Можно ли в России заработать на квартиру?

Госдума предложила с 1 января 2014 года увеличить минимальный размер оплаты труда до 5554 рублей в месяц. При этом средняя зарплата в России на данный момент составляет 21,3 тыс. рублей. Больше всего зарабатывают в Москве, меньше всего — в Туве, Дагестане и Чечне. Максимальная средняя зарплата — 52,4 тысячи в месяц, самая маленькая — около 9 тыс. рублей.

Во всем мире считается, что «нормальная» цена за квартиру составляет 60 месячных зарплат.

Напомним, что в России существует свой инструмент для решения жилищного вопроса — проект «доступное жилье». Но теперь планируется, что дешевое жилье получат лишь те, кто в состоянии самостоятельно, хотя бы в кредит, купить себе квартиру. Для таких граждан начнется строительство жилья эконом-класса по цене не дороже 30 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, предполагается, что дешевую однокомнатную квартиру площадью 45 кв. метров можно купить, откладывая зарплату (пусть и полностью) всего 4 года.

Можно ли в России заработать на покупку квартиры? Будет ли доступно жилье россиянам без такого инструмента как ипотека?

Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ

Конечно, в России можно заработать на покупку квартиры. Ежегодно в стране продается около 1 миллиона квартир только в новостройках — и большинству покупателей деньги свалились не с неба, они их именно заработали. Обороты вторичного рынка сопоставимы с первичным. Ежегодно еще около 1 миллиона семей покупают квартиры на вторичном рынке — на свои деньги, на занятые у банков, на полученные от продажи старой квартиры.

Конечно, в среднем доступность жилья россиянам ниже, чем в странах Западной Европы, но так и уровень жизни у нас иной, уровень зарплат ниже и жилья строится меньше, что, пожалуй, главное. Кроме того, есть в России регионы, где уровень доступности жилья высокий (в основном нефтедобывающие регионы), но жить там не сахар.

При этом с одной стороны развитие рынка ипотечного кредитования стимулирует приток инвестиций в отрасль жилищного строительства, но с другой приводит к вытеснению обычных покупателей, то есть тех, кто не пользуется кредитной поддержкой с рынка.

Что касается различных инициатив государства, которые возникают время от времени, то в основном они направлены на поддержку строительства определенными компаниями недорогого жилья в определенных регионах для определенных категорий населения. У государства нет задачи обеспечить всем россиянам возможность купить жилье за 4-летнюю зарплату там, где им захочется (а захочется им понятно где). На это не хватит никакого бюджета, никакой земли. У государства есть задача поддерживать определенную стратегию расселения, лояльность и жизнеспособность определенных групп населения, которые важны для долгосрочного существования страны, и оно эту задачу успешно реализует, в том числе и с помощью различных жилищных инструментов, вплоть до бесплатной выдачи квартир.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум»

Конечно, некоторые россияне вполне способны самостоятельно заработать на квартиру, однако таких людей крайне мало. Все-таки большая часть населения не может позволить себе покупку жилья «с нуля». Это подтверждают и данные по количеству ипотечных сделок: если в начале 2013 года мы говорили о 50% сделок с ипотекой при покупке новостроек эконом-класса, то в 3 квартале этот показатель составляет уже 85%. В бизнес-классе этот показатель тоже вырос с 30 до 50%.

К сожалению, доступность жилья в России — самая низкая среди всех европейских стран. Прежде всего, это связано с уровнем доходов населения. В России он существенно ниже, чем в Европе. Конечно, уровень доходов повышается, однако рост зарплат сейчас фактически сопоставим с инфляцией, цены на недвижимость показывают аналогичную динамику. Соответственно, жилье в любом случае более доступным не становится. Застройщики в свою очередь не могут снижать цены, поскольку себестоимость строительства остается довольно высокой.

Квартиры в новостройках

Большинство россиян для улучшения своих жилищных условий по-прежнему используют альтернативные сделки (покупка новой квартиры на деньги, вырученные от продажи старой) либо оформляют ипотеку. И, к сожалению, жилищные кредиты вряд ли когда-нибудь исчезнут. Это произойдет только в том случае, если цены на недвижимость вдруг резко снизятся, а доходы, наоборот, повысятся. Однако такой сценарий развития событий в текущих экономических условиях кажется мне слишком похожим на утопию.

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group, член экспертного совета по развитию доступного и комфортного жилья при Госстрое

Доступное жилье — это краеугольный камень как для региональных, так и федеральных властей. При этом важное условие реализации доступного по цене жилья — оказание мер поддержки. Государственная программа предусматривает, что снижение затрат застройщика в рамках реализации приоритетного проекта планируется путем обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также при необходимости — социальной инфраструктурой за счет государства. По результатам отбора проекта в качестве приоритетного будут заключаться соглашения о строительстве жилья эконом-класса, предусматривающее партнерство застройщика и соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления. Такое соглашение должно предусматривать обязательство органов государственной власти и местного самоуправления предоставить на льготных условиях земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства и обеспечить иные предусмотренные приоритетным проектом меры поддержки.

