Москва, ул. Беговая, 3, БЦ "Нордстар Тауэр", этаж 35

На асфальте: Ремонт на миллион. Квадратный метр жилья в Москве стоит дорого. Поэтому покупатели берут «что подешевле», но не скупятся на ремонт.

Мой выбор
08 апреля 2014
На асфальте: Ремонт на миллион. Квадратный метр жилья в Москве стоит дорого. Поэтому покупатели берут «что подешевле», но не скупятся на ремонт.
Ведомости. Жилой фонд

Чем меньше квартира, тем «ближе стоимость ремонта к стоимости самой квартиры», говорит Ирина Фефелова, директор по реализации дизайн-студии «Авкубе». Если дом хорошо расположен, то скорее всего он не новый. Нужны будут демонтажные работы (снятие старой штукатурки, перепланировка, чтобы расширить пространство, замена электропроводки, сантехники и многое другое).

Центр в рассрочку

Люди, не слишком ограниченные в средствах, приобретают «убитые» квартиры в хорошем районе (например, в центре) и делают качественный ремонт по своему вкусу, подтверждает Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп». Дешевым такое жилье не назовешь — ценник обычно высокий именно из-за расположения.

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, делит таких покупателей на две категории: тех, кто покупает для себя и растягивает расходы на обустройство по времени, и инвесторов: «Это люди, профессионально занимающиеся ремонтным бизнесом».

Переоборудование объектов вторичного рынка (например, домов сталинского периода в престижных районах) в стильные квартиры не редкость, уверен Тарас Пазяк, управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости». Но вкладывать много средств в ремонт в квартире «с низкими качественными характеристиками» он считает нецелесообразным: «Такой ремонт ни при каких раскладах не будет окупаться». Но люди не всегда рассуждают как риэлторы.

Дороже, чем стены

«Ремонт дороже, чем стены» — такое встречается в жилье эконом- и комфорт-класса, нередко — в Московской области, где цена квадратного метра меньше, чем в столице, отмечает Филипп Третьяков, гендиректор Galaxy Realty. «Проживают на этих метрах люди скорее с московским, чем c региональным достатком. Дорогостоящая отделка делается всегда для себя в том случае, если покупатель понимает, что в этой квартире будет жить, возможно, несколько поколений его семьи, — рассуждает он. — Если карьера начинает идти в гору, доходы растут, то ремонт необходим не только для собственного комфорта, но и как признак определенного статуса, новых возможностей, чтобы не стыдно было гостей пригласить». Но если такую квартиру приходится продавать, «возникает дисбаланс между средней ценой метра в конкретном районе и ожиданиями продавца». «Оценить художественную ценность готических арок или авторских инсталляций на стенах потенциальный покупатель в большинстве случаев не в состоянии», — предупреждает Третьяков.

«Я столько работал (копил, занимал), чтобы купить эту квартиру, и заслужил авторский ремонт и качественную отделку, чтобы получить удовольствие от важной покупки» — так описывает возможную мотивацию Дмитрий Котровский, вице-президент «Химки групп». «В структуре расходов на покупку квартиры траты на ремонт в размере 2-4 млн руб. не кажутся космическими. Ремонтную лихорадку подогревают и многочисленные телевизионные программы, посвященные ремонту, отделке с привлечением дизайнеров, с использованием материалов определенных брендов, — рассуждает Котровский. — Сформировалась мода на хорошие ремонты, это влияет на развитие рынка услуг дизайнеров, архитекторов, декораторов». В квартире стоимостью 12-15 млн руб. ремонт может стоить 5-7 млн, а с учетом мебели — и все 15 млн. «Чему удивляться, если хорошая итальянская кухня стоит как хорошая немецкая машина — 3-4 млн руб.», — восклицает эксперт.

«Мои друзья живут в центре Москвы, в Хамовниках. У них небольшая трешка в сталинке, двое детей и собака, — рассказывает менеджер PR-агентства “Правила общения” Алла Аксенова. — Квартиру, 65 кв. м, они купили в 2006 г. примерно за 8 млн руб. в ипотеку. Дизайнерская отделка с мраморными полами, арками из красного дерева и золотыми итальянскими унитазами стоила чуть ли не в 2 раза дороже, чем сама жилплощадь. Выплатив кредит, они хотели бы переехать в квартиру побольше, но понимают, что затраты на ремонт не отобьют и вряд ли смогут найти что-то более просторное в том же районе на вырученные деньги».

