Меньше, лучше, дешевле

Адаптация рынка элитного жилья Москвы к новым макроэкономическим условиям выразилась в снижении цен. Застройщики вынуждены давать скидки и торговать за рубли

Среди покупателей стало заметно меньше иностранных граждан, что отчасти компенсировал приток клиентов из российских регионов, отмечают в Penny Lane Realty. За элитным жильем потянулись и покупатели из бизнес-класса. "Имея накопления в долларах, они теперь могут себе позволить что-то достойное в центре", - объясняет Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed.

По подсчетам риэлторов, в столице на продажу выставлено около 1500 элитных квартир и апартаментов. Четкой классификации нет, сведения о количестве жилых комплексов варьируются от 31 (Knight Frank) до 46 ("Savills Россия"). Сделок за прошлый год в "Savills Россия" насчитали около 500, в среднем 42 в месяц, что соответствует показателю 2014 г. "Продать много объектов тяжело, все конкурируют по цене, - признает Анна Левитова, управляющий партнер агентства W1 Evans. - Пока экономическая ситуация не улучшится, соревноваться девелоперы будут в единственном виде спорта: кто выставит ниже цену".

Торг уместен

В долларах застройщики получили от продаж на 40% меньше - $660 млн против $1,1 млрд в 2014 г. 88% всех сделок в 2015 г. были со скидкой, сказался и перевод ценников в рубли. По данным Kalinka Group и Knight Frank, если в начале прошлого года в рублях выставлялось не более половины элитных новостроек, то в конце - около 80%. В конце января текущего года в рублях номинировано уже 90% нового предложения. "Цены в долларах или евро остались в единичных случаях на вторичном рынке Остоженки", - уточняет Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Из новинок 2015 г. только клубный дом Chekhov от Vesper имел валютный прайс (от $24 000 за 1 кв. м, оплата по курсу ЦБ).

Средний размер скидок опрошенные "Ведомостями" риэлторы оценивают в 12%, но одновременно приводят примеры более существенного дисконта: в Turandot Residence весной на несколько апартаментов давали скидку от 25 до 43%, уточнил Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, в "Садовых кварталах" "в честь новогодних праздников" - до 16%. С апреля и до конца года в ЖК Knightsbridge Private Park покупателям скидывали $4000 с 1 кв. м или предлагали отделку под ключ. "Размер дисконта иногда достигал 50%", - говорит Павел Трейвас, управляющий партнер Point Estate. "Квартиру на Остоженке продали со скидкой в 30 млн руб.", - поделилась Светлана Бирина, руководитель департамента "НДВ-недвижимости".

По подсчетам "Savills Россия", в среднем 1 кв. м в суперэлитном сегменте в долларах стоит $26 360, в премиальном - $14 860. По данным Est-a-Tet, в конце 2015 г. самые дешевые апартаменты в ЦАО предлагались в комплексе Wine House на Садовнической улице - 49,7 кв. м за 18,1 млн руб. Во II квартале того же года за 48,5 кв. м в клубном доме "Рахманинов" в Малом Кисловском переулке просили 30,5 млн руб., т. е. за полгода самые доступные апартаменты в центре подешевели на 38%, констатируют в компании. Максимальные цены зафиксированы в Knightsbridge Private Park - пентхаусы здесь предлагаются по $41 000 за 1 кв. м. "За год долларовые цены снизились на 9%, рублевые - на 18% подросли", - уточнил Трещев.

Скромнее будут

За 2015 г., по словам Трещева, продажи были открыты в четырех элитных комплексах. Это Palazzo Imperiale (Якиманка) на 22 квартиры площадью от 68 до 166 кв. м, девелопер Forum Properties; ЖК "Резиденция на Всеволожском" от "Лидер-инвеста" на "золотой миле" (21 квартира площадью 100-250 кв. м); Chekhov на 10 апартаментов от Vesper в Тверском районе и "Рахманинов" на Арбате (ГК "Китос"). Последний - это проект реконструкции, комплекс из 33 апартаментов площадью от 48 до 165 кв. м.

География элитного предложения не сильно изменилась. По спросу по-прежнему лидируют новостройки Хамовников - здесь, по данным "Savills Россия", заключалась каждая третья сделка. Средний бюджет покупки - $1,1 млн за квартиру в 144 кв. м. На Замоскворечье пришлось 19% сделок, на Пресненский район - 16%. 40% всего покупательского спроса в 2015 г. собрали три проекта: "Садовые кварталы" (вторая очередь), Wine House и "Рассвет Loft Studio". На четыре проекта, вышедших в 2015 г., пришлось 13% сделок.

На элитном рынке активно продвигают так называемые "кварталы элитных особняков" - и небезуспешно. Почти две трети спроса пришлось именно на такие проекты: "Полянка, 44" (группа ПСН), Wine House ("Галс-девелопмент"), "Садовые кварталы", Balchug Residence, Balchug Viewpoint от "Интеко" и др., говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер "Savills Россия". "Небольшие элитные и премиальные объекты, возводимые среди плотной городской застройки, лучше всего обособить с помощью замкнутой квартальной архитектуры", - объясняют аналитики Est-a-Tet.

Жилая среда становится богаче, а площади квартир - меньше. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум", все больше застройщиков проектируют жилье по 60-70 кв. м. По ее данным, в 2015 г. средняя площадь квартиры в элитной новостройке уменьшилась со 151,5 до 141,9 кв. м. Особенно заметно ужимались пентхаусы. По словам Трещева, ранее было минимум 250 кв. м, обычно значительно больше: в ЖК "Афанасьевский" - от 379,2 до 587,6 кв. м, в клубном доме "Булгаков" (вышел на рынок в начале 2014 г.) - 321 и 342 кв. м. В 2015 г. минимальная площадь - 200 кв. м. В "Рахманинове" двухуровневый пентхаус занимает всего 177 кв. м.

Сначала бизнес - жилье потом

Новых рублей в товарных количествах ни у кого нет, констатирует Левитова. Люди вкладывают деньги, чтобы поддержать на плаву бизнес, приобретение очередной квартиры отходит на второй план, говорит Румянцева. Она считает, перспективы элитного рынка в 2016 г. "более чем неопределенными". Риэлторы ожидают снижения спроса на 15-20%. Предложение будет пополняться в основном небольшими клубными домами. "Сейчас надо обладать большой смелостью, чтобы выводить на рынок крупный проект и привлекать под него кредит", - рассуждает Халин.

Тем не менее в 2016 г. ожидается несколько новинок. Клубный дом Nabokov от Vesper - 15 апартаментов площадью от 83 до 330 кв. м и пентхаус 554 кв. м, строительство комплекса в Курсовом переулке началось осенью 2015 г. Altimus Development намерена возобновить продажи в "Palazzo Остоженка, 12" (12 квартир площадью 34-125 кв. м). Как объяснили в Knight Frank, у собственника идет процесс согласования документов. Официального старта продаж еще не было, но брокеры вели и ведут переговоры с интересующимися клиентами. Литинецкая добавила к списку Savvin River Residence в Хамовниках от компании "Гардтекс" на месте ткацкой фабрики. ЖК общей площадью 38 000 кв. м рассчитан он на полторы сотни квартир - это самый крупный из анонсированных проектов. Всего на рынок выйдет не больше 200 квартир, прикидывает Халин.

Могилатова опасается, что застройщики начнут экономить на материалах, на отделке фасадов - и это скажется на качестве элитной недвижимости. Рублевые цены, по прогнозу Литинецкой, будут расти, хотя долларовые продолжат снижаться. Не менее чем на 10-15% за 2016 г., уточняет Халин.

Автор: Людмила Чичерова