22 марта 2013
Лучше поздно, чем никогда

22.03.2013, Новые известия

Что делать честным покупателям жилья, если новостройка оказалась долгостроем

Скандалы с обманутыми дольщиками, так и не дождавшимися своих квартир, несколько лет назад прокатились по всей стране. Но, несмотря на широкий общественный резонанс и внесенные поправки в законы, от долгостроя со всеми вытекающими из этого неприятными последствиями пайщики не застрахованы до сих пор. "Новые Известия", опросив экспертов, выяснили, что делать, если застройщик отказывается выполнять свои обязательства.

Как утверждают участники рынка, юридического определения долгостроя нет, однако на практике понять, в какой момент перспективный проект начинает медленно, но верно превращаться в безнадежное предприятие, можно даже без помощи специалистов. И это при том, что перенос сроков ввода дома в эксплуатацию, к сожалению, явление довольно распространенное.

"Причиной может стать уголовное дело в отношении главы района, неисполнение городом обязательств по обеспечению коммуникациями, рейдерский наезд да и обычная безалаберность, – перечисляет в беседе с "НИ" гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. – При этом граждане довольно спокойно переносят тяготы и лишения в том случае, когда им предоставлен доступ к их будущим квадратным метрам для отделки помещений. Плохо, когда под предлогом скорейшего оформления прав на недвижимость девелоперы подписывают с покупателями акты приема-передачи, по которым они, еще не став полноправными собственниками, вынуждены оплачивать эксплуатационные расходы и коммуналку. А ведь это противоречит Гражданскому кодексу РФ, который гласит, что "бремя содержания собственности лежит на собственнике".

Бить тревогу, по словам гендиректора "Метриум Групп" Марии Литинецкой, надо начинать, когда спустя полтора года после прописанного в договоре срока новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика.

Надежда есть

Если ситуация начинает развиваться по негативному сценарию и у покупателей не остается сомнений, что они ввязались в долгострой, настает время решительных действий. В частности, по мнению гендиректора компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софьи Лебедевой, имеет смысл подать иск к застройщику о признании его банкротом и оформить свою квартиру как объект незавершенного строительства, требовать расторжения договора с возвратом денежных средств, что часто бывает затруднительно, или дожидаться окончания строительства и предъявить застройщику штрафные санкции, если это предусмотрено законом или договором. Определенную роль в борьбе за справедливость играет вид договора, который был заключен с продавцом. Самый лучший вариант в этом случае – договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, который предусматривает отказ от сделки с полным возвратом денежных средств.

"В отличие от покупателей квартир по другим схемам дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома, – утверждает г-жа Литинецкая. – А это значит, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если этого не произошло, то покупатель имеет полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи перенесен более чем на два месяца".

Впрочем, в последние годы объекты, возводимые по ДДУ, в разряд долгостроев обычно не попадают. Поэтому застройщики, работающие в соответствии с этим законом, обычно уверены в своих силах. Однако, чтобы подстраховать себя от возможных форс-мажоров, они зачастую указывают срок окончания строительства "с запасом" на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя.

Неправильный выбор

Гораздо сложнее будет вернуть деньги, если застройщик и покупатель заключили между собой лишь предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Гражданский кодекс трактует такой документ лишь как соглашение о намерениях, а это значит, что выплаченные по нему деньги – это не оплата товара, а только обеспечение будущих обязательств. Впрочем, у покупателя все же остается простор для маневра. ПДКП – это своего рода временное решение, после которого застройщик должен предложить будущему собственнику заключить основной договор. Так что если срок его действия истек, деньги внесены, а основной документ так и не подписан, от сделки можно отказаться, особенно если учесть, что взаимные обязательства сторон по отношению друг к другу также прекращаются. Однако застройщики обычно деньги возвращать не спешат, так что требовать их возврата придется через суд.

