Квартира для пиджака

12.04.2013, Ведомости. Как потратить

Каждый третий объект жилой недвижимости, реализуемый на рынке в сегменте бизнес-, премиум- или элит-класса, — это апартаменты. Появился этот формат в России совсем недавно, но буквально за год стал значимым трендом.

По данным аналитиков агентства IntermarkSavills, только за 2012 год объем первичного предложения на рынке премиального жилья в Москве вырос на 20%, за счет появления апартаментов. Всего таких проектов с апартаментами, вышедших в прошлом году, в IntermarkSavills насчитали шесть. На первом плане, по мнению экспертов из KR Properties, среди предпочтений инвесторов оказываются апартаменты в ценовой категории $9000--13 000 за квадратный метр, расположенные в ЦАО. При этом подавляющее большинство апартаментов (54%) сосредоточено в многофункциональных комплексах, 42% представляют собой лофты, 4% находятся в бывших административных зданиях. Наиболее существенную долю предложения (до 70%) составляют апартаменты в “Москва-Сити”.

Жилое нежилье

В 40% случаев апартаменты приобретаются для перепродажи или сдачи в аренду

В различных словарях понятие “апартамент” означает преимущественно большую комнату или отдельное помещение в доме, предназначенное для аренды или покупки. Понятие “апартаменты” в российском жилищном законодательстве обозначает номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат и имеющий кухонное оборудование. Целевое назначение таких объектов — не постоянное, а временное проживание. То есть жить можно, а прописаться — нет.

В Европе апартаменты чаще всего входят в состав гостиничных комплексов. Обычно они оборудуются кухней и ванной комнатой. Российские образчики, сосредоточенные в основном в центре мегаполиса, строятся в многофункциональных комплексах, обеспеченных круглосуточным гостиничным сервисом и охраной.

Приобрести подобный объект можно на довольно выгодных условиях, так как стоимость апартаментов в люксовом сегменте на 15-20% ниже, чем квартир с правом прописки. Правда, получить загранпаспорт по месту жительства, “прикрепиться” к районной поликлинике, школе или детсаду владельцам вряд ли удастся. Впрочем, хозяев апартаментов редко волнуют такие мелочи.

А вот о чем стоит побеспокоиться, так это о том, как будет оформлено помещение, можно ли его, например, передать по наследству, подарить или продать. Гендиректор компании “Метриум” Мария Литинецкая замечает, что при покупке апартаментов наиболее распространен предварительный договор купли-продажи: “Учитывая, что апартаменты являются нежилыми помещениями, Федеральный закон Российской Федерации N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не обязывает застройщика работать в рамках этого закона. К тому же получение статуса застройщика по 214-ФЗ — процесс трудоемкий, поэтому большинство застройщиков предпочитают привлекать средства граждан на основании иных договоров, в частности ПДКП (предварительный договор купли-продажи)”.

При этом данный договор не защищает интересы граждан, так как предмет договора — это всего лишь намерение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи. То есть фактически покупатель не является собственником приобретенного помещения. И самое интересное, что в случае банкротства застройщика покупателю будет сложно получить такую недвижимость в собственность. По ДДУ (договору долевого участия) апартаменты реализуются лишь в комплексах, где объединены квартиры и апартаменты. “Такая схема надежно защищает покупателя”, — считает Мария Литинецкая.

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, убеждена, что самая надежная схема покупки недвижимости — договор купли-продажи с переходом права собственности. И с ней согласна Алиса Шишнина, коммерческий директор компании Sminex: “Мы начинаем продажи апартаментов, когда здание находится на высокой стадии готовности и только после того, как получены все необходимые документы на помещения (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт). Сделку оформляем как договор купли-продажи, передавая площади в собственность. В ситуации, когда апартаменты являются собственностью, никаких ограничений по их перепродаже, дарению или передаче в наследство у покупателя не возникает”.

Холостяцкий быт

Согласно исследованию покупательских предпочтений, проведенному компанией KR Properties, в 40% случаев апартаменты приобретаются для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В качестве примера приводится лофт-квартал “Даниловская мануфактура 1867” и проект Manhattan House, где каждая пятая покупка была сделана с инвестиционной целью.

