11 ноября 2013
Квартира на отельном положении
Коммерсантъ. Деньги

Кто получает пятизвездный сервис не выходя из дома

До конца года в Москве примет жильцов первый комплекс апартаментов, управлять которым будет международная гостиничная сеть. А в курортном Сочи открывается сразу несколько апарт-комплексов под управлением иностранных отельных операторов. Заметный спрос на новый для России формат жилья эксперты объясняют высоким уровнем сервисного обслуживания, характерным для статусных отелей.

В компании с отелем

Первые апартаменты под управлением гостиничных операторов появились в конце 70-х годов прошлого века в США, где зародилось много разных форматов недвижимости. Сегодня элитное жилье с сервисным обслуживанием можно встретить в большинстве мировых мегаполисов, звездные апартаменты есть почти в каждом фешенебельном отеле. Так, апартаменты в лондонском One Hide Park обслуживает Mandarin Oriental Hotel Group, она же управляет резиденциями в Columbus Circle в Нью-Йорке.

До 1991 года, то есть во времена СССР, в нашей стране не было представлено ни одного международного отельного бренда, да и сейчас на нашем рынке работают далеко не все. Поэтому пятизвездные апартаменты, предлагаемые на продажу, а не в аренду, смело можно назвать новым продуктом на рынке. Между тем на своей исторической родине, в Америке, этот формат жилья уже давно широко распространен.

"Долгие годы у нас было проще построить и продать бетонные коробки, чем обременять себя дополнительными договоренностями с международными операторами и выполнять их пожелания. Или же брать на себя риски и обязательства перед покупателями. Поэтому появление этого формата жилья стало результатом обострения конкуренции и стремления развивать новые ниши на рынке",-- рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

На западе такой формат жилья называют брендированными резиденциями (Branded Residences), то есть это апартаменты, которые имеют бренд и обслуживаются отельным оператором, предоставляющим пятизвездный сервис. В отличие от просторных гостиничных номеров, сдаваемых отельными сетями в аренду на длительный срок, брендированная жилплощадь продается конечным собственникам. "Многие сети люксового сегмента предлагают сейчас инвесторам такой формат, чтобы увеличить доходность бизнеса. Подобные резиденции очень популярны в богатых городских и курортных локациях",-- говорит Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle.

Впереди России всей

В настоящий момент в Москве в стадии разработки и строительства находится несколько проектов, в которые предполагается привлечь международных гостиничных операторов. Так, в четвертом квартале этого года планируется открытие комплекса "Новый Арбат, 32" (оператор Marriott International). А на территории ММДЦ "Москва-Сити" возводится сразу два объекта под управлением гостиничных сетей: "IQ-квартал" (оператор Sofitel) и ОКО (оператор MorgansHotelGroup). Сейчас ведутся переговоры с ведущими гостиничными брендами относительно управления проектом "Сады Пекина".

"Апартаменты, находящиеся в управлении у гостиничных сетей,-- классический пример помещений для непостоянного проживания. В этом случае оператор становится своего рода гарантом заполняемости, а значит, и определенной доходности. Благодаря отельным сетям такие апартаменты попадают в их базы данных, и собственник с большой долей вероятности будет иметь постоянный доход от сдачи в аренду",-- считает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex.

Если говорить о Сочи, курортной столице России, то он не просто идет в ногу с Москвой, а опережает ее на полшага. Причина -- Олимпийские игры 2014 года, которые сообщили сильный импульс развитию региона. Первые местные комплексы апартаментов в симбиозе с отелями откроются до конца текущего года. Например, в проекте "Горки Город" в Красной Поляне почти 2,5 тыс. апартаментов, часть из которых будет управляться иностранными сетями. Управление апартаментами курортного комплекса "Камелия" возьмет на себя Swissotel Hotels & Resorts. Обслуживать резиденции Karat Apartments будет компания Hyatt.

"У отельных операторов очень высокие требования к качеству инфраструктуры, безопасности, инженерному оснащению, планировочным решениям, противопожарным системам, и далеко не все девелоперы могут удовлетворить эти запросы",-- отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group.