На первичном рынке девелоперы наперебой предлагают клиентам «квартиры с отделкой» и партнерские программы с компаниями, продающими товары для ремонта и обустройства жилища и дизайн на выбор. «Квартиры с отделкой от застройщика чаще встречаются в массовом сегменте, но это, конечно, не эксклюзивный ремонт», — говорит Филипп Третьяков. Неудивительно, что, вселившись в квартиру, многие все переделывают. «Качественную сантехнику, радиаторы, окна клиент менять скорее всего не будет, но потратит средства на декор», — считает Наталья Абрамова, гендиректор компании «Магистрат-арт» (входит в ГК «Интеко»).

Бюджетный креатив

Задача, которую решают большинство новоселов, — обеспечить максимальный комфорт в предлагаемых обстоятельствах. Уместить на малой площади практически то же количество деталей, вещей и предметов мебели, что и в большом пространстве, — сложная задача для дизайнера. «Чем меньше площадь, тем интереснее может быть результат», — отмечает Константин Лагутин, руководитель бюро «Архполе». Миллион на ремонт — это крайне скромный бюджет даже для квартиры в 40 кв. м, подчеркивает он.

Два года назад «Архполе» реализовало в Москве первый экспериментальный проект Yourflat. Проект стал своего рода архитектурной игрой, в которой были «убитая» квартира площадью 40 кв. м, заказчик, скромный бюджет и 60 дней на выполнение всех работ (дизайн-проект, изготовление мебели и сам ремонт). Архитекторы должны были предложить нестандартное решение по обустройству пространства и обеспечить авторский надзор. Некоторые решения, которые привнесли в проект архитекторы, позволили, по словам Лагутина, сэкономить не только деньги, но и время заказчика. Например, фотографию найденной на блошином рынке люстры отправили заказчику на согласование по e-mail. Рабочую документацию заранее не готовили, все решения принимали непосредственно на площадке, а строительные материалы закупали централизованно в сетевом магазине.

«Мы ставили перед собой задачу выработать подход для создания выразительного архитектурного проекта минимальными средствами», — рассказывает Константин Лагутин. Заказчиков, готовых к нестандартным дизайнерским идеям, у архбюро немного, но они есть. В основном это владельцы небольших квартир в центре города с бюджетом в 1-1,5 млн руб. Хотя люди, по его словам, больше готовы к бюджету в 500 000-600 000 руб. Тогда компания применяет метод hand made, когда любая работа строителя воспринимается заказчиком как ручной уникальный труд. «Например, мы не выравниваем потолок, а придаем ему еще большую фактурность, создаем видимый рельеф или оставляем старую кирпичную кладку, просто покрывая ее краской, — рассказывает Лагутин. — В одном проекте стоимостью 50 000 руб., чтобы уложиться в бюджет, мы предложили взорвать в помещении банку с краской, которая покрыла бы все поверхности своеобразной цветной сеткой. Но заказчик к такому уникальному решению не был готов».

Передвинуть мебель

Архитектор Ольга Малахова главным фактором, который толкает людей на глобальный ремонт, считает состояние электрики и расположение розеток в домах: «Функция порождает зонирование, зонирование — расстановку мебели, а мебель — привязку розеток. Желание впихнуть невпихиваемое порождает многочисленные уловки с местами для хранения. Функция настолько четко выстраивает пространство, розетки диктуют расположение бытовых приборов, что нам остается только менять текстиль, чтобы изменить пространство. Но и этой возможности хватает с головой, ведь при грамотном зонировании многие годы не будет повода изменять разработанную схему».

Наталья Абрамова уверена, что в работе с маленькими пространствами проблема только одна — объяснить заказчику, что его желания не совпадают с возможностями помещения: «Обычно в процессе проектирования отсеивается все ненужное и интерьер получается гармоничным, функциональным и стильным».

Сделать красиво и удобно в комнате в 19 кв. м обещают клиентам в дизайн-студии «Авкубе». «Для визуального расширения пространства наши дизайнеры используют как световые и цветовые инструменты, так и различные мебельные конструктивные элементы: кровати-трансформеры, шкафы-невидимки, светодиодные подсветки, зеркала и стеклянные перегородки — все это работает на идею расширения и облегчения помещения», — делится профессиональными секретами Ирина Фефелова.

