14 октября 2013
На асфальте: Обеспечить доходность
Ведомости. Жилой фонд

Сверхдоходы столичных девелоперов ушли в прошлое. Докризисные «два конца» недостижимы, застройщики говорят, что рады и 20% на вложенные средства.

Девелоперы и до кризиса, и сейчас с большой неохотой говорят о показателях доходности проектов. Отчасти это объясняется тем, что каждый из проектов всегда был связан с некими «серыми зонами» на этом поле. По распространенным экспертным оценкам, 10-30% стоимости проекта уходит на решение административного вопроса.

Доходы неудобно было светить и на фоне всеобщих сетований о запредельной стоимости квадратного метра, в том числе в сегменте экономичного жилья, и нерешенном квартирном вопросе большинства жителей страны.

Более-менее прозрачной выглядела сфера элитного жилья (для тех, кто имел к ней отношение). Но и здесь в открытую говорить о приличной марже было непринято: «дорогие» покупатели не любят ощущать себя источником чьих-то финансовых успехов.

По подсчетам Марии Литинецкой, гендиректора «Метриум групп», доходность проектов сейчас - 25-30%, не более. Александр Подусков, директор по продажам и развитию KR Properties, уточняет, что 20-25% по мировым меркам - это много: «В Европе всего 5%». В проекты закладывается примерно 25%, подтверждает заместитель гендиректора Kalinka Real Estate Consulting Group Алексей Сидоров. «В докризисные годы - в разы больше», - уверен он. Но больше не будет, прогнозирует Денис Бобков, аналитик компании Est-a-Tet. Не из-за рыночных факторов - конкуренции, стоимости платы за землю или стройматериалов, а «благодаря» административному регулированию рынка. Социальная нагрузка увеличивается, характеристики проектов корректируются в сторону снижения высотности и плотности застройки, серия подготовительных мероприятий предшествует старту продаж. А цены не растут. Это происходит во всех сегментах, в том числе в элитном.

Элитный рынок от кризиса пострадал больше всего, прибыли застройщиков по сравнению с 2007 г. упали примерно на 30-40%, тогда как в экономсегменте - всего на 10%, считает аналитик Игорь Индриксонс.

Было время

«В 2005 г. мы продавали дом в Левшинском переулке. Первый пентхаус мы там продали по $6500 за 1 кв. м, потом был взрывной рост цены - до $10 000-15 000 за 1 кв. м. Доходность была до 100%, - вспоминает Сидоров. - Теперь даже если компания не строит детский сад непосредственно рядом с новым объектом, значит, имеет подобную нагрузку в другом районе. В Хилковом переулке девелоперу нужен объем в 10 000 кв. м, а город настаивает на 5000. Сейчас в Москве можно построить не более 25 000 кв. м на 1 га. То есть на 10 сотках можно возвести 25 000 кв. м, не более». Еще недавно можно было обойти многие требования, строя апартаменты. «Сейчас власти поняли, что апартаменты - это не что иное, как жилье, только не обремененное социальной инфраструктурой. И эта лавочка уже прикрыта», - добавляет он.

Руководитель известной московской компании, строящей дома в элитном сегменте, в тучные годы публично оценивал доходность такого бизнеса в 30%, что вызывало смех и критику. 2-3-кратный рост цен в течение года, быстрая реализация недвижимости - все это, утверждали коллеги-застройщики, позволяло получать девелоперам 100%-ную маржу.

В экономклассе все было гораздо скромнее, утверждает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов. Он оценивает докризисную доходность в 17-20% (в Москве) - «намного меньше, чем принято считать на обывательском уровне». В Подмосковье - 10-12%, в регионах - еще меньше. Сведения о 30-50% датированы 2002-2003 гг. «В настоящее время такая маржа возможна лишь на проектах, где земля приобреталась на льготных условиях или доставалась даром в порядке взаимозачетов хозяйствующих субъектов», - считает Власов.

Битва за ликвидность

После кризиса статей расходов у застройщиков стало больше, а покупателей с живыми деньгами - меньше. Именно спрос претерпел самое существенное изменение. Срок экспозиции объектов увеличился примерно в 1,5 раза. Это характерно и для столицы (хотя здесь количество проектов резко снизилось), и для Подмосковья, где вытесненные за МКАД московские компании стали конкурировать с местными и федеральными.

Чтобы привлечь покупателя, пришлось постараться и вложить в дом чуть больше труда (и средств). Парковки, застекленные лоджии, полы уже со стяжкой, далее - отделка, и почти уже дошло до меблировки продаваемых новостроек. Некоторые компании отстраивались от конкурентов за счет архитектуры, сооружая нетиповые фасады, варьируя планировочные решения как жилых помещений, так и объектов соцкультбыта. Квартиры небольших площадей и до кризиса пользовались спросом при небольшом предложении (делать в доме много маленьких квартир накладно), но теперь больше малометражных однушек нужно и покупателям, и застройщикам. И, конечно, другой стала цена.

Результативность «новых подходов» на территории области продемонстрировала Urban Group, а в границах Москвы - «Ведис» в «Марфине». В разгар кризиса Urban Group в Сходне реализовывала 1 кв. м по 50 000 руб. на старте продаж и на завершающей - по 65 000 руб. В самый разгар кризиса продажи шли ускоренными темпами. В Сходне продавалось по 100 квартир в месяц. Весь объем был реализован за 10 месяцев. Это был рекорд.

Сейчас, по оценкам компании «Домус-финанс», на рынке новостроек столицы примерно 35% приходится на экономичное жилье (именуемое «комфорт-класс»), в ближайшем Подмосковье - 89%.

