23 июня 2016
Малютки с нашего двора
Коммерсантъ # Дом

Рекорды минимализма на столичном рынке жилья экономкласса

Квартиры площадью 20 кв. м, так поразившие первого вице-премьера России Игоря Шувалова во время визита в Татарстан, - далеко не самый компактный вариант жилья. Чтобы это выяснить, в Казань отправляться не нужно. Достаточно проехаться по некоторым столичным новостройкам.

От 16 и младше

"На рынке новостроек Москвы насчитывается не менее пяти проектов, где предлагаются площади менее 20 кв. м", - утверждает руководитель отдела рыночной аналитики компании "РГ-Девелопмент" Екатерина Лобанова. "Ъ-Дом" решил опустить планку еще ниже и отправился в небольшое путешествие по столице в поисках новых предложений площадью менее 16 кв. м. Первая остановка - Красносельский район, новостройка, а вернее, объект реконструкции нескольких строений 40-х годов XX века, где ранее располагался НИИ. Сейчас это комплекс апартаментов Soyuz Apartments, который поражает сверхнизкими для ЦАО ценами - от 3млнруб. за юнит. Одна из причин кроется в размерах: в самых компактных апартаментах всего 15,7 кв. м. Но это еще не предел для современной Москвы.

Вторая остановка - Басманный район, еще один объект реконструкции, на этот раз здания 1914 года постройки. Ныне оно именуется Klein House, продажи здесь открылись с месяц назад. Площадь самого маленького из предлагаемых апартаментов - 15,1 кв. м, цена - 4,1 млн руб.

Остановка третья - Новая Москва, 11 км от МКАД, ЖК "Петровская слобода". В самой маленькой студии здесь 12,9 кв. м, цена - 1,3 млн руб. Но, в отличие от предыдущих вариантов, с этим не все гладко. И дело даже не в габаритах, а в сути. Это двухэтажный таунхаус, переделанный в восемь изолированных помещений со своими санузлами и кухонными зонами, где каждый лот продается как доля в объекте. Что-то похожее на рынке уже было в 2007-2009 годах, когда либо на землях ИЖС, а чаще на предназначенных под дачное строительство возводили нечто трех-четырехэтажное, нарезанное на маленькие "квартирки", и продавали очень дешево. Некоторые из таких объектов снесли в принудительно-показательном порядке. Часть стоит, но пустует до сих пор: им так и не удалось подключиться к инженерным сетям. Повезло лишь малой доле, что удалось легализовать. Какая судьба ожидает аналогичные дома, появившиеся сейчас, предсказать сложно.

С четвертым объектом, юридически вполне благополучным, который должен был с разгромным счетом побить абсолютно все рекорды миниатюрности, вышла неувязочка. Мы планировали отправиться в ВАО, где в новом комплексе среди прочих вариантов фигурировали апартаменты площадью 6,5 кв. м, продающиеся дешевле 1 млн руб. Однако застройщик вовремя одумался и переобозначил их как кладовые. "Апартаменты площадью 6,5 кв. м - это уже перебор, поскольку даже в гостиницах минимальная площадь номеров - 10-12 кв. м", - говорит директор по инвестициям компании Est-a-Tet Владислав Луцков.

Приведенные примеры - это проекты с предельными значениями площадей. Но есть масса других. "Например, комплекс Cleverland, в котором все апартаменты от 18,3 до 33,31 кв. м", - говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Самые дешевые из них продаются за 2,2 млн руб. "Такой формат активно продвигают на месте бывших промзон, - рассказывает генеральный директор компании "Пересвет-Инвест" Олег Пронин. - Например, в ЖК "Петр I" покупателям предложены студии площадью от 22,58 кв. м по цене 3,6 млн руб., а в комплексе Sreda студии 26,2 кв. м предлагаются по цене от 4,66 млн руб. Больше всего, по данным управляющего партнера компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, в выводе проектов с микропланировками преуспела ГК ПИК. Речь о комплексах "Ярцевская 24", "Маршала Захарова 7", Green Park, "Мещерский лес". В последнем из перечисленных наименьший метраж составляет 22,3 кв. м, а цены начинаются от 3,4 млн руб.

Романсы не про финансы

Свои мини-предложения есть и в дорогих сегментах, хотя "малютки" там будут "поупитаннее". По сведениям компании Welhome, в премиальном сегменте наименьшие габариты в комплексах апартаментов "Дом на Красина" (27,9 кв. м), Metropolis Loft (30,5 кв. м), "Современник" (31,5 кв. м) и ЖК "Суббота" (34 кв. м).

