Москва пересматривает ценовую карту жилья

17.01.2013, Gazeta.ru

В 2013 году цены на жилье могут расти и снижаться одновременно

Из-за нестабильной экономической ситуации в 2012 году эксперты московского рынка недвижимости зафиксировали нестандартные тенденции. В целом, рынок недвижимости стал более сложным, обозначились разные направления его развития. "Газета.Ru" опросила аналитиков, экспертов и участников рынка, что будет с ценами на жилье в столице в 2013 году.

Будут ли расти цены в 2013 году и, если да, то будет ли рост цен выше, чем инфляция? В каких районах города и на жилье какого типа цены могут остановиться или пойти вниз?

По данным итогового отчета аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru", "вымывание" с рынка самых дешевых предложений, а также перевес темпов прироста цен на недорогое жилье над дорогим жильем должны были привести к росту цен. Однако, как отмечают аналитики IRN.Ru, в нынешних непростых макроэкономических условиях для подорожания квартир нет предпосылок.

Опрошенные "Газетой.Ru" эксперты высказали несколько интересных, порой противоположных суждений.

Александр Пыпин, директор аналитического центра GdeEtotDom.ru:

В 2013 году в связи с огромными вливаниями московского правительства в развитие транспортной инфраструктуры ценовая карта столицы может сильно измениться - транспортная доступность многих районов вырастет. Например, речь идет о юго-востоке столицы, где будет продлена линия метро до станции "Котельники". В тоже время районы, которые оказались на обочине транспортного прогресса, где не ведется новая застройка современными домами, могут немного подешеветь — например, Капотня. При этом существенных различий между темпами подорожания в разных по качеству сегментах жилья не будет, так как с одной стороны рост ипотечных ставок и стагнация уровня реальных доходов москвичей вытесняет спрос на рынок дешевого жилья, но, с другой стороны, требования к качеству жилья столичные домохозяйства предъявляют достаточно высокие. Самые дешевые квартиры — в промышленных зонах, полубараках, хрущевках и т.п., если и находят спрос, то больше у приезжих из далеких регионов. Многие потенциальные покупатели, особенно с молодыми детьми, предпочитают в такой ситуации не брать, что попало, а арендовать квартиры или покупать просторное жилье в Подмосковье — считая, что лучше иметь хорошую "двушку" за МКАД, чем плохую "однушку" в пределах МКАД, порой еще не осознавая, что качество социальной инфраструктуры там в несколько раз ниже, чем в Москве.

В то же время, есть сегмент покупателей, которые осознают все проблемы дешевой подмосковной альтернативы. Для наиболее привлекательными кажутся квартиры небольших площадей и комнатности, но в домах современной планировки и со всеми удобствами, приятной окружающей средой, качественным социальным окружением, наличием парковочных мест. То есть в Москве опытные граждане будут предпочитать покупать не побольше квадратных метров, а их достаточный минимум, к которым прилагается высокое качество жизни, возможность "жить" вне дома. Здесь действует часто обратный подмосковному "закон" — лучше квартира 40 кв. м рядом с огороженной территорией, своим парковочным местом, престижной школой, метро и парком, чем 80 кв. м рядом с промзоной и третьим транспортным кольцом.

Пожалуй, единственный сегмент, который в 2012 году может ждать ценовая стагнация — это наиболее дорогое жилье, но поведение потребителей в этом сегменте во многом будет зависеть от реализации законодательных инициатив по контролю за сверхдоходами и покупкой зарубежной недвижимости чиновниками и сотрудниками госкорпораций. Пока же зарубежный рынок открыт для них, а свои амбиции на столичном рынке они преимущественно удовлетворили за первые 20 лет становления современного рынка жилья. В целом же провалов каких-либо сегментов рынка ожидать не стоит, так как высокий уровень расслоения москвичей и приезжих в столицу по уровню доходов, стилю жизни, менталитету, возрасту, размеру домохозяйства, представлению об "идеальном" жилье, приоритетам при выборе жилья сохраняется и для каждого уникального предложения найдется своя целевая группа, особенно на фоне крайне низких объемов ввода жилья в строй. Пошатнуть позиции отдельных сегментов московского рынка жилья, особенно наиболее изношенного и некомфортного жилого фонда, сможет разве что активная современная комплексная застройка Новой Москвы или промышленных зон, но это вопрос явно не 2013 года.

