы с современными удобствами и инфраструктурой.

Я просматривал окрестности Фрунзенской набережной, Тверской улицы, Патриарших и Чистых прудов и Цветного бульвара. Мне приглянулись Чистые пруды — это прекрасный район и для москвичей, и для иностранцев. Архитектура схожа с европейской, много театров, музеев, кафе и ресторанов. Я купил достаточно большую квартиру в полностью реконструированном здании с двором для парковки более 10 лет назад и следил за ростом цен на недвижимость в центре Москвы. Могу сказать, что доволен своими инвестициями. В то время цены здесь были на уровне $3000-4000 за 1 кв. м. Сейчас цена в этом месте — $14 000 за 1 кв. м. Я сам занимаюсь недвижимостью и понимаю детали и проблемы, связанные с развитием высококачественного жилья в России. Постройка элитных зданий (в центре Москвы) всегда требует значительных вложений, усилий и времени. Эти факторы ограничивают предложение. Поэтому я считаю, что цена на хорошо спроектированные и построенные объекты с удобным месторасположением в долгосрочной перспективе будет расти.

Ольга Игнатова

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.