Московский рынок жилья завершает год с отрицательной динамикой цен

В числе основных трендов на столичном рынке недвижимости в 2015 году эксперты отмечают снижение стоимости жилья, доходящее до 11%, на фоне выхода большого объема предложений и угасающего спроса.

Год на рынке недвижимости Москвы прошел под знаком новых масштабных проектов комфорт-класса, которые практически вытеснили "эконом", сообщают опрошенные РИА Новости эксперты. В числе основных трендов на столичном рынке недвижимости в 2015 году они отмечают снижение стоимости жилья, доходящее до 11%, на фоне выхода большого объема предложений и угасающего спроса.

Тенденция на рынке

В этом году на рынке недвижимости эксперты отмечают сразу несколько тенденций. Во-первых, это падение спроса. Так, по итогам 11 месяцев 2015 года количество зарегистрированных ДДУ, согласно по данным Росреестра, в Москве снизилось на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, указывает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. "Но следует помнить, что 2014 год запомнился ажиотажным спросом в связи со скачками курсов валют, люди активно вкладывали деньги в недвижимость. Если сравнивать покупательскую активность с 2013 годом, то снижение на рынке новостроек составляет всего 10. И в этом заслуга, прежде всего, государственной поддержки ипотечной ставки", - добавляет собеседница агентства.

Просел спрос и на вторичном рынке недвижимости столицы. Так, за 11 месяцев 2015 года количество переходов прав собственности на московском вторичном рынке жилья снизилось примерно на 46%, указывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Во-вторых, среди тенденций этого года можно выделить также массовое появление на рынке формата квартир небольших площадей, говорит генеральный директор группы компаний "Мортон-Инвест" Антон Скорик. Аналитики компании отмечают уменьшение средней площади реализованных квартир с 54,5 квадратных метра до 46 "квадратов".

Без преувеличения 2015 год на рынке недвижимости Москвы прошел под знаком новых масштабных проектов комфорт-класса. "За последние пять лет на рынке не было такого разнообразия проектов в доступном сегменте. Эконом-класс, с которым Москва уже практически прощалась (на сегодня только два проекта относятся к этому сегменту), заменил комфорт-класс. Именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10-15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой - бизнес-классом", - рассказывают специалисты аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. У основной массы покупателей просто недостаточно средств для покупки в привычных бизнес-классу бюджетах. Поэтому суммарно доля эконом- и комфорт-класса в этом году достигла 40%, приблизившись к 44% бизнес-класса. "Причем если раньше проекты комфорт-класса возводились преимущественно на удалении от ТТК, ближе к границе МКАД, то сейчас стали появляться объекты и у границ ТТК. География проектов расширилась", - отмечают в Est-a-Tet.

Кроме того, добавляют специалисты компании, в этом году промзоны окончательно закрепили за собой статус главных площадок для развития жилых проектов в Москве. Доля новостроек в промзонах достигла почти трети от общего объема предложения по суммарной площади проектов.

Столица с прибавлением

Несмотря на негативные прогнозы, связанные с заморозкой большого числа проектов и сокращением объема предложения, в 2015 году объем предложения новостроек в Москве вырос на 32,4%, говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Если в прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году - 66. По его словам, те проекты, которые находились на стадии оценки площадки, в ряде случаев были приостановлены, поскольку девелоперы сочли несообразным приступать к ее разработке в текущей ситуации, они предпочли сосредоточиться на уже реализующихся объектах. Однако проекты, которые находились уже на "бумажной" стадии, вышли в реализацию, даже если сроки их выхода несколько сдвинулись. В ряде проектов, которые изначально планировалось возводить в бизнес-классе, к моменту выхода была изменена концепция и политика ценообразования, как правило, за счет снижения класса объекта, отмечает эксперт.

Так, в границах "старой" Москвы на протяжении всего 2015 года рынок первичного жилья в границах постепенно наращивал объемы предложения, и в октябре 2015 года достиг своего максимума - 410 корпусов с учетом элитных объектов, указывает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Екатерина Артемова.

Практически в каждом районе города возведено 3-5 новых жилых комплексов, особенно активное строительство идет в Западном и Центральном административных округах. Большое количество предложений связано с тем, что подготовка проектов, введенных в эксплуатацию в этом году, началась за год-два до кризиса, говорит старший менеджер по маркетингу и продажам "Резиденции МОНЭ" Анастасия Томм.

По итогам ноября 2015 года годовой прирост предложения находящихся в реализации корпусов составил порядка 46%. На данный момент в Москве уже введено более 2,5 миллиона квадратных метров жилых домов, приводит данные заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь.

Растерянный покупатель

А вот покупательская активность в текущем году демонстрировала снижение. Как указывают в "Азбуке жилья", количество сделок во всем московском регионе, по итогам ноября 2015 года сократилось на 15,6% относительно октября 2015 года и на 64,5% относительно ноября 2014 года.