Елена Семина, исполнительный директор агентства недвижимости "Усадьба":

Наиболее насыщенный объем предложения на рынке Москвы наблюдается в сегменте бизнес-класса. На данный момент большинство новостроек здесь находятся на финальной стадии строительства, что означает дефицит предложений по доступной цене. В наступившем году можно предположить незначительную коррекцию цен в этом сегменте, в основном, из-за того, что предложение существенно превышает спрос. Мы ожидаем снижение цен примерно на 10%.

Перспектив роста цен по рынку в целом, действительно, нет.

Что касается сегмента дорогого жилья, то предложения уровня де люкс являются единичными, они востребованы, и говорить о том, что вектор влияния макроэкономических потрясений может его затронуть, не стоит. Снижение цен или стагнация в заключении сделок здесь вряд ли произойдет, учитывая, что в прошлом году рост стоимости в этом сегменте достиг 25%.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

На сегодняшний день рынок развивается довольно стабильно: рынок пополняется новыми проектами, рост цен умеренный, наиболее успешные проекты пользуются стабильным спросом. В случае отсутствия глобальных потрясений рынок продолжит развиваться в этом же русле. В 2013 году средняя цена на жилье будут оставаться стабильной с возможным ростом на уровне инфляции, по отдельным проектам возможен рост за счет прохождения этапов строительства. Наиболее стабильным спросом будут пользоваться проекты с оптимальным соотношением цена-качество, а также проекты, демонстрирующие высокие темпы строительства.

Наибольший рост (до 15-20% за год) будет отмечен на квартиры в строящихся комплексах всех классов.

Средняя цена предложения в следующем году может снижаться в районах, где будут выходить на рынок новые проекты на начальном этапе строительства. В частности, ожидается выход на рынок ЖК эконом-класса "Варшавские Холмы" (ЮАО, рядом с метро Аннино и улица Академика Янгеля) от группы компаний ПИК. В бизнес-классе ожидаются к выходу "Red Site" (ЦАО, ул. Сергея Макеева) и ряд других.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум":

Наиболее активен сейчас массовый сегмент, то есть эконом-класс. В 2011 году цены в этом сегменте выросли на 12-15%, в 2012 году — на 9-10%, то есть с превышением темпов инфляции. В 2013 году мы ожидаем продолжения этой тенденции и роста цен на те же 10%. В бизнес- и элитном классе рост цен сохранится на уровне прошлогоднего, в пределах инфляции – 6-7%. Более активному росту цен мешает тот факт, что здесь предложение пока превышает спрос.

В случае, если еще больше дестабилизируется ситуация в Европе и мы увидим сокращение финансирования со стороны банков, ухудшение показателей на фондовом рынке, то ни о каком росте цен вообще речи не пойдет. При сохранении, с одной стороны, активности застройщиков, с другой стороны, ограничивающих факторов по спросу (рост стоимости ипотеки), можно будет ожидать либо стагнации, либо небольшого снижения средней стоимости жилья.

Цены могу вырасти выше среднерыночных в тех районах, где планируется открытие новых станций метро. Вне зависимости от ситуации на рынке, этим районам обеспечен дополнительный прирост цен минимум на 10%.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ":

Действительно, на текущий момент предпосылок для резкой активизации спроса (например, снижения ипотечных ставок) не предвидится и, как следствие, для роста цен предпосылок также нет. Рынок стабилен, и, скорее всего, данная ситуация сохранится. В 2013 году мы прогнозируем рост цен в пределах 10 – 15 %. Изменение цен (как в большую, так и в меньшую сторону) в различных сегментах, как в старых границах города, так и в Новой Москве, будет преимущественно обусловлено изменением структуры предложения (выход новых проектов, вымывание дешевых предложений) и повышением стадии строительной готовности объектов. Кроме того, что касается роста цен в разных районах Москвы и области, то с учетом активного строительства метро, дополнительное повышение цен на жилье ожидается в районах, где появятся новые станции (в частности Жулебино, Котельники). В целом, каких-то кардинальных изменений на рынке недвижимости в ближайшее время не предвидится.

