"Квартиры для разборчивых"

21.03.2013, РБК daily.ru

Есть несколько признаков, по которым можно точно определить, что квартира относится к категории бизнес-класса. Это презентабельный вид самого дома, огороженная территория и хорошая инфраструктура. Ну и стоимость выше среднего. Такого жилья в Москве становится все больше, и пока что все проекты находят своего покупателя. Но бурного роста цен на них не предвидится.

Классовые различия

Что такое настоящий бизнес-класс? Хотя критерии классификации недвижимости несколько размыты, концепция жилья бизнес-класса все-таки предполагает несколько отправных точек. Прежде всего, это внешний вид дома: он должен быть построен по индивидуальному архитектурному проекту, по технологии кирпичного, монолитного и монолитно-кирпичного домостроения. Высота потолков в квартирах — не менее 3 м, часто в них проектируют большую площадь остекления, большие лоджии, два санузла, кладовки, гардеробные. Метраж квартир больше, чем в эконом-классе.

Впрочем, как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум», площади жилья сейчас во всех сегментах сокращаются. «Если до кризиса стандартная площадь «однушки» бизнес-класса была 50—60 кв. м, то сейчас это 40—50 кв. м», — говорит она.

У жилого комплекса бизнес-класса обязательно должна быть собственная огороженная и охраняемая территория, паркинг — желательно подземный, консьерж во входном лобби. Дом такого уровня управляется, как правило, профессиональной управляющей компанией. Инфраструктура ЖК включает обычно магазин, аптеку хорошего уровня, кафе, располагающиеся на первом этаже, во дворе — детскую площадку и зеленые зоны. Часто девелопер предлагает жильцам более развитую структуру сервиса: рестораны, спортивные площадки, фитнес-центры, детские клубы и даже целые торговые комплексы.

Отличие жилья бизнес-класса от других сегментов кратко сформулировал Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate: «В домах эконом- и комфорт-класса чаще всего отсутствуют некоторые из признаков, характерные для бизнес-класса, — например, архитектурный проект может быть серийным, а уровень отделки весьма средним. Площади квартир, как правило, меньше. Элитные дома или дома премиум-класса по сравнению с бизнес-классом характеризуются, как правило, меньшим количеством квартир, более высоким уровнем отделки помещений общего пользования, использованием более дорогих и качественных материалов. В состав инфраструктуры часто входят дополнительные элементы».

Как сообщил Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermaк Savills, в течение 2012 года рынок жилья бизнес-класса Москвы пополнился 15 новыми проектами — это рекордный показатель, превосходящий предыдущие три года вместе взятые. Мария Литинецкая говорит, что на столичном рынке в стадии реализации сейчас находятся 70 проектов этого сегмента.

К предложениям такого уровня можно отнести жилые комплексы «Английский квартал», «Скай Хаус», «Доминион», «Фамильный дом Воробьево», «Алиса», «Зодиак», «Мос-Анджелес», «Искры радости», «Well House на Дубровке» и многие другие проекты. Марина Резвова, директор департамента недвижимости, заместитель генерального директора концерна «Крост», рассказала о ЖК Wellton Park, который компания строит на проспекте маршала Жукова: «Использование мирового опыта полномасштабного строительства с привлечением талантливых европейских архитекторов позволило концерну создать в жилом квартале атмосферу комфортной среды. Авторские фасады, продуманная полноценная инфраструктура, двор без машин, уникальные интерьеры входных групп, великолепный ландшафт — все это подчеркивает высокий статус жилья, соответствующего бизнес-классу».

Децентрализация бизнес-класса

Представление о том, что дома бизнес-класса должны быть обязательно расположены в Центральном АО, когда-то бытовавшее на нашем рынке недвижимости, безнадежно устарело. «Сегодня объекты этого класса расположены не только в центре Москвы, но и в престижных округах столицы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с хорошей транспортной доступностью и комфортной инфраструктурой, — констатирует Марина Резвова. — Наибольшей популярностью пользуются дома в Западном, Северном, Северо-Западном и Юго-Западном округах, где экологическая обстановка считается наиболее благоприятной». Там же, добавим, формируется и наиболее благополучная социальная среда.