Жилье на пять звезд

По словам экспертов, вывод на рынок нового продукта -- Branded Residences -- в условиях жесткой конкуренции позволяет девелоперам выделиться на общем фоне жилой застройки и привлечь к проекту повышенное внимание. "Гостиничный оператор согласится на сотрудничество, если девелопер предусматривает строительство отеля на территории комплекса,-- управлять одними лишь апартаментами сетям невыгодно. При этом отель возводится за счет девелопера, а это недешевое удовольствие -- себестоимость одного номера начинается от $140 тыс. Оператор выступает своеобразным партнером, и его надо привлекать уже на самых ранних этапах",-- говорит Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум Групп".

Даже если присутствие бренда в проекте ведет к его, проекта, удорожанию -- не беда, ведь звездные апартаменты и стоят в продаже дороже, что выгодно как самому бренду, так и девелоперу. Здесь следует упомянуть, что небрендированные апартаменты обходятся на 15-20% дешевле, чем жилье аналогичного уровня, однако эксплуатационные платежи у них выше (220 руб./кв. м против 100-150 руб./кв. м в традиционных элитных квартирах). "Не стоит забывать и о повышенной ставке налога на апартаменты: 0,3% против 0,1% в обычных квартирах. При прочих равных условиях девелоперы хотели бы повысить успешность своих проектов, их стоимость и при этом не потерять темпы продаж. Таким образом, привлечение известных отельных брендов является отличным маркетинговым ходом",-- указывает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Если говорить о ценах, то в столичных проектах "Сады Пекина" и "IQ-квартал" стоимость метра площади начинается с 360 тыс. руб., а в сочинской "Камелии" -- с 200 тыс. руб. В среднем подобное жилье дороже стандартных апартаментов на 15-20%.

Сила бренда

Обычно брендированные резиденции располагаются в одном здании со звездным отелем или по соседству. Это позволяет владельцам апартаментов пользоваться всей инфраструктурой гостиницы. "Собственникам апартаментов с сервисным обслуживанием доступны все опции высококлассного отеля, включая SPA, рестораны, переговорные, консьерж-службу, room-service и т. д. У нас в стране такую жилплощадь часто приобретают иностранцы, поскольку наличие международного отельного бренда гарантирует высокое качество проекта и обслуживания в нем. Мы реализуем этот формат сразу в нескольких наших объектах -- курортном комплексе "Камелия" в Сочи, "Садах Пекина" и "IQ-квартале"",-- поясняет Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости "Галс-Девелопмент".

По словам экспертов, Branded Residences представляет собой выгодный инвестиционный продукт. "Владелец апартаментов может сдавать свою жилплощадь как на длительный, так и на короткий срок и получать стабильный доход. При этом все действия, связанные с обслуживанием и эксплуатацией помещения, а также с поиском арендатора, берет на себя менеджмент отеля. В Европе подобный бизнес зарекомендовал себя как один из самых надежных способов получения прибыли",-- делится опытом Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.Она подчеркивает, что в случае приобретения апартаментов под управлением гостиницы рентный доход будет выше, чем в стандартных резиденциях.

В подавляющем большинстве случаев отельные апартаменты реализуются с полностью выполненной отделкой под ключ, чтобы гостиничная сеть имела возможность обслуживать их в соответствии со своими стандартами качества. Дизайн-проект звездной жилплощади разрабатывает либо гостиничный оператор, либо девелопер, но дизайн обязательно согласовывается с отельным брендом. "Апартаменты -- это в основном дополнительное жилье. И основная масса клиентов не настроена делать там дорогостоящие ремонты",-- комментирует Денис Попов. С ним соглашается Дмитрий Халин: "Брендированные апартаменты будут выводиться на рынок в основном с отделкой. Если же ремонт будут делать покупатели, то он может длиться годами. А отелю необходимо четко понимать объем апартаментов под управлением и, как следствие, определить уровень рентабельности бизнеса".

Эксперты сходятся во мнении, что у брендированных резиденций в России светлое будущее. Иностранцам международный отельный бренд знаком и понятен. Для российских бизнесменов отельные апартаменты станут хорошей альтернативой гостиничным номерам. А для самих гостиничных сетей появление нового формата недвижимости -- отличный повод выйти на российский рынок. Ведь до сих пор на нем представлены далеко не все известные операторы.

ГЕОРГИЙ БЕРЕГОВОЙ

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.