Московские реалисты: мансарды для любителей

Европейский путь развития - это не для нас, ведь исторически сложилось, что в российской столице пространство под самой крышей использовалось лишь для хранения ненужных вещей. Подниматься высоко, крыша может протечь в любой момент, да и жарко под ней - москвичи изначально ценили не столько романтику, сколько бытовые удобства. Тем не менее, этот сегмент в современной Москве все же присутствует и, если и не пользуется массовой популярностью, своего "любителя" находит всегда. Появлению в столице мансардного жилья мы обязаны уже современной истории.

Мансарда как дитя приватизации

Москва никогда не была городом мансард. Этот вид недвижимости появился здесь не естественно, как в Европе, а искусственно, причем уже в постсоветское время: до эпохи приватизации чердаки под жилье официально не использовались и в большинстве случаев служили лишь помещениями для коммуникаций. После того, как их разрешили приватизировать жильцам верхних этажей, началась эпоха двухуровневых квартир и просто одноуровневых мансард, которые приобретали в состоянии "под отделку", ремонтировали, оборудовали дополнительными окнами и в результате перепродавали как полноценные квадратные метры.

"исторически сложилось, что в Москве существует два вида использования мансард, - рассказывает руководитель отдела продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills Кристина Томилина. - Если они принадлежат городу, то в основном их занимают организации, к примеру объединения художников, у которых там располагаются студии или хранятся картины. Если мансарда выкуплена у города, то скорее всего это второй уровень квартиры либо отдельная квартира мансардного типа. Последние, кстати, пользуются спросом у тех же художников, только более богемных и состоятельных".

Процесс выкупа и переоборудования помещений под крышей недешев и имеет смысл лишь в домах довольно высокого уровня в центре города. В результате сегодня, по словам генерального директора компании "Метриум" Марии Литинецкой, предложения с мансардами встречаются в основном в домах бизнес- и премииум-класса.

Классические мансарды, то есть именно помещения, получившиеся из чердаков в результате перепланировки, генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова и вовсе считает хоть и недавней, но историей: "они были востребованы в те годы, когда предложение как таковое было в дефиците. В тех условиях использование чердаков под жилье украшало проект - давало возможность разнообразить планировки, увеличить площадь квартир. Если посмотреть на существующие девелоперские проекты, видно, что мансарды встречаются в основном в отреставрированных домах - это проекты реставрации исторических зданий, которые были реализованы в 90-е и в начале 2000-х. Как пример - ЖК "Резиденция Знаменка", где на верхнем этаже все равно нельзя было сделать ничего, кроме мансарды".

Романтические преимущества и бытовые недостатки

Как бы романтично ни звучало слово "мансарда", в столице этот вид недвижимости не особенно популярен. Казалось бы, все должно быть наоборот: смотреть на московские крыши, видеть не окна дома

напротив, а догорающий закат - это ли не мечта?.. Но в дореволюционные времена мансарды не прижились в столице по вполне банальным причинам: крыша может течь, в жару чердачные помещения превращаются в "духовку", да и домов с лифтами тогда в Москве было немного. Казалось бы, ни одна из этих проблем не должна тревожить современного романтика, но эксперты и сегодня спускают мансарды с небес на землю, отмечая, что это жилье на любителя. "С точки зрения проживания мансарда все же не самое лучшее место, поскольку в таких помещениях невысокие потолки, специфические планировки, ограниченная инсоляция и прочие недостатки", - считает Мария Литинецкая.

Определенный парадокс сегмента заключается и в том, что, несмотря на очевидную "проблемность" такого предложения, цена на мансардное жилье выше, чем на обычное. "Такие квартиры продаются плохо: по сути, под наклонной крышей можно устроить только полноценное спальное место, а вся остальная площадь простаивает без функциональной нагрузки", - рассказывает Ирина Могилатова.

Мария Литинецкая тоже видит в классических мансардах больше недостатков, чем достоинств: "Если человек покупает жилье с мансардой на вторичном рынке, то в девяти случаях из десяти оно будет с ограниченным уровнем освещения. В реконструированных домах у мансард, как правило, узкие окна, поэтому света недостаточно, а это уже на любителя. По сути, это переделка чердачного помещения, где окон нет и маленькая высота потолков - 2,5-2,7 метра в самой верхней точке. Так что это очень специфичное предложение, которое пользуется спросом, но не массовым".

Есть и еще одна проблема: встретить в Москве "европейскую" мансарду практически нереально. Как отмечает Кристина Томилина, сами по себе мансардные помещения на московском рынке недвижимости продаются крайне редко. Как правило, они входят в состав двухуровневых квартир, где площадь гораздо больше и функциональность ограничена. В то же время такое жилье не уступает в цене обычным квартирам на верхних этажах, что также снижает конкурентоспособность мансард.