По данным компании, количество обращений во всем московском регионе к концу года также заметно снизилось, сократившись по итогам ноября на 22,1% относительно октября 2015 года, и на 53,8% относительно аналогичного периода прошлого года. В частности это связано с тем, что сроки принятие решения о покупке с момента первого обращения покупателя до его выхода на сделку увеличились в 2 раза - теперь людям требуется не меньше 2 месяцев, чтобы решиться на сделку, добавляют в Est-a-Tet.

Кроме того, наблюдается тенденция миграции покупателей по сегментам: часть клиентов, которые еще недавно рассматривали бизнес-класс, сейчас приобретают квартиры эконом-класса, а некоторые покупатели элитного жилья сделали выбор в пользу бизнес-класса, сообщает Томм. Кстати, сегмент элитной недвижимости пострадал больше всего - спад спроса в данном направлении доходит до 65-70%, говорит директор коммерческого департамента управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Михаил Казачек. Впрочем, на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за двенадцать месяцев уходящего года было заключено порядка 500 сделок, среднее количество транзакций в месяц - 42, что в целом соответствует показателю 2014 года, подчеркивают в компании IntermarkSavills.

Определяющими факторами для вторичного рынка жилья в 2015 году стало снижение реальных доходов населения, общая экономическая неопределенность в стране и разнонаправленные ожидания покупателей и продавцов, заставлявшие стороны возможных сделок тянуть одно одеяло в противоположные стороны и в итоге не иметь возможностей договориться, рассказывает Шлома. "В обычное время расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10%. В уходящем году расхождения доходили до 30%. Первые на фоне слухов о грядущем обвале цен ждали резкого удешевления квартир, вторые - наблюдая, как дорожает все вокруг, отказывались верить в снижение стоимости жилья. В итоге оборот на вторичном рынке жилья в 2015 году не превышал 20-25% - за редким исключением продавались только те объекты, собственники которых были готовы к торгу", - объясняет эксперт "Инком-Недвижимости".

Ценовая болтанка

В первом квартале 2015 года цены на жилье в Москве росли, скорее, по инерции после ажиотажного спроса в конце 2014 года. Стоимость квадратного метра в новостройках превысила отметку 209 тысяч рублей, приводит данные директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. Однако спрос уменьшался, и на рынке появились новые предложения уже по сниженным ценам, квартиры в построенных домах тоже начали дешеветь. Таким образом, к середине года ценовая планка в столице опустилась до 180 тысяч рублей за 1 квадратный метр, а к концу четвертого квартала - ниже 170 тысяч рублей за "квадрат". О снижении цен на рынке новостроек говорит также руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, указывая, что по предварительным итогам зафиксировано падение цены на 11% по итогам года. Этот нисходящий тренд, как замечают в Est-a-Tet, коснулся и апартаментов, средневзвешенная стоимость которых составила 357,2 тысячи рублей за квадратный метр, в годовой динамике продемонстрировав сокращение на 7,3%.

Сейчас в Москве можно найти предложения начиная от 3,5 миллионов рублей, тогда как еще год назад это были однозначно цены Подмосковья, описывает ситуацию коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.

Цены на вторичном рынке жилья Москвы также снижались. По словам Шломы, средняя стоимость предложения по итогам ноября составила 186,5 тысячи рублей за квадратный метр - это на 1,1% ниже, чем в октябре, и на 4,4% ниже относительно начала года. Реальная цена сделок снизилась более существенно: 80% ноябрьских продаж прошли на условиях дисконта. Средний размер скидок - 9%, в отдельных случаях дисконт доходит до 15, замечает собеседник агентства.

Характер перспектив

Заглядывая в 2016 год, эксперты предрекают удержание роста цен на жилье. Как считают в "Азбуке жилья", в краткосрочной перспективе (конец 2015 - начало 2016 года), уровень цен на первичном рынке жилья московского региона будет корректироваться в незначительных пределах (от 1 до 3%). Сдерживающими факторами роста станут продление специальных предложений и скидок, а также выход на рынок нового объема предложения.

Это подтверждает Литинецкая, полагая, что в 2016 году мы продолжим наблюдать все основные тенденции рынка недвижимости второй половины 2015 года. "Новые проекты все также будут выходить с дисконтом к рынку в 10-15%, девелоперы жилых комплексов - предлагать рассрочки, а также дисконты при единовременной оплате и ипотеке. Тем не менее, стоит отметить, что данный прогноз актуален при условии продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки", - обращает внимание собеседница агентства.

Если программу льготной ипотеки не продлят, то динамика продаж серьезно замедлится, что, безусловно, негативно скажется на строительной отрасли, рассуждает первый заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич. Сейчас крайне важно понимать уровень платежеспособности населения и с учетом существующей экономической конъюнктуры готовить антикризисные предложения, которые в 2016 году будут актуальны, заключает он.