11 января 2013
Московские власти хотят перекроить город

11.01.2013, Однако

Дорожная ситуация в Москве близка к катастрофе. Большая часть рабочих мест сосредоточена в центре, жилье — на окраинах. Ежедневно из спальных районов в столицу перемещаются огромные массы народа. Транспорт не справляется. Магистрали стоят в пробках. Столичные власти в поте лица трудятся над планом реконструкции города.

В октябре 2012 года новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов выступил с сенсационным заявлением. Вскоре в столице перестанут строить спальные районы, в центре города снесут образцы советской застройки и возведут новые жилые кварталы. Именно таким образом администрация Сергея Собянина собирается решить проблему дисбаланса, когда 90% рабочих мест сосредоточено в центре столицы, в котором почти никто не живет. Добиться поставленной цели предполагается за счет сноса недостаточно ценных жилых объектов и возведения жилья на их месте, а также застройки промзон. В частности, на месте ЗИЛа планируется разместить офисы и спорткомплекс «Легенды хоккея».

Согласно данным московского правительства, в настоящее время в пределах Третьего транспортного кольца работает около 50% постоянного населения столицы, а проживает всего 8% москвичей. Фактически же с учетом миграции доля рабочих мест, сконцентрированных в центре Москвы, достигает 90%.

Что выросло, то выросло

Развитие Москвы идет по классической центрической системе: в центре располагается дорогое жилье, второй пояс составляет деловая инфраструктура, третий — жилые районы, частично перемежающиеся зонами деловой застройки. В советское время Москва развивалась по полицентрическому типу — когда вокруг города появлялись города-спутники, где располагались производства и сопутствующая жилая застройка. Это способствовало процессу децентрализации и частично сбалансированности транспортных потоков. Однако последние годы Москва развивалась по сценарию, который и завел ее в транспортный тупик: наращивала деловую инфраструктуру в центре и жилые массивы по периметру. Строительство новых кольцевых дорог только осложняло ситуацию.

«Подобный дисбаланс территорий чреват серьезными транспортными проблемами и острым дефицитом парковочных мест. В перспективе ситуация может привести к тому, что движение наземных транспортных потоков в пределах ТТК попросту остановится», — говорит замдиректора по маркетингу «Сити-XXI век» Марина Тимашова.

По словам директора Департамента городской недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group Виктора Садыгова, плановая советская урбанистика долгое время шла по функциональному разделению зон: в центре строились промзоны, ведомственные учреждения и предприятия, обеспечивающие рабочие места, а периферию занимали жилые спальные районы. «Результатом такого зонирования стала маятниковая миграция, когда ежедневно все население окраин, а позднее и городов-спутников дружно отправлялось по утрам в центр, а вечером возвращалось обратно. Концентрация рабочих мест в центре имеет право на существование: например, в Европе и Соединенных Штатах в большинстве небольших и средних городов население едет на работу из пригородов», — говорит эксперт. Однако такая схема действенна только до тех пор, пока численность населения не достигнет определенной отметки. Концентрация рабочих мест в центре столицы стала миной замедленного действия, и когда количество жителей перевалило за 15 миллионов, взрывной механизм активировался.

При росте населения города требуется его децентрализация: вывод предприятий и промзон из центральной части, равномерное распределение новых рабочих мест по жилым территориям. В принципе все современные градостроительные теории поддерживают либо линейные схемы развития, либо полицентрические. Плюсы последних в том, что вся транспортная нагрузка распределена между центрами. При этом во многих странах стараются четко придерживаться принципа, согласно которому человек должен жить и работать в одном районе. «В Лондоне сейчас модно жить рядом с офисом. Целые жилые комплексы, например NEO Bankside, строятся, ориентируясь на этот спрос, и мгновенно распродаются, в том числе и как инвестиционные объекты для желающих заработать на сдаче в аренду жилья офисным клеркам, работникам близлежащих бизнес-центров», — говорит руководитель отдела московских продаж компании Knight Frank Ольга Тараканова.

