«Лучше меньше, да дешевле»

21.03.2013, РБК daily.ru

Начало 2013 года не подтвердило сложившегося мнения, что первые посленовогодние месяцы являются провальными для рынка недвижимости. Уже с января участники рынка почувствовали активный спрос на недвижимость. Конечно, объем сделок был не таким, как в декабре, но он превышал уровни начала 2012 года.

Новая Москва больше не растет

Из-за длинных январских праздников на этот месяц обычно приходится минимальный за год объем сделок. По статистике Росреестра, в январе 2013 года количество купленных квартир было почти в три раза меньше, чем в декабре 2012 года: 4093 против 11 366. Впрочем, этот показатель все равно был выше января прошлого года, когда завершилось 4048 сделок.

По мнению руководителя отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Антона Северьянова, в общем объеме сделок на рынке жилой недвижимости Москвы (с учетом новых территорий) доля первичного рынка составляет около 28%. «Однако если рассматривать только территорию «старой» Москвы, то доля первичного жилья здесь не превышает 12%», — считает эксперт. Количество новостроек в пределах «старой» Москвы выросло на 3% по сравнению с декабрем прошлого года. По данным компании «БЕСТ-Новострой», в январе на первичном рынке появились шесть новых объектов, включая два в Центральном АО.

Всего на 15 крупнейших застройщиков приходится более 2 млн кв. м реализуемого жилья в «старой» Москве. Крупнейшие из них — «Донстрой-Инвест» и строительная компания «Московский комбинат хлебопродуктов», на них в совокупности приходится около 700 тыс. кв. м. При этом на восемь крупнейших девелоперов жилья Новой Москвы приходится почти 900 тыс. кв. м в реализуемых корпусах.

Несмотря на то что средняя цена «квадрата» в Москве за январь-февраль 2013 года незначительно выросла (до 173,6 тыс. руб. за кв. м с 173,3 тыс. руб. на старых территориях и до 85,7 тыс. руб. за кв. м с 84,9 тыс. руб. — на новых), продолжилась тенденция к уменьшению средней площади покупки. Впрочем, последнее в равной степени можно отнести и к Подмосковью. Как отмечает управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин, в московском эконом-классе сегодня востребованы квартиры площадью 40—42 кв. м (вместо 45 кв. м год назад), в бизнес-классе — 80 кв. м (ранее — 100 кв. м), в элитном классе — 150—200 кв. м (ранее — более 250 кв. м).

Падает и средняя цена предложения. По итогам января она была на уровне 6,8 млн руб. в эконом-классе и 8,6 млн руб. в комфорт-классе, рассказал генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. «Годом ранее в сегменте эконом-класса среднее предложение находилось на уровне 9,3 млн руб., в комфорт-классе — 7,6 млн», — отметил он.

Практически исчерпан, как оказалось, запас роста стоимости «квадрата» в Новой Москве. Руководитель проектов департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Ульяна Козлова считает, что после объявления и присоединения новых районов к столице недвижимость там и так сильно подорожала, поэтому значительных ценовых колебаний в ближайшее время не планируется.

На подмосковном рынке первичного жилья наблюдались примерно те же тенденции, что и на московском, но с некоторыми отличиями. В январе там было заключено 37,2 тыс. сделок с жильем, свидетельствуют данные Росреестра. Это примерно на 30% меньше, чем в декабре 2012 года, но на 81% больше, чем в январе 2012 года, отметила генеральный директор «Метриум» Мария Литинецкая.

Подмосковные новостройки в январе-феврале дорожали сильнее московских. По данным «БЕСТ-Новостроя», средняя цена квадратного метра подмосковных новостроек выросла с начала года на 2,4% — с 69,9 тыс. руб. до 71,6 тыс. руб. за кв. м. Средний размер сделки в начале года составлял около 4 млн руб., утверждают участники рынка. Самое недорогое предложение в ближнем Подмосковье на расстоянии до 10 км от МКАД в ЖК «Заречный» Люберецкого района, где квартиры-студии площадью 34,1 кв. м предлагаются по цене от 2,013 млн руб. Самый высокий уровень цен — в районе Сколково. Это ЖК «Сколково-Парк», в котором минимальная стоимость квартиры (78,2 кв. м) составляет 13,959 млн руб. Всего за первые два месяца года подмосковный рынок пополнился 69 объектами.

Вместе с тем, как и в столице, в Московской области продолжилось сокращение средней площади покупки, а вместе с ней — и среднего объема сделки. В феврале средняя стоимость квартиры, купленной в подмосковной новостройке, по данным «Азбуки жилья», составила 3,852 млн руб., что на 3,1% меньше декабря 2012 года (3,957 млн руб.) и на 13,4% относительно января 2012 года (4,451 млн руб.).