“Чаще всего апартаменты приобретают те, кто уже имеет квартиру, но кому нужна дополнительная жилплощадь”, — замечает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Идеальным жильем апартаменты могут стать для холостяков и бизнесменов, говорят эксперты. Ирина Егорова, управляющий партнер Soho Estate, уверена, что этот тип недвижимости не подходит для семейного проживания: “Как правило, покупателями апартаментов являются преимущественно мужчины (до 40 лет), которые живут в современном ритме столицы, следят за трендами, в том числе и за тенденциями развития модных жилых пространств. Очень часто это — холостяки, крайне редко встречаются и молодые семейные пары”. Ирина Могилатова полностью солидарна с коллегой: “Сегодня многие московские семьи предпочитают жить за городом, однако супруг может работать в центре, или семья пошла в театр, и им не хочется ехать вечером за город, в этом случае их спасают апартаменты. Другая категория покупателей элитных апартаментов — бизнесмены, покупающие квартиру "для пиджака". При этом в последнее время среди них довольно много регионалов — порядка 40%”, — комментирует Могилатова.

Мария Литинецкая подмечает, что чаще всего апартаменты приобретают для своих детей-студентов состоятельные родители: “Это новая тенденция, которая наметилась в последнее время. Для студентов-москвичей, как правило, прописка не имеет значения, поскольку она уже есть в доме у родителей. А кроме того, апартаменты — сам по себе очень интересный формат, который привлекает молодых людей, поскольку в этом сегменте есть оригинальные предложения в стиле лофт”.

Лофт-апартаменты есть в проектах компаний Red Development и KR Properties. Еще один тренд — небольшие квартиры под самой крышей: “Везде, где это технически возможно, у нас в апартаментах есть мансарды”, — говорит Сергей Свиридов, директор по развитию компании Sminex (проекты “Парк Мира” и Tivoli). Для девелопера обустройство мансардного этажа дает возможность получить дополнительные полезные площади. Такое жилье — это изюминка, которая особенно привлекает молодых покупателей, убежден Александр Подусков из KR Properties: “А кроме того, активный пользовательский интерес в 2013 году вызвал продукт нового формата — апартаменты с отдельным входом, которые, в частности, представлены в Clerkenwell House”.

Отследив тенденции, компания KR Properties создала проект Studio#8, который рассчитан в первую очередь на креативную аудиторию: владельцев архитектурных бюро, дизайнеров, фотографов и других представителей творческих профессий. Формат строений позволяет организовать полноценное деловое и творческое пространство: на первом этаже студий могут быть обустроены несколько рабочих мест, на втором — переговорные и комнаты отдыха, а на третьем этаже, в мансарде — приватная зона.

Консьерж для детсада

Эксперты условно разделяют апартаменты в премиальном сегменте на “гостиничные” и “офисные”. Небольшие “гостиничные” (площадью от 30 до 50 кв. м) чаще всего интересуют состоятельных родителей студентов. Для бизнесменов такое малогабаритное жилье вряд ли подойдет. В этом случае больше интересны квартиры площадью от 100 до 175 кв. м, считают аналитики компании KR Properties.

Руководитель аналитического центра агентства недвижимости Est-a-Tet Денис Бобков делит апартаменты на проекты в новостройках и в реконструируемых домах. По его словам, к первому типу относятся обычные квартиры, которые сооружаются в рамках проекта комплексной застройки, где предусмотрены офисы и торговые помещения и жилую часть можно выделить физически, но нельзя выделить юридически. При этом проект является по всем параметрам де-факто жилым, однако комплекс называется апартаментным. В реконструируемых зданиях, в том числе административных и производственных, как правило, предусматривается отделка фасадов, очень качественное оформление интерьеров и мест общего пользования.

Позиционируются апартаменты в основном как готовое жилье, однако доля квартир с отделкой, по данным “Метриум”, совсем небольшая — всего 20% (семь проектов). “Они пользуются хорошим спросом и быстро раскупаются”, — отмечает Мария Литинецкая. От всего объема апартаментов сейчас в продаже с отделкой не более 10%, говорит Ирина Могилатова: “Апартаменты с отделкой представлены на первичном рынке в комплексах “Москва-Сити”, “Город столиц”.