В качестве альтернативных решений для современных городов сейчас предлагаются другие схемы. Прямоугольная — наиболее простая, удобная для застройки и организации движения транспорта, так как не вызывает особой его концентрации в центре города. Однако ее существенный недостаток — периферийные районы удалены от центра города и друг от друга. В свою очередь, прямоугольно-диагональная схема представляет собой развитие прямоугольной системы, дополненной диагональными магистралями, связывающими наиболее удаленные пункты города по кратчайшим направлениям.

С небес на землю

Изменить гигантскую кольцевую структуру с мощным тяготением центра крайне непросто. «Сосредоточение 90% рабочих мест в центре Москвы привело к тому, что на всех трассах, связывающих периферию с центром, возник самый настоящий транспортный коллапс. Сгладить проблему и даже частично решить ее можно переносом ряда бизнес-центров, предприятий и промышленных производств на окраины города или на территории Новой Москвы, что естественным образом разгрузит дороги», — говорит директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP Роман Семчишин. По его словам, такая идея прорабатывалась еще при прежнем мэре Юрии Лужкове и даже частично начала реализовываться. «В Москве появились альтернативные центры деловой активности, например, вдоль Ленинградского проспекта, однако этот процесс только начинается. Развитию этого направления способствует близость аэропорта Шереметьево и обилие новых офисных проектов», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Чтобы процесс стал полноценным, городские власти должны, с одной стороны, найти и подготовить новые площадки для строительства жилья, с другой — создать новые рабочие места за пределами центра. По мнению Марины Тимашовой, альтернативное направление развития для московских девелоперов — как раз зоны тяготения новых транспортных магистралей и транспортно-пересадочных узлов. Городские власти уже наметили план работы в этом направлении. Во-первых, вдоль новых веток метрополитена планируется построить около 10 млн кв. м различных площадей. Во-вторых, 10–12 млн кв. м предполагается возвести вдоль Малой кольцевой железной дороги и Третьего пересадочного контура метро. В-третьих, около проектируемых транспортно-пересадочных узлов появится почти 4 млн кв. м недвижимости. Кроме того, как отдельную магистраль города столичные власти рассматривают Москву-реку, которая станет еще одной зоной притяжения городской застройки.

Развитие новых центров — рабочих, административных, деловых — дело, конечно, хорошее. Проблема в том, где найти под новые проекты место. Если с Новой Москвой все просто, то к идеям разгрузки центра много вопросов. Например, не совсем ясно, как освободить пространство под новые проекты. Таким образом, возникают две весьма непростые задачи — перепланировка центра и перестройка традиционных «спальников» в пределах МКАД. «В настоящий момент действительно сложилась такая ситуация, когда большая часть рабочих мест сконцентрирована в центре города, а спальные районы расположены в основном между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Перестроить их во что-то другое практически невозможно, это сложившаяся квартальная застройка», — говорит Евгений Скоморовский. Единственное, по его словам, что могут сделать городские власти, это создавать новые рабочие места на сопряженных со спальными районами территориях, например, на месте бывших промзон — их достаточно много на востоке, юго-востоке и юге Москвы. По мнению экспертов, это так называемые «серединные зоны» между спальными районами и центром, более известные как «ржавый пояс Москвы».

По этому пути, собственно, и обещают пойти московские власти. Так, в качестве одного из примеров главный столичный архитектор Сергей Кузнецов уже называл территорию бывшего завода ЗИЛ. «Есть много таких территорий, на которых можно создавать новые рабочие места. Например, район Нагатино-Садовники отделен от центра города огромной промзоной, часть которой — 13-й автобусный парк. При этом АТП, по сути, находится на привилегированном участке набережной Москвы-реки, его, несомненно, надо перестраивать», — объясняет Евгений Скоморовский. По словам эксперта, по соседству уже созданы новые рабочие места: «Московский бизнес-инкубатор» реализует проект Nagatino i-Land, в котором в ближайшее время могут открыться back-офисы крупных банков, например, Райффайзенбанка и Альфа-Банка.