В целом среднемесячная реальная емкость рынка вторичного жилья в Москве в начале года составила около 12 млрд руб. в эконом-классе, примерно 23 млрд руб. в комфорт-классе и около 20 млрд руб. в бизнес-классе, подсчитал руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов. По оценке Марии Литинецкой, на вторичное жилье приходится до 80% продаж начала года. Около трети сделок на вторичном рынке пришлось на сектор эконом-класса, половина на комфорт, остальные — на бизнес-класс, подсчитали в «Инкоме».

По наблюдениям президента НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, в этом году участники рынка вторичного жилья оказались необычно активны. «Только за две рабочие недели после Нового года предложение у их НП выросло примерно на 300 новых объектов, в два раза превысив темпы осенних месяцев, традиционно более активных», — отметил эксперт. С ним согласен и исполнительный директор компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. Объем предложения вторичного рынка жилья Москвы в январе, по данным отдела исследований «Миэль», составил около 65 тыс. квартир, это на 10% больше, нежели в декабре прошлого года. По данным компании, средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы составила в январе 2013 года 198,3 тыс. руб. за кв. м (-0,4% к декабрю 2012 года). Долларовые цены за счет курсовой динамики выросли на 0,8% (6465 долл. за кв. м). Подмосковье и здесь опередило Москву: по данным «Азбуки жилья», цена «квадрата» там выросла по сравнению с декабрем 2012 года на 1,1% и составила 88,1 тыс. руб. за кв. м.

В этом году продавцы элитной недвижимости, как городской, так и загородной, уже с первых чисел января вернулись в привычный рабочий темп. По их наблюдениям, начало года было необычно активным: звонков от желающих купить премиальную московскую квартиру или загородный дом поступало не меньше, чем в декабре. «При этом клиенты приезжали в поселки посмотреть предложения уже 2 января», — делится наблюдениями коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. Генеральный директор компании Chesterton Екатерина Тейн добавила: «Количество обращений, поступивших к нам в феврале, сравнялось с показателями сентября-октября 2012 года — самых активных месяцев осени».

По данным агентства Knight Frank, в феврале средний бюджет покупки премиальной городской квартиры составил 2,9 млн долл., продемонстрировав за год рост более чем на 150 тыс. долл. (6%). Всего в первые два месяца года в премиальных новостройках Москвы было куплено 80 квартир, что на 14% больше, чем за тот же период годом ранее, говорит управляющий партнер Intermark Savills Дмитрий Халин. Эксперты Moscow Sotheby’s International Realty отметили, что суммарный объем предложения в элитном сегменте столицы в феврале составил около 219 тыс. кв. м, а его стоимость — около 19,5 тыс. долл. за кв. м.

Со своей стороны, г-жа Тейн обратила внимание на то, что в последнее время сократилась доля предложения элитных и премиальных квартир в Хамовниках. Еще в третьем квартале 2012 года объем предложения здесь превышал 70% от общего, но появление новых объектов в последние месяцы изменило это соотношение. «Сегодня на элитном рынке Москвы насчитывается 35 новостроек, в которых свыше 1950 квартир, из них 54% в Хамовниках», — говорит она.

На рынке подмосковных поселков по спросу лидируют участки без подряда — около 40% от спроса (средняя стоимость 2,4 млн руб.) и квартиры в малоэтажных жилых домах — 35%. В целом средняя цена предложения объектов в коттеджном сегменте эконом-класса составляла 3,8 млн руб., стоимость объектов бизнес-класса равнялась 15,8 млн руб., премиальное жилье реализовывалось по цене 32 млн руб., а люксовое — за 58,9 млн руб., отметила руководитель отдела загородного жилья аналитического центра «Инком» Вера Потехина. Доля таунхаусов и дуплексов продолжает составлять 12—15%, средняя цена таунхауса — 9,2 млн руб., минимальным спросом пользуются коттеджи и участки с подрядом. По данным «Инкома», коттедж в организованном поселке можно приобрести в среднем за 14,1 млн руб.

Вместе с тем, по данным Intermark Savills, на рынке загородной недвижимости бизнес-класса в январе было заключено 150 сделок. При этом средний бюджет коттеджа бизнес-класса составил 1,5 млн долл., таунхаса — 600 тыс. долл.

В элитном сегменте усилилась тенденция по уменьшению средней площади как покупаемых домов, так и участков, отметила региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. «По нашим оценкам, в январе число сделок составило около 30 при среднем показателе в 20 сделок за месяц во втором полугодии 2012 года», — отметила она. Наибольшим спросом пользовались коттеджи площадью 450 кв. м стоимостью около 2,1 млн долл., преимущественно на удалении не более 25 км от МКАД на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях, говорят в компании. Рост интереса к Рублево-Успенскому шоссе в начале 2013 года отметил и руководитель отдела продаж «Park Ville Жуковка» Светлана Капранова. По ее словам, в январе-феврале количество обращений выросло по сравнению с декабрем 2012 года на 44%.

Алексей Пастушин