«Чаще всего в московских квартирах пространство раздроблено: санузел, коридор, комната и крохотная кухня. Мы всегда стараемся его расширить и объединить, — рассказывает Лагутин. — В последнем проекте объединили все пространства в одно, и получилось, что человек попадает сначала в коридор площадью 40 кв. м, потом в санузел — и видит те же 40 кв. м, потом на 40-метровую кухню и затем в комнату в 40 кв. м. Пространство мы разделили стеклянными перегородками, для санузла предусмотрели шторы».

Заказчик сегодня пошел требовательный, в один голос говорят эксперты. И самое частое их пожелание — приспособление неудобного типового жилья под современные требования. Но творческое видение архитекторов, дизайнеров и декораторов далеко не всегда совпадает с пожеланиями клиентов. Ольга Малахова сетует, что многочисленные программы о ремонте скорее путают заказчика.

На стоимость дизайн-проекта влияет множество факторов: нужны ли проект и согласование с соответствующими государственными органами, нужно ли планировочное решение или предложение индивидуально разработанных эксклюзивных деталей интерьера либо это будет дизайнерская идея в рамках определенного бюджета. «На сегодняшний день процедуру согласования перепланировок сильно упростили. С правильным подходом на базе готовых решений можно согласовать практически любой проект. Осталось только привыкнуть действовать по закону: разрешение, ремонт», — резюмирует Малахова.

Все зависит от приоритетов

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed:

— Один человек предпочтет качество ремонта и отделки площади квартиры, другой ради площади может поступиться и отделкой, и статусом дома. Квартиры в не самых статусных домах, но с шикарным ремонтом есть на рынке. Но если в доме 1 кв. м стоит в среднем $10 000, сколь угодно шикарный интерьер не поднимет цену до $15 000 за 1 кв. м. До $11 000 — возможно. Хотя мы недавно продали такую квартиру по хорошей цене, устраивающей продавца. В целом уровень ремонта должен соответствовать статусу дома. Верно и обратное: не самый дорогой ремонт в статусном доме будет восприниматься как отсутствие ремонта.

Если держит кредит

Филипп Третьяков, гендиректор Galaxy Realty:

— В середине 2000-х гг. многие покупали в ипотеку то, на что хватало собственных и заемных средств. За последние 4-5 лет у таких людей статус и доходы выросли настолько, что позволяют и платить по кредиту, и сделать хороший ремонт, который изначально они себе позволить не могли, так как в приоритете была покупка жилья. Доходы выросли, но не настолько, чтобы продать эту квартиру и купить новую, большего метража, поскольку придется гасить остаток ипотечного кредита. Многие просто не хотят менять окружение, школы и детские сады.

Интерьер на все времена

Лилия Лобанова, дизайнер интерьеров, совладелец студии интерьеров Jazzberry:

— Все чаще к услугам дизайнеров интерьеров прибегают покупатели недорогих квартир. В основном это молодые пары или родители, которые хотят обеспечить подрастающих детей недвижимостью. В средствах такие клиенты ограничены, бюджет на ремонт будущей квартиры у них небольшой. Однако они не уверены, что смогут разумно распорядиться этим бюджетом, не зная рынка отделочных материалов, мебели, света, декора.

Общий тренд выглядит примерно так: люди купили квартиру небольшой площади в новостройке или на вторичном рынке, многие взяли для этого ипотеку. Квартира 2- или 3-комнатная, расположена рядом с дальними станциями метро, она может быть в монолитном или панельном доме, но не хрущевка.

Таким покупателям важно не просто получить крышу над головой, они хотят превратить свои квадратные метры в комфортное жилье. Им нужна грамотная планировка, которая в будущем позволит превратить одну из комнат в детскую. Им нужен интересный интерьер, который долго не надоест и который при необходимости можно легко обновить.

Сделать такой «универсальный» интерьер самому непросто, поэтому такие заказчики идут к дизайнеру. Как правило, их не устраивает квартира с дизайнерской отделкой от застройщика, потому что не учитывает личных потребностей семьи. Им нужно решение, которое учтет их предпочтения по стилю и планировке и позволит с умом использовать на ремонт и меблировку те небольшие деньги, что у них есть.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.