Изменилось отношение к созданию социальной инфраструктуры. «До кризиса застройщики сначала строили дома, а потом уже - обещанные садики и школы. Некоторые вообще не утруждали себя этим», - говорит Мария Литинецкая. Теперь приходится «утруждать», хотя это удорожает проект и заставляет поступаться маржей. Но иначе не продать и даже не построить - власти ужесточили требования по обеспечению новоселов социалкой, меняют соответствующим образом правила проектирования. По словам Литинецкой, новые разрешения выдаются только тем застройщикам, которые предусматривают всю необходимую инфраструктуру. «Кроме школ и садов на девелоперов собираются взвалить еще и дорожное строительство», - добавляет Филипп Третьяков из Galaxy Realty.

Один из примеров - «Новое Бутово» в границах «новой Москвы» (проект MD Group продает «Бест-новострой»). На стадии согласования сначала была снижена этажность - с 25 до 18, а затем добавлена социальная составляющая. Почти вдвое увеличилась емкость детского сада, а участки застройки были перекомпонованы для увеличения вдвое числа парковочных мест. Кроме того, пришлось зарезервировать участок для части Южной хорды, которая свяжет два аэропорта - «Внуково» и «Домодедово». MD Group будет участвовать в развитии дорожного проекта. Сейчас стоимость объектов социальной инфраструктуры в общем бюджете строительства в среднем по рынку, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой», составляет примерно 15% (не включая торговые предприятия в составе комплекса), идти на такие затраты приходится на начальной стадии проекта. Общую доходность проекта она оценивает в 30-40%.

Проект «Новое Видное» RDI Group - пример, подтверждающий ту же тенденцию. Застройка - 227 000 кв. м - ведется в четыре очереди. В объеме заявленной социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиника, парковка) детский сад с бассейном входит в первую очередь проекта и будет открыт одновременно со сдачей жилья. Оценить стоимость социальной части объекта в рамках первой очереди в компании пока не берутся, но заявляют, что себестоимость всего проекта - $300 млн, а сметная себестоимость строительства типового детского сада на 120 мест - не менее 200 млн руб.

До кризиса доходность проекта во многом обеспечивалась ростом стоимости квадратного метра. Сейчас, говорит Литинецкая, девелоперы в большинстве случаев зарабатывают за счет увеличения цены по мере повышения стадии готовности объекта. В конце прошлого года в «новой Москве», на территории наиболее активных продаж городского жилья в ноябре, по данным «НДВ-недвижимости», стоимость 1 кв. м в рублях снизилась на 2,5%. Рост цен на новостройки в целом по региону если и есть, то в пределах инфляции, констатируют аналитики. И даже незначительное повышение цен относительно конкурентов тормозит продажи.

Девелоперская математика

- Все думают, что доходность девелоперских проектов измеряется сотнями процентов. Это не так. Проект реализуется за 2-4 года, иногда до 5 лет. В таких условиях, чтобы просто обеспечить доходность в 20%, нужно себестоимость умножить на 2. В противном случае выгоднее положить деньги в банк, иметь 13% годовых и ничем не заниматься. Конкуренция огромная, если ты чуть-чуть не попал с продуктом, с ценой - можно сказать, на рынке тебя нет.

До сих пор заработок идет только с нефти и газа, да еще с торговли, а во всех остальных областях делаются большие нагрузки на бизнес. Как только люди получат возможность больше зарабатывать, будет и доступное жилье, и все остальное.

Главное - спрос

- Самая главная деталь, влияющая на ценообразование, - это платежеспособный спрос. В Москве, где высока себестоимость, ничего не продается дешевле 150 000-200 000 руб. за 1 кв. м. В Подмосковье, где стоимость земли кратно меньше и все остальные издержки меньше, действительно возможно построить нормальное бюджетное жилье. Однако цена самой дешевой подмосковной новостройки все равно выше, чем на элитное жилье в Киеве.

Выгодно строить быстро

- Доходность в экономклассе нынешняя и прошлая не сильно отличаются по показателям. Если, конечно, компания работает на рыночных условиях, а не приобретает землю за три копейки, как это часто бывало. Сейчас выгодно строить быстро - не четыре, а три года, тогда сокращаются операционные расходы: затраты на охрану, эксплуатацию техники. Когда переходишь на активные продажи, не нужно никакое банковское финансирование, а на это уходит еще примерно 15% расходов по проекту. То есть агрессивные продажи, выстроенность всей системы от начала до конца и, главное, формирование качественного предложения позволяют зарабатывать на девелоперских проектах на прежнем уровне.

Степени готовности

Попытки стимулировать спрос заставили застройщиков задуматься о том, что именно предлагается покупателю в качестве готового продукта. Например, сдавать жилье даже не под чистовую или черновую отделку, а готовыми к проживанию. Первым в кризис экономквартиры с «муниципальной отделкой» вывел на рынок «Ведис». Сейчас, по данным Blackwood, так сдается примерно 15% жилья в разных классах. И тенденция набирает обороты.

В экономклассе, как правило, застройщик на отделке ничего не зарабатывает, но хотя бы выходит в ноль по понесенным расходам. В элитном сегменте отделка становится новой статьей расходов для девелопера и применяется вынужденно - как инструмент продаж. Как объясняет коммерческий директор компании «Баркли» Екатерина Фонарева, тут не обойтись без приглашения маститых зарубежных дизайнеров, услуги которых стоят дорого. Порой приглашенные мастера требуют в качестве оплаты не фиксированный гонорар, а процент от продаж. Застройщик идет на траты еще и затем, чтобы избежать бесконечных ремонтов в свежем доме. Известно, что многие элитные жилые комплексы годами стоят пустыми. Это формирует отрицательный имидж района в глазах потребителя, развивать новые проекты на этой площадке становится сложнее. Сейчас 70% своих новых объемов жилья «Баркли» предлагает уже готовыми.

Наталия Крол

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.