Денис Бобков, Руководитель аналитического центра Est-a-Tet:

Мы прогнозируем 12-15% общерыночный рост цен, на уровне выше инфляции — это поступательный тренд постоянного подорожания, не зависящий ни от стадии проекта, ни от района города. Он будет продолжаться весь этот год, в то же время по отдельным проектам возможно более интенсивное подорожание, в зависимости от стадии строительства, успешности проекта или конъюнктуры рынка. По нашим оценкам, в Москве будет сохраняться дефицит проектов эконом-класса, в связи с чем они будут дорожать быстрее и к концу 2013, возможно, практически достигнут цен бизнес-класса.

Подорожание может составить до 17%, в зависимости от проекта. Бизнес-класс будет дорожать менее интенсивно, чем эконом-класс, в связи с тем, что в 2013 году запланирован выход целого ряда проектов в этом сегменте. Элитный сегмент будет пользоваться традиционным устойчивым спросом – как ни странно, этот сегмент в Москве в последние годы, несмотря на колебания рынка и кризис, был наиболее стабилен. Планомерный рост цен на уровне чуть выше инфляции, гармония спроса и предложения, выход ряда новых интересных проектов в 2012 и 2013 году, появление новых форматов жилья — комплексная застройка, апартаменты, небоскребы и т.д. — все это говорит о том, что элитный рынок — наиболее стабильный сегмент на рынке жилья Москвы.

По-прежнему ожидаем увеличение доли апартаментов в структуре предложения — если по итогам 2012 года она составила 15% от рынка, то в 2013 она может достичь 17-20% от рынка, даже несмотря на появление проектов традиционного формата (квартиры).

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ":

Цена — это взаимодействие спроса и предложения. Пока интерес к столичному жилью у покупателей остается спокойным, а общий объем предложения находится в состоянии стабильности, цены на вторичные квартиры меняются в рамках инфляции, и рынок стагнирует. Данную тенденцию мы отмечаем уже несколько лет подряд: например, в 2011 году стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве увеличилась на 6,9%, а в 2012 году — на 3,8%. В будущем году ситуация, скорее всего, не изменится.

Замечу, что ценовое равновесие характерно практически для всех классов и типов жилья. Исключением, пожалуй, становится только элитная недвижимость, цены на которую в будущем году могут увеличиться. Однако надо понимать, что это всего лишь номинальный рост, не подкрепляемый реальным увеличением спроса, который пока так и не восстановился после кризисных 2008 и 2009 годов.

Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс":

Если говорить о столичной недвижимости, то пока спрос на дешевое жилье будет превышать предложение – рассчитывать на нисходящую динамику цен не приходится. Кроме того, ликвидные и экономные по цене квартиры небольшой площади всегда считались "термометром" рынка, причем как первичного, так и вторичного. И поскольку на данный момент они остаются самым ходовым товаром, однозначно, рост их стоимости будет несколько выше среднего по рынку. Однако в целом мы ожидаем умеренную ценовую динамику в этом году, ведь как показывает практика, все попытки резкого увеличения цен на недвижимость "разбиваются" о падение спроса.

Что касается первичного рынка столицы, то, пожалуй, одно из важных ожиданий — это реконструкция промзон. Однако, процесс это долгий и трудоемкий, и в течение года появления большого объема, способного резко повлиять на цены, не предвидится. Возможно, вывод объектов бизнес- и премиум класса на территории промзон немного понизит стоимость жилья высокой категории в близлежащих районах, но не более, чем на 5-7%.

