Квартира и машино-место в одной связке

29.10.2012, Sob.ru

Автомобиль в современном мире не роскошь, а средство передвижения. И чем больше становится наш город, тем больше машин появляется у его жителей. Проблема стоянок и гаражей сейчас актуальна для каждого.

Заставленные тротуары, «парковочные» газоны, отсутствие нормальных детских площадок, а также внешний вид наших улиц – все это говорит о том, что проблема парковок давно зашла в тупик и требует немедленного решения. Один из способов решения – строительство новых домов с учетом того, что каждая семья, как минимум, владеет одним автомобилем. Естественно, сейчас есть дома с паркингом, но это зависит от класса дома, его месторасположения и наличия других парковок в шаговой доступности. Чем выше класс объекта, тем большее число машино-мест предусматривает застройщик из расчета на квартиру.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра «Est-a-Tet», отмечает, что паркинг может быть не только подземный. Зачастую в комплексах эконом и стандарт-класса в Москве и области машино-места предлагаются в наземных многоэтажных паркингах. Анна Руденко, директор CENTURY 21 Римарком, добавляет, что наземные варианты встречаются, но от общего количества составляют не более 10 %.

Нормативы

Ни для кого не секрет, что любое строительство регламентируется нормами. Существуют они и для машино-мест. Так, Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказывает: «Минимальная обеспеченность машино-местами в Москве регулируется нормами и правилами проектирования планировки и застройки МГСН 1.01-99. В них говорится, что требуемое количество машино-мест следует определять с учетом категории комфортности жилой застройки, предусматривая:

• при застройке жилыми домами II категории не менее 1,0 машино-места на квартиру;
• при застройке жилыми домами I категории не менее 1,7 машино-мест на квартиру;
• при застройке жилыми домами повышенной комфортности не менее 2,0 машино-мест на квартиру».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум», отмечает, что в Подмосковье нормы менее жесткие и диктуются ТСН Московской области «Планировка и застройки городских и сельских поселений». «В области общая обеспеченность гаражами и открытыми стоянками для постоянного хранения должна быть не менее 90 % расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей, при пешеходной доступности не более 800 м. В среднем коэффициент обеспеченности получается в районе 0,3-0,5 м/м на квартиру».

Потребность

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», обращает внимание на то, что важность и необходимость парковок трудно переоценить. «Застройка Москвы изначально велась без учета бурного роста автомобильного парка, а сейчас проблемы с парковкой существуют не только в центральных районах города, но и в жилых массивах на окраинах».

Казалось бы, что потребность в машино-местах есть практически у всех, однако продать их не всегда просто. Покупка гаража или места в подземном паркинге обходится весьма недешево.

Но достаточно высокая цена не останавливает москвичей, а вот уже в ближайшем Подмосковье процесс реализации машино-мест может занять не один год после окончания основных продаж. В первую очередь это связано с тем, что в столице строятся дома элитные или бизнес-класса, где стоимость парковочного места уже включена в стоимость квартиры. Подмосковье же, в большинстве случаев, застраивается жильем эконом-класса, где для покупателей стоимость машино-места оказывается слишком высокой. В результате этого люди паркуются во дворах и создают неудобства всем жителям. Однако сейчас для некоторых застройщиков организация внутренних пространств дворов диктуется концепцией проекта, в связи с чем они выводят на бюджетный рынок формат «квартира+машино-место».

Именно такие продажи проходят в ЖК «Микрогород в лесу»(стоимость квартиры и машино-места начинается от 4,5 млн. руб), ЖК «Сколково Парк» (от 10,8 млн. руб), ЖК «Западное Кунцево» (от 4,3 млн. руб).

Софья Лебедева также подчеркивает, что «машино-места в жилых комплексах, особенно эконом-класса — это сложный для реализации продукт. Себестоимость строительства подземного паркинга высока, и застройщик не может реализовывать его по низким ценам. Спрос на машино-места в начале строительства дома невелик, и возрастает к моменту ввода дома в эксплуатацию».

Цена вопроса

Покупка машино-места – удовольствие недешевое, особенно если паркинг подземный. Следует также учитывать, что стоимость парковки повышается вместе с классом дома.

Ипотека

Анна Руденко рассказывает: «Ипотека парковок - достаточно новый продукт на кредитном рынке по сравнению с другими продуктами. Он был опробован рядом банков до кризиса, и во время кризиса от него многие отказались. Но думаю, в связи с актуальностью этого продукта он снова станет распространен».

Инвестиции

Цены на машино-места достаточно большие, спросом они пользуются и, в любом случае, это собственность, которую можно не только продать, но и купить. Алексей Харитонов,  директор по реализации и маркетингу ЮИТ Сити Строй, обращает внимание, что «в Москве, как правило, машино-место оформляется в собственность как объект недвижимости с указанием конкретного номера и положения на плане автостоянки. В других регионах существует иная практика: машино-место может оформляться как доля в общем имуществе автостоянки. В этом случае при продаже владелец должен получить согласие остальных собственников общего имущества, имеющих преимущественное право выкупа, что менее удобно для владельца машино-места». Он также отмечает, что удорожание парковок происходит достаточно  часто, особенно если дом соответствует категории бизнес-класса. В таких ситуациях возможно удорожание на 70-100%.

Однако покупать машино-места с целью инвестиций надо с осторожностью. Анна Руденко предупреждает, что на этапе строительства парковочные места продают добровольно-принудительно, но и после сдачи дома не все места раскупаются. «При продаже 100 % квартир добровольно купят парковки только половина, и это в пределах МКАДа, а в районе МКАДа и за ним  показатели еще ниже».

Денис Бобков отмечает, что сдача в аренду машино-мест не распространена  ни среди покупателей, ни среди застройщиков. «Подобная практика чаще встречается в комплексах апартаментов – начиная с Москва-Сити и заканчивая апартаментами бизнес-класса – там зачастую машино-места сдаются в аренду управляющими компаниями». Так что не стоит строить радужные планы о сдаче стоянки в доме эконом-класса.

В любом случае, машино-места – необходимость, и все больше застройщиков строят паркинги вместе с жилыми домами и продают квартиры вместе с машино-местами. В Москве парковочные места раскупаются, в Подмосковье уже заметен рост спроса на них. Нам же остается надеяться, что в скором времени дворы и тротуары перестанут использоваться как бесплатная парковка.

Наталья Бухтиярова