Среди элитных объектов минимальные по площади находятся в жилых комплексах "Советник" (45 кв. м), "Рахманинов" и "Полянка, 44" (в обоих по 48,5 кв. м), а также комплексе апартаментов Balchug Viewpoint (46,4 кв. м). "При этом скромные площади отнюдь не означают низкой стоимости, - замечает председатель совета директоров Kalinka Group. Екатерина Румянцева. - К примеру, квартиру площадью 49 кв. м в комплексе элитных особняков "Полянка, 44" приобрести можно за 34,9 млн руб.".

Уже по одному этому высказыванию понятно, что причины появления новой волны миниатюризации, захлестнувшей рынок недвижимости с 2015 года и продолжающейся сейчас, лежат не только в финансовой плоскости и стремлении за счет небольших площадей снизить абсолютный ценник, дабы сохранить темпы продаж в новостройках. Но вот парадокс: первые сверхмаленькие квартиры появились задолго до предыдущего кризиса (2008 года), во времена, когда цены на недвижимость уверенно шли вверх, причем отнюдь не в проектах экономкласса. Вот как об этом вспоминает управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина: "В ЖК "Времена года", вышедшем в 2002 году, на первых этажах предлагались квартиры площадью 18, 22, 24 кв. м. Планировалось, что их будут покупать под какие-то специальные нужды: разместить родственников, приезжающих в гости, поселить водителей или технический персонал и т. д. Все эти помещения были распроданы".

Еще одна некризисная причина появления маленьких квартир связана с возникшей модой на студии (а на маленьких площадях кухня объединена с комнатой). Причем ориентиром для москвичей могли послужить не только зарубежные проекты. "В Санкт-Петербурге формат студий развивали еще с начала 2000-х годов, - рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "Бест-Новострой" Сергей Лобжанидзе. - Там было много коммуналок, из которых люди готовы были переехать в жилье, по площади сопоставимое с размерами комнаты, но отдельное и с собственным санузлом. Это зачастую были квартиры "вагонного" типа - узкие, площадью 20-23 кв. м. Сейчас рынок Петербурга заполнен этими студиями. Также там можно было увидеть такой формат, как "смартквартиры", позиционируемые как жилье без "лишних" метров с функциональными планировками".

Габаритов груз

Планировка - это как раз самая слабая сторона маленьких квартир. "Это очень хрупкий формат, легко перейти грань, когда вместо уютного малогабаритного жилья получается неликвидный продукт, - говорит коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов. - Как правило, студии имеют вытянутую форму, но важны пропорции. Идеальной является пропорция, близкая к 3,5x7,5 м. Именно такую нарезку мы использовали при проектировании студий в "Штат 18" и "Триколор".

"Качественная комната не может быть узкой и длинной, - возражает руководитель архитектурной мастерской " Мезонпроект" Илья Машков и поясняет, почему малогабаритные квартиры, как правило, получаются именно такими: - Чтобы маленькие квартиры имели хорошие пропорции, сам дом должен быть нешироким. Однако на практике количество жилых домов на площадке увеличивать нельзя. Поэтому для измельчения квартирографии у застройщика остается лишь два варианта: либо увеличивать общие зоны, теряя квадратные метры, либо делать узкие квартиры-пеналы, которые вряд ли кто купит при наличии конкурентных предложений".

Фишки-малышки

Некоторые компании уже столкнулись с тем, что интерес к миниатюрному жилью оказался куда ниже ожидаемого, даже несмотря на привлекательные цены. "Судить о ситуации можно, например, по вымываемости квартир в ЖК "ВЛюблино" - проекте, который находится на рынке уже не меньше полугода, - говорит управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев. - Там в корпусе №1 из 190 квартир-студий продано не более 10%".

Впрочем, интерес можно и простимулировать, главное - сделать это грамотно. "Надо не просто возводить дома с маленькими квартирами, а подстраиваться под нужды конкретного жильца, - уверяет Дмитрий Халин, управляющий партнер компании Savills в России. - Это могут быть различные трансформеры, когда кровать при помощи нехитрых манипуляций превращается в стол для приема гостей, подвижные перегородки, которые позволяют в считаные секунды превратить спальню в отдельное помещение. Подобные проработки уже есть. Например, в ЖК "Тетрис" в Красногорске".

Второй вариант - предложить нишевый продукт в очень правильной локации. Причем он легко может быть элитным с габаритами жилья куда меньше тех, что сейчас представлены на рынке дорогого жилья. "Например, в Лондоне есть квартиры площадью 20 кв. м (с кухней, ванной) для студентов престижных вузов, - рассказывает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова, - а стоит такое арендное жилье £2 тыс. в месяц! Нечто подобное может быть и в Москве. Это мог бы быть супермегаарендный бизнес".

 

Автор: Наталия Павлова-Каткова

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.