Москва: зона доступа

К формулировке «доступное жилье в Москве» многие относятся с недоверием. Что поделать: российская столица считается одной из самых дорогих в мире, где каждый квадратный метр - золотой, учитывая средний доход на душу населения и цен на недвижимость. Но более или менее бюджетные варианты все-таки есть

Самое доступное жилье, которое только можно найти в черте Москвы, — квартира стоимостью около 4 млн рублей, малогабаритка в старом доме на окраине. Вот, например, типовое предложение от компании «НДВ-Недвижимость»: «Квартира площадью около 33 кв. м в семи минутах езды от станции метро “Улица Подбельского”, стоимость — 4,8 млн рублей». За те же деньги можно найти варианты и на первичным рынке: квартиры площадью 38 кв. м за 4,5 млн рублей в комплексах «Некрасовка», «Некрасовка-Парк» и «Царицыно-2».

Предпосылок к снижению цен на жилье пока нет, поскольку не меняются ключевые факторы сохранения спроса. Как сообщает первый вице-президент ГК «ПИК» Артем Эйрамджанц, инвестиции в недвижимость по-прежнему являются надежным инструментом сохранения денежных средств. Покупая квартиру на этапе строительства, клиент может сэкономить 15–20%. Тем более что мировые тренды в недвижимости теперь распространяются и на рынок первичного жилья в сегменте экономкласса Москвы и Московской области. Уже сейчас очевидны тенденции к повышению привлекательности фасадов, комплексному освоению территорий, энергоэффективности. Новый продукт — квартиры с отделкой — пользуются все большей популярностью у покупателей доступного жилья. В градостроительной политике Москвы решению жилищного вопроса уделяется особое внимание, при этом приоритет отдается редевелопменту промышленных зон, ведь это оптимальный способ избавиться от несбалансированной точечной застройки и начать развивать качественные инфраструктурные проекты. Например, жилой комплекс «Большое Кусково» с общей площадью застройки 130 тыс. кв. м строится на территории бывшего Кусковского завода на участке в 14 га. По проекту здесь должны быть не только жилые дома, но и школа на 550 мест, детский сад на 220 мест, многоярусные парковки и торговый центр.

Рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум»:

— Изменилось распределение предложения по округам Москвы. Хотя большую долю по-прежнему занимают Южный и Юго-Восточный округа, на третье место в январе, обогнав Восточный округ, вышел Северо-Западный. При этом в Юго-Восточном, самом дешевом столичном округе, зафиксирован резкий спад объема предложения — на 7,4%, что повлекло увеличение средней цены квадратного метра по городу.

Подмосковье и Новая Москва

Те, кому «квадраты» в пределах МКАД не по карману, присматривают жилье в Новой Москве и Подмосковье. Последние десять лет Подмосковье показывает высокие темпы развития, благодаря которым, собственно, новые территории и приобрели столичный статус. Сегодня за МКАД можно найти не одну, не две, а целый ряд зон, где проживание оказывается комфортнее, чем в столице.

Самым доступным жильем в Новой Москве аналитики компании «НДВ-Недвижимость» считают квартиры в Троицком административном округе: их стоимость составляет от 50 тыс. рублей за кв. м. Специалисты компании RDI средневзвешенную цену предложения на рынке новостроек Московской области определяют в размере 71,1 тыс. рублей за метр. Недорогую недвижимость предлагают в Балашихе, Пушкине и Подольске — около 66 тыс. рублей за квадрат. Например, новую квартиру в монолитном доме микрорайона «Новое Пушкино» можно купить за 1,8 млн рублей.

Говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

— В плане инфраструктуры область постепенно отделяется от города. С каждым годом в Подмосковье строится все больше качественных коммерческих объектов: спортивных и развлекательных, бизнес- и торговых центров. Иными словами, область перестает быть придатком Москвы, поэтому мы из года в год фиксируем рост спроса на новостройки, расположенные за МКАД.

Все чаще покупатели останавливают свой выбор на расположенном в 3 км от Москвы Видном. Среди крупных городов первого пояса Подмосковья (5 км от МКАД) этот город занимает второе место по доступности жилья в сегменте новостроек (80 тыс. рублей за 1 кв. м). В новых комплексах предлагается свободная планировка квартир — объединение кухни и гостиной позволяет уменьшить общую площадь квартиры и сделать ее дешевле.

Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити — XXI век»:

— Для молодых семей в новом квартале Видного предлагаются самые доступные по сравнению с другими новостройками города квартиры. При небольшой площади они очень удобны и функциональны, во многих предусмотрены просторные холлы, гардеробные, ванные комнаты с окном и другие архитектурные фишки. На старте продаж стоимость трехкомнатной квартиры площадью 68 кв. м в этом комплексе составит от 5,1 млн рублей.

Льготники: ждать или нет

Объем ипотечных сделок растет с каждым месяцем и на данный момент составляет около 45% от общего объема продаж, то есть практически это половина всех сделок. По-прежнему действует программа Сбербанка России «Молодая семья»: она распространяется как на готовое, так и на строящееся жилье, первоначальный взнос составляет от 10 до 15% в зависимости от того, есть ли у пары дети. Предложением могут воспользоваться семьи, в которых хотя бы одному из супругов не исполнилось 35 лет.

Существует и так называемая социальная ипотека для льготных категорий граждан: государство либо берет на себя выплату части стоимости приобретаемого жилья, либо дотирует ипотечную ставку по кредиту. Заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга ГК «ПИК» Елена Кураткина сообщает, что при ипотечном кредитовании можно использовать средства материнского капитала, направив их в счет погашения основного долга по кредиту. Есть и специальные программы, которые предполагают использование средств материнского капитала в качестве первоначального взноса: как правило, это происходит за счет увеличения размера кредита и снижения первоначального взноса на сумму неиспользованного остатка средств материнского капитала.

Несмотря на сокращение финансирования целевой программы «Жилище», получить государственную помощь при покупке квартиры или дома сегодня все еще могут молодые или многодетные семьи, учителя, врачи, ученые, военные и другие категории льготников. При этом содействие в улучшении жилищных условий оказывают сейчас не только федеральные, но и местные власти. Главная проблема: сроки предоставления такой помощи растягиваются на десятилетия. Поэтому отчаявшиеся льготники прибегают к программам частичной поддержки, приобретая жилье на собственные средства и получая субсидии от города или региона.

Комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

— В Москве процесс получения субсидии занимает несколько месяцев. Наибольшей популярностью сейчас пользуется программа «Обеспечение жильем молодых семей». По ее условиям пара, признанная нуждающейся в улучшении жилищных условий и пока не имеющая детей, получает субсидию в размере 30–35% стоимости жилья по региону.

Таким образом, хороший куш на рынке московской и подмосковной недвижимости может сорвать молодая семья, для которой удаленность от Кремля не самый важный показатель успешности, а чистый воздух, развитая инфраструктура района, возможность жить в собственной, а не съемной квартире имеют большое значение. Не стоит забывать и призыв Марка Твена покупать землю: ее больше не производят. И пусть в Москве «земля» означает «метр» — ее ценность остается неизменной, меняется лишь стоимость.

Арендатор: рыцарь на распутье

«Жизнь — как коробка шоколадных конфет: никогда не знаешь, какая начинка тебе попадется», — наставляла Форреста Гампа его мама. И все же, даже когда речь идет о квартире, человек волен выбирать свой путь.

В Москве практикуются три схемы поиска жилья в аренду, довольно часто они сочетаются. Первая: в социальных сетях по друзьям, коллегам и знакомым бросается клич: нужна квартира! Вторая: посещение сайта ЦИАН, где представлена наиболее полная база объектов недвижимости. Человек, который не сразу находит нужный вариант, нередко проводит за просмотром объявлений столько времени, что становится прямо-таки профи в этом вопросе. Третий вариант — обратиться к агенту — выбирают люди с солидным достатком. Опытные риэлторы знают возможные узкие места и подводные камни, проверяют жилье и грамотно сопровождают сделку.

Общая ситуация на рынке аренды жилья стандартная: кто платит, тот и заказывает музыку. Тем более что в настоящий момент предложение практически во всех сегментах превышает спрос.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

— В зависимости от потребностей и финансовых возможностей арендатора рынок предлагает квартиры в диапазоне от однокомнатной в «панельке» на окраине за 25 тысяч рублей в месяц до весьма просторных апартаментов в лучших районах и лучших домах Москвы с бюджетом, который обсуждается отдельно и нередко выражается семизначным числом.