"Спрос не очень высок, потому что квартиры на мансардных этажах для большинства покупателей выглядят менее функциональными, - делится впечатлениями руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова. - При этом их стоимость и квартир на высоких этажах аналогична. Зачастую довольно сложно найти соответствующего покупателя. Стоит отметить, что все вышеперечисленные обстоятельства негативно влияют и на срок экспозиции таких квартир".

Ценовые парадоксы

"Вне зависимости от того, на каком рынке мы рассматриваем мансарды - вторичном или первичном, объект будет не дешевле, чем предложения этажами ниже, - рассказывает руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. - Ценообразующими факторами тут служат этажность, высота потолков, наличие самих мансардных окон по типу Velux, возможность установки дровяного камина, видовые характеристики, а также в целом уникальность и эксклюзивность самого предложения".

Стоимость квадратного метра в мансарде high-класса может достигать и нескольких десятков тысяч долларов. Одна из таких квартир, например, сейчас выставлена на продажу в замоскворечье. По данным S.A. Ricci, она стоит более 4,5 млн долл., а в среднем по рынку стоимость квадратного метра в мансарде варьируется в диапазоне 7-20 тыс. долл. Наибольшим спросом при этом пользуются объекты площадью 80-130 кв.м и стоимостью 8-14 тыс. долл./кв.м.

В новых проектах жилых комплексов квартиры с мансардами почти не встречаются. Один из немногих примеров - "Агаларов Хаус", но, как говорят эксперты, мансарды в нем скорее дань моде своего времени: в 1990-х критерии элитного жилья еще не сформировались. "По сути, этот формат пережиток прошлого, сейчас ему на смену пришли пентхаусы, даже в отреставрированных зданиях девелоперы скорее стремятся переоборудовать мансарды в полноценные этажи", - считает Ирина Могилатова. По ее словам, именно так, к примеру, обстоят дела в ЖК "Дом Гельриха", где застройщик поднял крышу и сделал из мансарды полноценную квартиру. А абсолютно все современные элитные ЖК проектируются без учета мансард, зато с пентхаусами с высокими потолками, панорамным остеклением, возможностью установки камина и огромными эксплуатируемыми террасами.

И все же в девелоперских проектах мансарды не покинули город, но перетекли из сегмента жилых квартир Я в сегмент апартаментов, не потеряв при этом вцене. Вот что, например, рассказывает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков: "Одна из самых "громких" мансард города расположена в комплексе лофт-алартаментов "Кадашевские

палаты" в Замоскворечье. Из ее окон открывается панорамный вид на Кремль,

Третьяковскую галерею и храм Иконы Божьей Матери. Площадь мансарды составляет 330 кв.м, а прославилась она своей высокой стоимостью - 6,7 млн долл. На сегодняшний день это не только самое дорогое предложение в данном сегменте от компании KR Properties, но и в целом самая лучшая и концептуальная мансарда российской столицы, аналогов которой единицы даже в таких городах Европы, как Париж, Амстердам, Гамбург и Вена".

Специфические планировки диктуют оригинальные дизайнерские решения

АПАРТАМЕНТНЫЕ КОМПЛЕКСЫ С МАНСАРДАМИ:

"КАДАШЕВСКИЕ ПАЛАТЫ" (3-й Кадашевский пер., 7, стр. 1)

"НИКОЛАЕВСКИЙ дом" (комсомольский пр-т, 9а)

CLERKENWELL HOUSE (комсомольский пр-т, 42)

"ПАРК МИРА" (пр-т мира, 102)

BERZARINA 12 (ул. Берзарина, вл. 12)

THE LOFT (Духовской пер., вл. 17)

LOFT GARDEN (2-я рыбинская ул., вл. 13)

LOFT FACTORY (Новорязанская ул., 26)

LOFT POST (ул. Ф. Энгельса, 46) и пр.

По данным компании Welhome

Снос мансарды над домом Пастернака обошелся в пять миллионов

Москва хоть и не готова соперничать с Петербургом по количеству и качеству мансард, но вносит свой вклад в дело борьбы с их незаконным возведением. В этом году, например, почти через пять лет после вынесенного постановления суда, была демонтирована надстройка мансардного типа, незаконно возведенная еще в 2002 году над объектом культурного наследия регионального значения "Дом, в котором 10 февраля 1890 года родился поэт Б.Л. Пастернак", расположенным по адресу: Оружейный переулок, дом 3, строение 1.

Еще в 2009 году по иску Мосгорнаследия арбитражный суд Москвы постановил снести мансарду и вернуть зданию первоначальный вид, однако собственники оспорили решение. В конечном итоге судебные инстанции разного уровня поддержали позицию города о незаконности возведенной надстройки площадью 300 кв.м. Работы по демонтажу были проведены с августа по октябрь 2013 года за счет средств бюджета города.