В настоящее время мы ведем строительство жилья эконом-класса, где стоимость квадратного метра здесь составляет 36-37 тысяч рублей, что ненамного выше его себестоимости. Однако мы готовы снизить цену до 30 тысяч рублей за один квадратный метр при условии оказания упомянутых выше мер поддержки. Сейчас же необходимо возводить за свой счет инфраструктуру, дороги, подводить коммуникации, что сказывается на конечной стоимости жилья для потребителя.

Пока нам удается сдерживать стоимость однокомнатной квартиры на уровне 990 000 рублей, что, в принципе, является достаточно доступным предложением на рынке. Получается, что, откладывая ежемесячно по 20-25 тысяч рублей ежемесячно, покупатель сможет приобрести квартиру за 1 млн рублей за 4 года. Безусловно, такие финансовые инструменты, как ипотека, являются важным условием доступности жилья. Даже при минимальной стоимости квадратного метра в 30 000 рублей, есть часть населения, которая при всем желании не сможет единовременно выплатить стоимость даже недорогой квартиры.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate

Такой инструмент, как ипотека, работает во многих странах и показал свою эффективность. Только ставки там, как правило, несколько другие. Ну а накопить, собрать хотя бы первый платеж, думаю, сейчас для работающих вполне реально, только если это не столица. На самом деле, мне кажется, что острота жилищных проблем у нас носит, в основном, московскую прописку. Конечно, зарплаты у большей части россиян невелики, но, с другой стороны, может и не замахиваться сразу на квартиру рядом с Кремлем? Должен сказать, что даже в Подмосковье цены квартир уже не выглядят заоблачными. И, если постараться, вполне можно рассчитывать на приобретение, сначала пусть небольшой квартиры, а потом улучшиться. Как-то с приходом рынка максималистские тенденции у нас увеличились. И массовое строительство жилья эконом-класса в Подмосковье — не решение проблемы, поскольку поток желающих приехать сюда вряд ли иссякнет. Необходимо устранить причину. Надо поднимать регионы, децентрализовать «московскую» жизнь. Ведь, если к хорошей региональной экологии, отсутствию скученности, плотности, добавить столичную или близкую инфраструктуру, возможность зарабатывать реальные деньги — кто сюда поедет? И это решит еще многие сопутствующие проблемы, включая транспортную, а заодно снизит стоимость подмосковной, да и московской недвижимости. Но, не около Кремля. Он ведь у нас один.

Владимир Кочубей, директор по маркетингу КТ «СУ-№ 155» и Компания"

«Нормальная» цена в 60 месячных зарплат (5 лет ожидания) применима и к российским условиям. Если в Москве гипотетический руководитель среднего звена имеет доход, предположим, в 120 тыс. рублей в месяц, то по этой формуле «справедливая» цена квартиры для него составит 7,2 млн рублей — деньги, за которые в столице приобрести жилье можно. При доходе в 60 и 40 тыс. рублей в месяц цена квартиры составит 3,6 и 2,4 млн соответственно — ценник среднего Подмосковья.

Задача услуги ипотечного кредитования в том, чтобы избавить людей от необходимости ждать эти условные 5 лет, откладывая те самые 60 зарплат. При этом надо понимать, что реальный срок накопления на квартиру у большинства будет более 5 лет, поскольку редко кто готов откладывать на накопления ежемесячную зарплату полностью. Таким образом, без ипотеки на квартиру способны накопить самые финансово дисциплинированные покупатели, готовые сконцентрироваться только на этой цели. Зато практика возвратов ипотечных кредитов показывает, что заемщики воспринимают их как среднесрочный займ, который возвращается в среднем за 5-7 лет. Вопрос заветной цены в 30 тыс. рублей за 1 кв. м муссируется уже несколько лет. Необходимо понимать, что данный ориентир достижим не во всех регионах и не для всех строительных компаний, но ГК «СУ-155» предлагает квартиры по близкой цене во многих российских городах: Домодедово, Серпухов, Звенигород, Ярославль, Владимир, Иваново, Кинешма, Калуга, Тверь, Тула, Волгоград. С учетом партнерских банковских программ ежемесячные платежи для покупателей квартир новостроек могут составлять 10-15 тыс. в месяц. Таким образом, предложение квартир соответствующих нормам других стран в соотношении «зарплата/цена» в России есть, а ипотека дает возможность приобрести жилье быстрее. В России можно заработать на покупку квартиры.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