На вторичном рынке, на мой взгляд, также произойдут некоторые коррективы. Минувший год показал, что покупатели стали гораздо больше ценить качество предложения, а не место его расположения. Думаю, эта тенденция лишь продолжит усиливаться. В этом году мы ожидаем небольшое снижение цен на квартиры с низкими потребительскими характеристикам на фоне стабильного роста цен на качественное жилье.

Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости":

Если на рынке в целом сохранится стабильная ситуация, то возможно, что рост цен в 2013 году сохранится на уровне 8-10% и мы увидим те же тренды, которые мы отмечали в 2012 .

Сегодня на рынке сложился определённый запас прочности. Существует классическая тенденция, когда на рынок периодически выходят новые объёмы предложения квартир. И мы, так или иначе, этот объём новых квартир ощущаем. Сегодняшний их запас говорит о том, что у покупателя есть широкий выбор. И даже при условии возможного отложенного спроса, который формируется благодаря тому, что не было высокой покупательской активноcти осенью 2012, и который, возможно, проявится в этом году и на рынок выйдет большое количество покупателей, запасы предложений все равно будут достаточны, чтобы удовлетворить даже самый активный спрос. Поэтому рост цен будет умеренным. Покупатели по-прежнему будут отдавать предпочтение жилью с максимальным набором потребительских качеств, и именно в этом сегменте рост цен будет наиболее ощутим.

Недвижимость — то приобретение, которое стоит немалых денег, и потребители предпочитают платить их за максимально ликвидные объекты. Поэтому традиционно недвижимость в комфортных и престижных районах будет востребована и будет показывать максимальный ценовой прирост. Традиционно, наиболее ликвидной является недвижимость в центре, на западе и юго-западе столицы, это квартиры с комфортными планировками в современных домах. Недвижимость в тех районах, которые никогда не считались престижными, вряд ли будет демонстрировать активный рост цен и спроса.

Олег Самойлов, генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость":

На мой взгляд, в целом по рынку каких-либо заметных ценовых корректив в наступившем году ожидать не следует: как и прежде, средняя цена квадратного метра будет расти, однако темпы роста будут соответствовать показателям реальной инфляции. Иными словами, сохранится ситуация ценовой стабильности рынка.

Однако если опуститься до уровня отдельных сегментов рынка, то здесь картина, вероятно, окажется менее однородной: удорожание наиболее доступного в ценовом отношении жилья, представленного преимущественно одно- и двухкомнатными квартирами эконом-класса, обладающими приемлемыми характеристиками комфортности проживания, будет идти темпами, опережающими скорость инфляции. В то же время более крупные и, соответственно, более дорогие квартиры, в том числе относящиеся к классам "бизнес" и, особенно, "бизнес плюс", думаю, в 2013 году либо подорожают незначительно, либо — вовсе не прибавят в цене. А это, с учетом инфляции, обеспечит их реальное удешевление.

Вообще, в наступившем году на динамику цен, по моему мнению, будут влиять три ключевых фактора: упомянутая скорость инфляции, динамика роста ставок по ипотечным кредитам и объем предложения на рынке новостроек. В случае, если все три названных показателя окажутся высокими, во второй половине года рынок жилья может ожидать заметный спад активности, следом за которым, с отсрочкой на несколько месяцев, может остановиться рост цен даже на наиболее востребованные "однушки" и "двушки" эконом-сегмента. Квартиры же, относящиеся к сегменту "бизнес", могут и вовсе начать падать в цене.

Единственный сегмент, в котором я не предвижу снижения цен даже в рассмотренном случае, — это премиум-класс. Объекты и покупатели, относящиеся к данному сегменту, в течение всех последних лет демонстрируют крайне низкую чувствительность ко всем факторам, перечисленным выше. Для них важнее другое – насколько стабильна общая экономико-политическая ситуация в стране. А в этом вопросе, как мне представляется, в наступившем году каких-либо глобальных перемен не ожидается…

Юлия Погорелова