Новый центр

Таким образом, число проектов по перестройке «спальников» невелико. Впрочем, еще тяжелее обстоит дело с перепланировкой центрального района. Теоретически в центре Москвы есть дома, которые никакой архитектурной ценности не имеют. «Даже если пройтись по центральным знаковым улицам — Знаменке, Мясницкой и др., то до сих пор можно встретить небольшие здания советской постройки, которые находятся просто в ужасном состоянии», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

С ней соглашается и маркетолог «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова. «Программа сноса ветхого жилья уже практически реализована в ЦАО. Но во многих районах еще остались панельные дома. В рамках текущей программы сноса ветхого жилья в первую очередь ликвидируются пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения, а затем планируется сносить блочные дома более поздней постройки», — говорит эксперт. Невооруженным глазом видно, что «оптимистичный» взгляд на перестройку центра кажется заведомо несовместимым с масштабной задачей. «Нет в центре Москвы такого огромного количества советской застройки, чтобы организовать массовый снос. Либо мы понимаем под «центром Москвы» совершенно разное.

В пределах Садового кольца речь может идти преимущественно о точечной застройке. Действительно здесь есть полузаброшенные дома и такие, которые не представляют архитектурной ценности и где можно было бы увеличить этажность», — говорит Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.

Потому эксперты уже спешат предложить компромиссные варианты. «Чтобы получить новые жилые площади, необязательно сносить старые здания — можно их реконструировать. «Пустующие административные здания в Хамовниках теперь пополнили рынок апартаментов — это и «Николаевский дом», и Clerkenwell House loft-style apartments», — предлагает дополнительный вариант директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. Есть дома, которые построены в хрущевское время, их можно облагородить новыми фасадами, получить более интересные архитектурные решения.

Между тем большинство промзон в центре осваивается уже сейчас. Например, появилось предложение о сносе двенадцати строений Хамовнического пивзавода, на его месте планируют возвести жилой комплекс. Потенциальные площадки можно найти в Пресненском и Шаболовском районах. Правда, как напоминают участники рынка, на территориях бывших промзон зачастую запрещают строить жилую недвижимость, что, например, существенно в свое время затормозило проект «Красный Октябрь».

Однако, по словам экспертов, главная проблема в любом случае останется нерешенной — это проблема спроса. «В случае возобновления нового жилого строительства в ЦАО стоимость квартир будет непомерно велика и доступна лишь немногочисленным элитным покупателям, и никак не улучшит положение многочисленных офисных работников, работающих в центре», — говорит Ольга Маркова. Вероятнее всего, ситуация массового скопления офисов в центре и проживания большинства их сотрудников в спальных районах сохранится, как и общая загруженность дорог. «Все понимают, что центр не будет застраиваться серийными многоквартирными монстрами, скорее это будут малоквартирные элитные жилые комплексы. Между тем в центре необходимо не «спальники» строить, а разбивать парки и скверы, ремонтировать памятники архитектуры, планово заменять ветшающие здания», — говорит управляющий партнер Spener Estate Вадим Ламин. Иначе, по мнению эксперта, существует опасность, что центр города окончательно превратится в место проживания элиты за высокими заборами.

Таким образом, можно уверенно прогнозировать, что на практике план городских властей если и будет воплощен в жизнь, то в усеченном виде. Мы увидим реализацию нескольких проектов по возведению элитного жилья в пределах центра и несколько образцово-показательных спальных районов. Основные проекты будут реализовываться в Новой Москве.

Очевидно, что такой проект никак не повлияет на загруженность транспортной инфраструктуры. Понятно, что предложенный властями «парадный» план также далеко не идеален. Но теоретически даже превращение центра в элитный район может позитивно, пусть и на свой извращенный лад, сказаться на транспортной загруженности города. Во всяком случае, большинство граждан ездить туда перестанет. Вот только для этого недостаточно убрать из центра офисы. Для расчистки столицы предстоит перевести в Бутово, а то и дальше не только частный сектор, но и органы власти. Однако о планах московской мэрии, которая могла бы подать пример «федералам» и переселиться, например в Троицк, пока не слышно.

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.