Не будем забывать и о такой опции, как съем комнаты. Столичные цены на однокомнатную квартиру, пусть даже на конечной станции метро, подходят далеко не всем, поэтому приходится подселяться к бабушкам или объединяться с коллегами или друзьями в поисках квартиры, хозяева которой готовы принять многочисленных арендаторов.

Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:

— Стоимость аренды комнаты составляет 13–15 тысяч рублей в Москве и 8–10 тысяч в области. Например, снять комнату площадью 12 кв. м в трех минутах транспортом от станции метро «Бабушкинская» сейчас можно за 16 тысяч рублей в месяц.

Запросы и ограничения

Если обратиться к статистике запросов от арендаторов, чаще всего это семейные пары и «одиночки» — таким печальным словом риэлторы называют тех, кто снимает жилье только для себя. Стандартное требование — современная квартира после свежего ремонта в хорошем доме недалеко от центра в шаговой доступности от метро. Прогресс не стоит на месте: последнее время арендаторы все чаще ищут жилье с кондиционером и посудомоечной машиной. Немаловажный критерий — наличие парковки.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

— Если доход позволяет, люди снимают квартиры в центре. Предпочтение отдается новым домам с охраняемой территорией и возможностью парковки.

Самые дорогие квартиры в Москве арендуют чиновники, топ-менеджеры государственных и частных корпораций, бизнесмены. Как правило, это эксклюзивное жилье в районе Остоженки, хотя иногда арендуются целые дома — на Патриарших или Арбате. Востребованы также Красная Пресня, Кутузовский проспект и Хамовники. Значительную часть платежеспособных клиентов составляют экспаты, чей ежемесячный доход может достигать 15 тыс. долларов. Такие иностранцы любят снимать жилье в дореволюционных реконструированных особняках, а также в сталинских домах. Правда, есть и исключения, например японцы, которые преклоняются перед технологиями и потому выбирают новостройки с охраняемой территорией и подземным паркингом.

Дело хозяйское

Московские арендодатели тоже весьма многолики. Есть счастливые обладатели нескольких квартир, которые стали профессиональными рантье и исправно платят налоги. Некоторые из них специально приобретают жилье, чтобы потом сдавать его. Другая категория владельцев нескольких квартир — заботливые родители, купившие дополнительное жилье с расчетом, что в будущем там поселятся дети.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

— Иногда люди сдают квартиры, которые стали для них велики, переезжают в более скромные и на разницу живут. Еще в этом сегменте много пенсионеров, освоивших загородные утепленные дачи, чтобы сдавать свои московские квартиры.

Оформление отношений

Заселяющемуся в квартиру арендатору важно иметь на руках договор, регулирующий отношения между сторонами. Его составление, обеспечение юридической безопасности сделки — дело брокеров агентств недвижимости.

Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:

— В интересах собственника в договор включается пункт, запрещающий арендатору пересдавать жилье без согласия собственника. С другой стороны, арендатор может быть уверен в завтрашнем дне: квартира сдана на длительный срок, не находится под залогом, получено согласие всех собственников, арендная ставка останется неизменной на протяжении всего периода найма.

Меняю однушку в Москве на Лазурный Берег

Лазурный Берег вошел в моду во второй половине XIX века, когда вслед за императрицей Александрой Федоровной, супругой Николая I, покупать недвижимость во Франции стала русская аристократия. Прошло полтора столетия, однако южное побережье не сдает своих позиций, и наши соотечественники продолжают селиться в Каннах, Ницце, Сен-Тропе.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум», основными причинами переезда считает желание получить качественное европейское образование, престижную работу или погоню за новыми впечатлениями.

Что же можно приобрести на Лазурном Берегу, если продать однушку в центре Москвы?

— Конечно, на деньги, вырученные от продажи однокомнатной квартиры у метро «Китай-город», вряд ли удастся купить шикарную виллу. Тем не менее Москва остается одним из самых дорогих городов мира, поэтому, продав квартиру в центре столицы, можно приобрести качественное жилье практически в любом европейском городе, — заключает Мария Литинецкая.