Конечно, пока в столице России по причинам, обусловленным исторически, расслоение на элитные, приличные и депрессивные районы не столь ярко выражено, как в других странах. «За океаном главной особенностью отнесения жилья к тому или иному классу является прежде всего социальная однородность района: там нельзя построить рядом дома разных классов, у них подобное строится рядом с подобным. У нас же нередко из окон квартиры дома бизнес-класса можно наблюдать унылую картину промзоны или обшарпанную пятиэтажку. Такое жилье по западным меркам потянуло бы только на эконом», — рассуждает Мария Литинецкая.

Однако и в Москве есть живописные места, часто удаленные от центра, и застройщики охотно строят там высококлассные дома. «Есть примеры жилых комплексов практически у МКАД, которые все участники рынка относят к бизнес-классу, — например, «Миракс Парк», — говорит Дмитрий Халин. — Пожалуй, нигде не найти таких видов на Покровское-Стрешнево, как из пентхауса в ЖК «Алиса», который тоже расположен не так далеко от Кольцевой автодороги». «Да и к какому классу отнести еще комплексы «Корона», «Надежда» на ул. Крупской, «Леонардо» в Новых Черемушках и т.д.?» — задается вопросом Вадим Ламин.

Эксперты даже не возражают, чтобы к бизнес-классу относились жилые комплексы за МКАД, если они соответствуют всем требованиям сегмента и находятся в экологически благоприятном районе. «Не стоит думать, что Москва — это единственное место, где могут быть дома элитного и бизнес-класса. Такие проекты есть и в Подмосковье, и они пользуются спросом, — утверждает г-жа Литинецкая. — Понятно, что они тяготеют к престижным направлениям типа Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское шоссе. Но если в Москве доля жилья бизнес-класса в общем объеме предложения составляет 48%, то за МКАД на него приходится 23%».

За качество платить готовы

Разброс цен в сегменте бизнес-класса довольно значителен. «Нижняя граница находится на уровне 150—180 тыс. руб. за кв. м, а квартиры более высокого уровня могут достигать 450 тыс. руб. за кв. м. Но в целом жилье данной категории значительно дешевле элитного», — отметила Марина Резвова. Дмитрий Халин говорит, что в новостройке квартиру бизнес-класса можно подобрать от 250—300 тыс. долл., а на вторичном рынке и 12 млн долл. потратить. «В целом в 2012 году покупатели новостроек на Юго-Западе готовы были отдавать до 1 млн долл. за квартиру», — сообщил эксперт.

Мария Литинецкая предлагает провести дифференциацию внутри сегмента. «Москва уже сформирована, участков для строительства осталось немного. Они могут быть хорошо расположены в плане транспортной доступности, но иметь какие-то негативные элементы окружения, — объясняет она. — В результате мы можем видеть проект бизнес-класса, находящийся рядом с промышленными объектами. Поэтому, по мере того как у нас развивается рынок жилья, возникает потребность в делении внутри каждого класса объектов на ценовые сегменты. Так, в бизнес-классе мы выделяем объекты верхнего ценового уровня, среднего и нижнего. Понятно, что объект верхнего ценового сегмента будет отличать сочетание самых высоких качественных характеристик, объекты среднего и нижнего ценового уровня будут иметь лишь часть из них». К самым качественным эксперт предлагает отнести ЖК «Хамовнический Вал», Gazoil City, «Суворов-Парк», к среднему ценовому уровню — ЖК Wellton Park, ЖК «Солнце», к нижнему — ЖК «Аэробус» или «Дом на Беговой». Среди новостроек, находящихся на одинаковом этапе строительства, к комплексам высшего уровня можно причислить клубный дом «Мирный», где жилье стоит до 320 тыс. руб. за кв. м, и Sky House (до 414 тыс. руб. за кв. м), к среднему — «Искры радости» (до 222 тыс. руб. за кв. м), «Well House на Дубровке» (до 250 тыс. руб. за кв. м) и «Мичуринский» (до 250 тыс. руб. за кв. м), к нижнему — «Альбатрос» (до 184 тыс. руб. за кв. м), дом на ул. Мельникова (до 165 тыс. руб. за кв. м) и «Мос-Анджелес» (до 191 тыс. руб. за кв. м).