Несколько предложений с отделкой сегодня есть на вторичном рынке — и на них тоже есть спрос, ведь наличие отделки позволяет сразу использовать помещение как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.

Помощник руководителя Росреестра по Москве Роман Строков не сомневается в том, что апартаменты с отделкой — это интересное предложение, но не уверен в надежности и качестве такого жилья. “Я был в "Даниловской мануфактуре" и пришел в ужас! Дом после капитальной реконструкции, а перекрытия уже проседают, внутренние стены — в полкирпича. По сути здание находится в аварийном состоянии. Если бы я был там с инспекцией, то однозначно наказал бы застройщика”.

Но потенциальные покупатели в большинстве своем за красивым фасадом строительных недоделок не замечают. И в этом случае создание развитой инфраструктуры и оригинальное оформление призваны удовлетворять ожидания будущих жителей комплекса и его посетителей. Кроме местоположения, концепции, степени готовности, качества и цены проекта на покупательскую активность может влиять и уровень сервиса, который зависит от формата предложения. “Есть апартаменты, где управлением занимается гостиничный оператор, — рассказывает Мария Литинецкая, — там обеспечивается полный гостиничный сервис. Такие апартаменты под управлением компании Hyatt есть, например, в башне "Федерация", а есть апартаменты, которые находятся в ведении управляющей компании. Они обеспечивают сервис на уровне домов бизнес- и элитного класса". В частности, в проектах компании KR Properties ("Даниловская мануфактура”, ЖК “Николаевский дом”, Clerkenwell House, Manhattan House) есть управляющие компании, которые оказывают услуги консьерж-сервиса. В проекте многофункционального комплекс “Парк Мира” девелопером (Sminex) планируется строительство детского сада. “В числе жителей наших апартаментов есть семьи с детьми, — объясняет Алиса Шишнина, коммерческий директор Sminex, — практически всех наших клиентов интересует наличие детских площадок, прогулочных зон, детского сада и пр.

Даже молодые пары, у которых пока нет детей, рассматривают апартаменты на наших проектах как постоянное место жительства, где они планируют растить детей. Поэтому на территории нашего проекта “Парк Мира” для жильцов апартаментов создается большая пешеходная зона со своим сквером, детской игровой площадкой, площадками для отдыха, зоной для барбекю. Разрабатывается проект детского сада“.

Впрочем, детсад может очень скоро стать не только конкурентным преимуществом, но и действительно насущной необходимостью для всех столичных застройщиков апартаментов. Глава городского стройкомплекса Марат Хуснуллин уже неоднократно заявлял о возможном распространении на апартаменты требований по созданию социальной инфраструктуры. Такие дополнительные обязательства могут, по мнению Бобкова, снизить привлекательность формата апартаментов для девелоперов и повысить себестоимость проектов.

Сейчас, по данным аналитиков агентства Est-a-Tet, в Москве представлено 29 проектов апартаментов. Большая часть из них экспонируется в бизнес-классе, несколько проектов — в элитном и премиум-сегменте. К элитной недвижимости, по мнению Бобкова из Est-a-Tet, относятся такие проекты апартаментов, как ЖК “Резиденция Знаменка”, “Смоленский Deluxe” и “Арбат, 32”. Большая часть объектов — сегмент премиум-класса, например, “Империя Тауэр”, “ОКО”, “Николаевский дом” и другие. Меньшая доля приходится на объекты бизнес-класса. Сегментом, не представленным на рынке апартаментов, остается эконом-класс. Впрочем, эксперты не исключают, что в ближайшем будущем на московском рынке могут появиться новые проекты апартаментов, которые по своим характеристикам будут соответствовать комфорт-классу, в результате чего доля апартаментов может серьезно вырасти с 20 до 25% по сравнению с прошлым годом. Аналитики KR Properties ожидают активного спроса на эти объекты, как и в 2012 году, и повышения цен, примерно на 10-12%.

Количество и форма сделок с апартаментами в Москве

48% ПДКП (предварительный договор купли-продажи)

31% Договор купли-продажи

9,3% ДДУ (договор долевого участия)

6,25% Договор уступки права требования по ДДУ

6,25% Договор инвестирования

(По данным “Метриум”)

Марина Ямпольская