Совсем не повезло тем, кого угораздило ввязаться в сомнительный жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В этом случае вернуть деньги или добиться возобновления строительства будет крайне сложно. Проблема в том, что взаимные обязательства сторон тут должны быть прописаны в Уставе. Причем согласно Жилищному кодексу, пайщики здесь находятся в невыгодном положении: их обязанности, касающиеся своевременного внесения взносов, четко закреплены, а вот действия кооператива остаются на его усмотрение. Так что если пункт об ответственности ЖСК перед потенциальными новоселами отсутствует, даже суд вряд ли сможет исправить ситуацию.

Всем миром

Банкротство застройщика – это отдельная история, которая зачастую плохо заканчивается даже для тех, кто покупал квартиру по договору долевого участия, не говоря уже о сделках в рамках предварительного договора купли-продажи, по которым вернуть деньги практически невозможно. В первом же случае некоторая надежда все же есть, но речь идет только о части выплаченных средств. Попавшим в такую ситуацию пайщикам эксперты советуют прежде всего заручиться поддержкой профильного адвоката, который внесет своего подопечного в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Причем заявить оба требования и посмотреть, что из этого получится, закон не позволяет.

"Если покупатель заявляет денежные требования, то он должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь, – предупреждает г-жа Литинецкая. – В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки – требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен".

Если же объект оказался недостроенным, можно добиться передачи незавершенного дома, однако в этом случае дольщикам придется создавать жилищно-строительный кооператив, скидываться "на круг", искать подрядчика и достраивать объект самостоятельно.

Техника безопасности

По данным столичной мэрии, к началу прошлого года в Москве насчитывалось 20 долгостроев, в строительство которых вложились 3278 человек. В итоге в строй были введены только восемь объектов, а это значит, что около 1,5 тыс. пайщиков до сих пор не получили своего жилья. Кроме того, согласно данным Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, в перечне проблемных объектов на территории Подмосковья зарегистрированы 52 проекта-долгостроя. Столь печальная статистика заставляет потенциальных новоселов еще более тщательно подходить к выбору застройщика, чтобы, вложив деньги в проект, не пополнить армию обманутых дольщиков.

По словам экспертов, стопроцентной гарантии того, что каждая конкретная новостройка будет сдана точно в срок, дать не может никто, и даже у самых, казалось бы, надежных застройщиков могут на том или ином этапе реализации проекта возникнуть непредвиденные трудности. Поэтому задача покупателя – свести возможные риски к минимуму. В первую очередь необходимо тщательно изучить сайт девелопера. Кому-то это может показаться незначительной мелочью, но он должен быть надлежащего качества, с хорошим дизайном и беспроблемной загрузкой. Причем идеально, если выбранная компания будет значиться в первой двадцатке любого интернет-поисковика, иначе есть риск нарваться на сомнительную контору. Кроме того, на странице застройщика должны быть выложены все необходимые документы по его деятельности, проектная декларация, разрешение на строительство и правоустанавливающие документы.

Затем не стоит пренебрегать детальным изучением отраслевых форумов, где потенциальные покупатели и жертвы недобросовестных компаний делятся своим опытом и размещают черные списки жуликов и сомнительных строителей. Далее следует обратиться к официальным ресурсам министерств и убедиться, что выбранный объект не включен в перечень долгостроев, а компания не числится в реестре проблемных застройщиков. Кроме того, стоит проверить перечень индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности. Переход к личному общению с застройщиком стоит начать с проверки документов, среди которых должны быть свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, проектная декларация (документ, содержащий информацию о строящемся объекте и самом застройщике). В порядке должны быть и учредительные документы, включающие в себя устав компании, свидетельство о регистрации юридического лица и свидетельство о постановке на налоговый учет. Ознакомительную поездку на стройку также можно считать очень хорошей идеей. Она позволит понять, что собой представляет будущий объект, а отзывы местных жителей дадут представление о том, не является ли этот участок потемкинской деревней. И наконец, если по всем пунктам застройщику можно поставить зачет, покупатель может смело заключать договор долевого участия.

Алина СТЕПАНОВА

Екатерина НАДРОВА

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.