Тенденции и прогнозы

Поскольку предложение на московском рынке жилья бизнес-класса богато и разнообразно, это приводит к конкуренции среди застройщиков, борьбе за покупателя. И выигрывает в ней тот, кто предложит проект с наиболее современной и востребованной концепцией, сумеет предугадать желания потребителей. «Современные покупатели все больше и больше путешествуют, приобретают недвижимость за границей и имеют возможность сравнивать, а потому девелоперы вынуждены неуклонно повышать качество строительства, архитектуры и соответствовать мировому пониманию бизнес-класса», — подтверждает Марина Резвова.

Если покупатели «старой формации», в основном из российских регионов, по старинке выбирают высотку на Котельнической или «Дом на набережной», то более продвинутые все больше интересуются апартаментами и лофтами. «В основном это несемейные люди, бизнесмены, которым нужна точка присутствия как можно ближе к центру городу или месту своей работы, — так описывает новую прослойку клиентов Дмитрий Халин. — Сейчас рынок апартаментов находится в стадии расцвета, с каждым годом выходит все больше новых домов. Известны проекты, в которых первичные продажи уже завершены. Это, например, Manhattan House, The Loft, «Даниловская мануфактура».

В дальнейшем доля жилья бизнес-класса в пределах МКАД будет только расти, так как стоимость столичной земли, ее дефицит, сложность «выбивания» участка у властей делают невыгодным строительство недорогого жилья. Все больше проектов будет вестись посредством комплексного освоения территорий, редевелопмента промзон.

Ну а насчет роста цен не нужно слишком обольщаться. Экономическая ситуация в стране стала более сложная, уровень доходов населения не растет. Все помнят, как во время кризиса цены больше всего просели именно на бизнес-класс, потому что рынок был затоварен жильем этого уровня. «То же самое мы видим и сейчас — предложение превышает спрос, — констатирует Мария Литинецкая. — Тем не менее падения цен пока мы не наблюдаем, но видим рост на уровне инфляции, что означает практически стагнацию». Эксперт предупреждает, что бизнес-класс — это самый рискованный сегмент для инвестиций, и чтобы не прогадать, инвесторы должны из огромной массы объектов выделить наиболее ликвидный, чей потенциал качественных характеристик будет поддерживать проект на плаву, показывать рост цен и позволит не снижать их в условиях жесткой конкуренции. Частному инвестору порой бывает крайне сложно «попасть в яблочко».

Марина Резвова полагает, что даже при относительно стабильной макроэкономической ситуации рост цен в бизнес-классе в этом году вряд ли превысит инфляцию и составит 10—12%. «Хотя ограничение строительства в столице может спровоцировать спрос и рост цен, особенно в престижных районах Москвы», — уточнила она.

«В этом году мы ожидаем продолжение роста числа сделок на первичном рынке. На данный момент запаса предложения при текущем среднем уровне спроса должно хватить почти на три года. В случае роста числа сделок прирост средневзвешенной цены выше показателя 2012 года (7,35 тыс. долл. за кв. м) вполне осуществим, но едва преодолеет отметку в 15% (т.е. 8,4—8,5 тыс. долл. за кв. м)», — прогнозирует Дмитрий Халин.

При ухудшении экономической ситуации Мария Литинецкая не исключает падения цен на недвижимость бизнес-класса — но только в новых проектах. В готовых домах цены будут оставаться на прежнем уровне. «Такая ситуация была во время кризиса — застройщики до последнего держали цены, даже в ущерб себе. В высоких сегментах девелоперы очень не любят показывать падение цен, поэтому делают это скрыто, за счет дополнительных скидок, рассрочек, маркетинговых акций… За счет таких мер и будут поддерживаться объемы продаж недвижимости бизнес-класса», — предположила она.

Ирина Богатырева